Un piso de 250.000 € en Madrid. Si te lo vende un particular, el ITP al 6 % son 15.000 €. Si te lo vende una promotora, el IVA al 10 % más el AJD suman cerca de 26.900 €. Casi doce mil euros de diferencia por la misma compra, y tú no eliges cuál te toca.
La regla cabe en una frase: el impuesto de la compra lo determina la condición del vendedor, no la del comprador. Suena simple y se aplica mal a diario, porque esa condición no siempre salta a la vista en el anuncio. Ordenamos los cinco supuestos habituales del inversor en Madrid —particular, promotora, entidad financiera, sociedad con renuncia a la exención y subasta— con los tipos vigentes a septiembre de 2026. Confirma siempre tu operación concreta con tu asesor fiscal antes de firmar.
ITP o IVA: el impuesto de la compra lo decide quién vende
La regla general del sistema fiscal español es sencilla de enunciar y fácil de aplicar mal: cuando el vendedor es un particular, la compra tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto autonómico. Cuando el vendedor es un empresario o profesional que actúa como tal en la operación, una promotora que vende obra nueva, por ejemplo, la compra tributa por IVA, un impuesto estatal, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la escritura.
El error habitual es asumir que ITP e IVA son intercambiables según lo que te convenga o según cómo actúes tú como comprador. No lo son: ambos impuestos son incompatibles entre sí en la misma operación, y cuál toca lo decide la condición de quien vende, con algunas excepciones que veremos en el supuesto de la renuncia a la exención.
Los cinco supuestos habituales del inversor
Particular, promotora y entidad financiera
Comprar a un particular, la mayoría de segundas transmisiones, tributa por ITP. Comprar obra nueva a una promotora tributa por IVA más AJD. Comprar a una entidad financiera un inmueble que tiene en su balance, adjudicado o procedente de un impago, suele tratarse como segunda o posterior transmisión, y en la mayoría de los casos tributa por ITP, salvo que el banco opte por la renuncia a la exención si el comprador es empresario con derecho a deducción.
Sociedad con renuncia a la exención y adjudicación en subasta
Cuando compras a una sociedad que vende un inmueble en segunda o posterior transmisión, esa venta está en principio exenta de IVA, según recoge la Agencia Tributaria. Pero si tú, como comprador, actúas como empresario o profesional con derecho a deducir el IVA total o parcialmente, el vendedor puede renunciar a esa exención por la vía del artículo 20.Dos de la Ley del IVA, comunicándolo de forma expresa antes o durante la entrega. Cuando esto ocurre, la operación pasa a tributar por IVA con inversión del sujeto pasivo: tú declaras el IVA directamente en tu propia declaración, sin que el vendedor te lo repercuta en factura. Y aquí aparece el coste que casi nadie calcula: en la Comunidad de Madrid, las escrituras que documentan una transmisión de inmueble con renuncia expresa a la exención del IVA tributan en AJD a un tipo incrementado del 1,5 %, no al 0,75 % general.
La compra en subasta judicial o notarial sigue las mismas reglas de fondo según quién sea el titular ejecutado: si es un particular, ITP; si es una entidad que actúa como empresario y se dan las condiciones de renuncia a la exención, puede tributar por IVA. La singularidad de la subasta no está en el impuesto, está en la dificultad de verificar antes de pujar el estado registral y las cargas del inmueble, algo que tratamos en nuestra guía sobre piso de subasta u ocupado: la reforma es la parte fácil.
Tipos aplicables en la Comunidad de Madrid y reducciones vigentes
En la Comunidad de Madrid, el tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 6 %, calculado sobre el mayor valor entre el precio pactado en la escritura y el valor de referencia catastral que fija el Catastro cada año. Existen tipos reducidos para supuestos concretos, familias numerosas o menores de 35 años en su vivienda habitual, entre otros, que no suelen aplicar a la compra de un piso de inversión destinado a alquiler o reventa, así que conviene no dar por hecho una reducción sin comprobar el requisito exacto con tu gestor.
Cuando la operación tributa por IVA en lugar de por ITP, el tipo general para vivienda es del 10 %, salvo que se trate de un local u otro tipo de inmueble no residencial, donde el tipo sube al 21 %.
Actos jurídicos documentados: cuándo aparece y cuánto suma
El AJD aparece siempre que la operación se formaliza en escritura pública sujeta a inscripción registral y tributa por IVA, no por ITP, ya que ambos son incompatibles entre sí para el mismo hecho imponible. En la Comunidad de Madrid, el tipo general de AJD es del 0,75 % sobre el valor de la escritura, y sube al 1,5 % cuando la escritura documenta una transmisión con renuncia a la exención del IVA. Es una cantidad menor comparada con el ITP o el IVA, pero conviene sumarla al presupuesto de la compra desde el principio, no descubrirla en la provisión de fondos de la notaría.
Cerrada la compra, el siguiente número que no debería moverse es la obra
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Quiero un presupuesto que no cambieQué impuesto es recuperable y cuál engorda el valor de adquisición
Si compras como particular sin actividad económica, el ITP nunca se recupera: es un coste que se suma al valor de adquisición del inmueble y que, en el futuro, reduce la ganancia patrimonial cuando vendas o forma parte de la base para amortizar si alquilas. El IVA soportado en una compra sujeta a este impuesto tampoco es deducible para un particular; también engorda el valor de adquisición.
Si compras como empresario o profesional con derecho a deducción, con la renuncia a la exención, por ejemplo, el IVA soportado sí puedes deducirlo en tu propia declaración, lo que cambia por completo el cálculo del coste real de la operación. Esta distinción es la razón por la que muchos inversores que operan con cierta habitualidad valoran constituir una sociedad o darse de alta como empresario, algo que conviene decidir con un asesor y no de forma improvisada al ver la primera factura. Mientras tanto, si ya tienes claro el impuesto de tu compra, pedir un presupuesto cerrado de reforma te permite fijar el resto del presupuesto de la operación antes de firmar.
Cómo se comprueba antes de firmar arras
| Supuesto | Impuesto que aplica | Veredicto corto |
|---|---|---|
| Compra a particular (segunda mano habitual) | ITP 6 % | El más frecuente para el inversor en Madrid |
| Compra de obra nueva a promotora | IVA 10 % + AJD 0,75 % | Poco habitual en flipping de reforma, común en build-to-rent nuevo |
| Compra a entidad financiera (adjudicado) | ITP 6 % (salvo renuncia a exención) | Verifica si el banco ofrece renuncia a la exención antes de firmar |
| Compra a sociedad con renuncia a la exención | IVA + AJD 1,5 % (tipo incrementado en Madrid), inversión del sujeto pasivo | Solo si eres empresario con derecho a deducción; pide asesoramiento previo |
| Compra en subasta | Según titular ejecutado (ITP o IVA) | El riesgo real está en las cargas registrales, no en el impuesto |
Antes de firmar arras, pide a tu gestor o notario que confirme por escrito qué impuesto aplica al inmueble concreto que vas a comprar, no una regla general: la condición del vendedor puede no ser evidente a simple vista, sobre todo en compras a sociedades patrimoniales o en carteras de bancos. Confirmarlo antes evita provisiones de fondos mal calculadas y sorpresas en la liquidación.
Una vez resuelto el impuesto de la compra, el siguiente bloque de la cuenta es el IVA de la propia reforma, que se rige por sus propias reglas y que desarrollamos en IVA de la reforma: 10 % o 21 % en un piso de inversión. Y si tu plan es comprar, reformar y vender, la cuenta completa de impuestos de la operación está en impuestos del flipping inmobiliario, con el resto del mapa fiscal en fiscalidad de la reforma para el inversor inmobiliario en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se paga ITP y cuándo IVA al comprar un piso?
Se paga ITP cuando el vendedor es un particular o actúa como tal en la operación. Se paga IVA cuando el vendedor es un empresario o profesional que actúa como tal, como una promotora vendiendo obra nueva o, con renuncia a la exención, una sociedad en segunda transmisión.
¿Qué tipo de ITP se aplica en la Comunidad de Madrid?
El tipo general para vivienda de segunda mano es del 6 %, sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral. Existen tipos reducidos para supuestos concretos que no suelen aplicar a la compra de un piso de inversión.
¿Se puede deducir el ITP de la compra?
No como impuesto en sí, pero sí se suma al valor de adquisición del inmueble, lo que reduce la ganancia patrimonial en una venta futura o forma parte de la base de amortización si alquilas el piso.
¿Qué impuesto se paga al comprar en subasta?
El que corresponda según quién sea el titular ejecutado: si es un particular, ITP; si es una entidad que actúa como empresario y se dan las condiciones de renuncia a la exención, puede tributar por IVA. El impuesto sigue la misma regla general, no una excepción propia de la subasta.
¿Qué es la renuncia a la exención de IVA y a quién interesa?
Es la posibilidad de que un vendedor empresarial renuncie a la exención de IVA en una segunda transmisión cuando el comprador es empresario o profesional con derecho a deducción. Interesa a compradores que van a poder deducirse ese IVA en su actividad, no al inversor particular que compra para su propio patrimonio.
Cierra el número de la reforma antes de firmar la compra
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