De cada 45.000 euros de margen bruto en una operación de comprar, reformar y vender en Madrid, más de dos tercios pueden desaparecer en impuestos y gastos antes de que el dinero llegue a tu cuenta. No es una excepción rara: es lo habitual cuando el margen se calcula solo con precio de compra, precio de venta y coste de la reforma, sin sumar todavía nada de lo que se lleva Hacienda y el ayuntamiento.
Los impuestos flipping inmobiliario no son una línea al final de la hoja de cálculo, son varias líneas repartidas entre la compra, la obra y la venta, y cada una se calcula con una base distinta. Aquí hacemos la cuenta completa de una operación de ejemplo en Madrid, desde el impuesto de la compra hasta el de la venta, para ver qué porcentaje del margen aparente sobrevive de verdad. Cifras de ejemplo, no una promesa de resultado.
El margen bruto y el margen que de verdad se cobra
El margen bruto que casi todo el mundo calcula es simple: precio de venta menos precio de compra menos coste de la reforma. Con ese cálculo, comprar por 180.000 euros, reformar por 35.000 y vender por 260.000 deja un margen de 45.000 euros, y ahí suele terminar la cuenta que se hace antes de comprar.
El problema es que esa cifra no incluye el ITP de la compra, el IVA de la reforma, los gastos de notaría y registro, la comisión de venta, la plusvalía municipal ni el IRPF sobre la ganancia patrimonial. Cuando se suman todas esas partidas, el margen neto real de esta misma operación baja a poco más de 12.000 euros, según el desglose que hacemos más abajo: menos de un tercio del margen bruto aparente.
Impuestos y gastos en la compra
La primera factura fiscal llega antes de tocar la reforma. En la Comunidad de Madrid, la compra de una vivienda de segunda mano tributa con carácter general al 6 % de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), calculado sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral, con un plazo de 30 días hábiles desde la firma para autoliquidarlo.
Transmisiones patrimoniales o IVA según el vendedor
Ese 6 % aplica cuando compras a un particular o a un vendedor que no actúa como empresario en la operación. Si compras a una promotora una vivienda nueva, la operación lleva IVA al 10 % más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad de Madrid es del 0,75 % con carácter general. Quién vende determina el impuesto, no quién compra, y esa diferencia mueve varios miles de euros en la misma operación; lo desarrollamos con más casos en nuestra guía sobre ITP o IVA al comprar el piso que vas a reformar.
A esto se suman notaría, registro y gestoría, que en una compra de este importe suelen moverse entre 1.500 y 3.000 euros según el notario y la complejidad de la escritura; son cifras orientativas y conviene pedir presupuesto antes de firmar.
Durante la obra: IVA, tasas municipales y licencias
La reforma añade su propio IVA. Si el piso se destina a la venta y no al uso particular del comprador final, lo prudente es aplicar el tipo general del 21 %, no el reducido del 10 % pensado para quien va a vivir en la vivienda. Si actúas como particular sin actividad económica, ese IVA no es deducible: se convierte en un coste más de la operación, no en un impuesto que recuperas después.
A eso se añaden las tasas municipales por la declaración responsable o la licencia de obra, que en Madrid varían según el tipo de actuación y suelen calcularse sobre el presupuesto de ejecución material; son partidas pequeñas frente al IVA, pero conviene incluirlas en la cuenta desde el principio, no descubrirlas al final.
Presupuesto cerrado y 5-7 semanas: el precio que te damos es el final
Si tu plan es reformar y vender, cada semana de obra pesa en la cuenta final. Te damos un presupuesto cerrado con el IVA correctamente aplicado y un plazo de 5 a 7 semanas, sin sorpresas a mitad de obra.
Quiero un presupuesto que no cambieImpuestos en la venta: ganancia patrimonial y plusvalía municipal
Al vender, aparecen dos impuestos distintos que se calculan de forma independiente. El primero es el IRPF sobre la ganancia patrimonial, que tributa en la base del ahorro con una escala por tramos: 19 % hasta 6.000 euros, 21 % de 6.000 a 50.000, 23 % de 50.000 a 200.000, 27 % de 200.000 a 300.000 y 30 % a partir de ahí. Ese último tramo subió del 28 % al 30 % con efectos desde el 1 de enero de 2025 y sigue vigente en 2026. El segundo es la plusvalía municipal (IIVTNU), regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004 y modificada tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, que en el Ayuntamiento de Madrid se liquida al tipo del 29 % que fija su ordenanza fiscal, sobre una base calculada por el incremento del valor del suelo, con 30 días hábiles para autoliquidarla en transmisiones entre vivos.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, que reescribió el impuesto tras esa sentencia, conviven dos métodos de cálculo —el objetivo, con coeficientes según los años de tenencia, y el real, sobre la diferencia efectiva de valor del suelo— y el contribuyente puede optar por el que le resulte más favorable, así que conviene calcular los dos y no aceptar sin más el que venga propuesto. Si vendes por un valor igual o inferior al de compra, la operación queda no sujeta y no se paga plusvalía, algo que conviene revisar en reventas muy rápidas con poco margen.
Qué gastos suman al valor de adquisición y reducen la ganancia
La ganancia patrimonial no se calcula solo con el precio de compra y el de venta: se calcula con el valor de adquisición y el valor de transmisión, y ambos admiten ajustes. Al valor de adquisición se suman el ITP, los gastos de notaría, registro y gestoría de la compra, y el coste de la reforma justificado con factura, incluido el IVA que no hayas podido deducir. Al valor de transmisión se restan los gastos de venta: la comisión de la agencia inmobiliaria y la propia plusvalía municipal que hayas pagado.
- ITP o IVA + AJD de la compra.
- Notaría, registro y gestoría de la compra.
- Coste de la reforma con IVA incluido, si no es deducible.
- Comisión de la agencia inmobiliaria en la venta (resta del valor de transmisión).
- Plusvalía municipal pagada en la venta (resta del valor de transmisión).
Cuanto mejor documentada esté cada partida con factura, menor es la ganancia sujeta a tributación. Un presupuesto cerrado sin desglose no sirve como justificante: necesitas la factura de la reforma detallada por partidas, algo que desarrollamos en nuestra guía sobre cómo justificar las facturas de la reforma ante Hacienda.
Ejemplo ilustrativo completo de una operación en Madrid
Este es un ejemplo ilustrativo con cifras orientativas, no un caso real ni una promesa de resultado. Sirve para ver el orden de magnitud, no para sustituir el cálculo de tu asesor en tu operación concreta. Los tipos citados son los vigentes a fecha de publicación de este artículo: la fiscalidad cambia cada ejercicio y varía por comunidad autónoma y por municipio, así que consulta con tu asesor fiscal antes de cerrar la cuenta de tu operación.
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| Precio de compra | 180.000 € |
| ITP de la compra (6 %) | 10.800 € |
| Notaría, registro y gestoría (compra) | 2.500 € (estimado) |
| Reforma, sin IVA | 35.000 € |
| IVA de la reforma (21 %, no deducible) | 7.350 € |
| Precio de venta | 260.000 € |
| Comisión de la agencia en la venta (aprox. 3 %) | 7.800 € (estimado) |
| Plusvalía municipal (IIVTNU, estimada) | 1.200 € (estimado, varía por ayuntamiento y años de tenencia) |
| IRPF sobre la ganancia patrimonial (aprox.) | 3.100 € (estimado) |
El margen bruto (venta menos compra menos reforma sin IVA) es de 45.000 euros. El valor de adquisición ajustado, sumando ITP, notaría y reforma con IVA, sube a unos 235.650 euros. El valor de transmisión ajustado, restando comisión de venta y plusvalía, baja a unos 251.000 euros. La ganancia patrimonial resultante es de unos 15.350 euros, que tributan aproximadamente a 3.100 euros de IRPF en la base del ahorro. El margen neto que queda tras todos los impuestos y gastos ronda los 12.250 euros: algo más de una cuarta parte del margen bruto de 45.000 euros con el que empezaba la cuenta.
Las tres decisiones que más mueven la factura fiscal
- Cómo compras: a un particular (ITP) o a un vendedor que puede renunciar a la exención de IVA cambia la base de partida antes incluso de empezar la reforma.
- Cómo documentas la reforma: solo la reforma justificada con factura desglosada suma al valor de adquisición; un presupuesto sin desglose no sirve como prueba ante Hacienda.
- Cuántas veces repites la operación: una operación puntual tributa como ganancia patrimonial; repetirla con habitualidad puede llevar a que Hacienda la considere actividad económica, con una tributación muy distinta que explicamos en nuestra guía sobre cuántas operaciones te convierten en actividad económica para Hacienda.
Si tu duda es si compensa más quedarte el piso en alquiler en lugar de venderlo, la comparación completa después de impuestos está en nuestra guía sobre flipping o alquilar en Madrid. Y para ver el resto de impuestos que entran en juego en una reforma de inversión, más allá de esta operación concreta, tienes el mapa completo en fiscalidad de la reforma para el inversor inmobiliario en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda al vender un piso reformado?
Depende de la ganancia patrimonial obtenida, que tributa en la base del ahorro con una escala que en 2026 va del 19 % para los primeros 6.000 euros al 30 % a partir de 300.000, con tramos intermedios del 21 %, 23 % y 27 %. A eso se suma la plusvalía municipal, que se calcula aparte según el incremento del valor del suelo y el tipo del ayuntamiento donde esté el inmueble.
¿La reforma reduce la ganancia patrimonial?
Sí, siempre que la justifiques con factura desglosada. El coste de la reforma, incluido el IVA si no es deducible, se suma al valor de adquisición del inmueble, así que reduce la diferencia sujeta a tributación cuando vendes.
¿Qué gastos puedo sumar al valor de compra?
El ITP o el IVA y AJD de la compra, la notaría, el registro, la gestoría y el coste de la reforma con factura. En la venta, restas del valor de transmisión la comisión de la agencia y la plusvalía municipal pagada.
¿Cuánto es el ITP en la Comunidad de Madrid?
El tipo general para vivienda de segunda mano es del 6 % sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral, con 30 días hábiles desde la firma para autoliquidarlo.
¿Se paga plusvalía municipal si se vende al poco tiempo?
Sí, la plusvalía municipal no depende del tiempo que hayas tenido el piso, salvo que vendas por un valor igual o inferior al de compra, caso en el que la operación queda no sujeta. En reventas rápidas con poco margen conviene revisarlo antes de dar la venta por cerrada.
Antes de calcular el margen, pide tu presupuesto cerrado
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