Una factura de 18.000 euros por reformar un piso alquilado puede reducir tu declaración de la renta en 18.000 euros este mismo año, o puede reducirla en 540 euros al año durante más de treinta. Es la misma factura, el mismo dinero gastado, y la diferencia en caja el primer ejercicio es enorme. Lo que decide por cuál de las dos vías va cada euro no es el importe: es si la obra repara o amplía.
Deducir la reforma de un piso alquilado en el IRPF parece una pregunta con una sola respuesta. En la práctica hay dos regímenes distintos —gasto del ejercicio y amortización al 3 % anual— y casi todo el mundo se equivoca en el mismo punto: da por hecho que la obra entera entra en el régimen que más le conviene, en vez de repartir la factura partida a partida según lo que hizo cada una.
Vamos a fijar dónde está esa frontera, cuál es el límite anual del gasto del ejercicio, cómo se reparte en la práctica una reforma mixta con un ejemplo ilustrativo, y una tercera vía que casi nadie tiene en cuenta: el mobiliario y los electrodomésticos. Este artículo se centra en el IRPF del alquiler; si además vas a vender tras reformar o el piso es tu vivienda habitual, la fiscalidad cambia por completo, con el IVA y las plusvalías incluidos: lo ordenamos todo por destino del piso en fiscalidad de la reforma para el inversor inmobiliario.
Deducir la reforma: la misma factura, dos formas de llevarla a la declaración
Cuando reformas un piso que está o va a estar alquilado, Hacienda distingue dos categorías de obra con un tratamiento fiscal completamente distinto. La reparación y conservación, lo que mantiene el inmueble en condiciones de uso sin ampliarlo ni mejorarlo por encima de lo que ya tenía, es gasto deducible del ejercicio en el que se paga, con un límite. La ampliación o mejora, lo que aumenta la capacidad o la calidad del inmueble por encima de su estado original, no se deduce de golpe: se suma al valor de la construcción y se recupera vía amortización, a un 3 % anual, durante toda la vida útil del elemento.
| Reparación y conservación | Ampliación o mejora | |
|---|---|---|
| Cuándo se deduce | El mismo ejercicio en que se paga | A lo largo de la vida útil, al 3 % anual |
| Límite anual | Rendimientos íntegros del inmueble (exceso a 4 años) | Sin límite anual, pero recuperación lenta |
| Base de cálculo | Importe de la factura pagada | Coste de la mejora, que se suma al valor amortizable de la construcción (excluido el suelo) |
| Ejemplo típico | Repintar, cambiar un suelo deteriorado por otro equivalente | Añadir un baño, ampliar superficie útil |
Dónde está la frontera entre reparación y mejora
Según recoge el manual práctico de IRPF de la Agencia Tributaria, la frontera no está en el precio de la factura, está en si la obra repone algo que ya existía o si añade algo que no existía antes. Cambiar una instalación eléctrica obsoleta por otra equivalente en potencia es reparación, aunque cueste varios miles de euros. Ampliar la potencia contratada y añadir circuitos nuevos que no existían es mejora, aunque la factura sea más pequeña. El criterio de Hacienda no depende del tamaño del gasto: depende de qué estado deja el inmueble respecto al que tenía antes.
Casos típicos que sí son gasto del ejercicio
- Pintura y repaso de paredes y techos.
- Sustitución de suelos deteriorados por otros de calidad equivalente.
- Reparación o sustitución de un sistema de calefacción, termo o instalación de fontanería por un elemento similar.
- Sustitución de sanitarios o grifería por deterioro, sin ampliar el número de baños.
- Reparación de humedades, grietas o filtraciones.
Casos típicos que van por amortización
- Añadir un baño o una habitación que antes no existían.
- Ampliar la superficie útil del piso.
- Cambiar la distribución interior de forma sustancial.
- Instalar climatización centralizada donde antes no había ninguna.
- Sustituir una instalación por otra de prestaciones claramente superiores, más potencia o más capacidad, en lugar de equivalente.
El límite de los rendimientos íntegros y el arrastre a cuatro años
Los gastos de reparación y conservación comparten un mismo techo con los intereses de la financiación de la compra o de la obra: entre los dos conceptos no pueden superar los rendimientos íntegros que ese inmueble genera en el año, es decir, la renta cobrada antes de restar gasto alguno. Los demás gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, amortización) quedan fuera de ese límite. Si tu reforma cuesta más de lo que el piso ha ingresado ese ejercicio, algo habitual cuando reformas antes de empezar a alquilar o cuando el piso ha estado vacío parte del año, no pierdes el exceso: se traslada a los cuatro ejercicios siguientes, con el mismo límite anual en cada uno de ellos. La amortización por mejora, en cambio, no tiene ese límite anual: se aplica igual haya habido más o menos ingresos ese año, aunque su ritmo de recuperación es mucho más lento.
Ejemplo ilustrativo: una reforma mixta repartida entre las dos vías
Imagina una reforma de 24.000 euros en un piso que vas a alquilar por habitaciones en Madrid. De esa factura, 15.000 euros corresponden a pintura, suelos, fontanería y electricidad equivalente a la anterior: reparación y conservación. Los 9.000 euros restantes corresponden a añadir un baño nuevo donde antes no lo había: ampliación.
Si el piso genera 9.600 euros de renta ese primer año, los 15.000 euros de reparación superan el límite de rendimientos íntegros en 5.400 euros, así que ese ejercicio deduces 9.600 euros de reparación, hasta el límite, y arrastras el exceso de 5.400 euros a los cuatro años siguientes, dentro del mismo límite anual. Los 9.000 euros de ampliación no entran en este cálculo: se amortizan al 3 % anual, es decir, 270 euros al año, durante más de treinta años. El primer ejercicio, la reforma completa de 24.000 euros solo reduce tu base imponible en 9.870 euros, 9.600 de reparación más 270 de amortización, no en los 24.000 euros que has pagado. Es un ejemplo ilustrativo con cifras redondas para explicar el mecanismo, no una previsión de tu caso concreto.
Mobiliario y electrodomésticos: la tercera vía que se olvida
Si reformas para alquilar por habitaciones, sueles comprar muebles y electrodomésticos nuevos además de ejecutar la obra, y esa factura sigue un tercer régimen que casi nadie aplica: se amortiza al 10 % anual sobre el valor de adquisición, con un máximo de veinte años, según la tabla de amortización simplificada que recoge el propio manual de la Agencia Tributaria para los rendimientos del capital inmobiliario. No es reparación, no la limita el rendimiento íntegro del año, ni sigue el 3 % de la obra: tiene su propio ritmo, más rápido que el de la construcción. Guarda las facturas de camas, armarios, electrodomésticos y menaje por separado de las de obra: sin factura de compra, Hacienda no admite esta amortización.
La factura de tu obra, ya repartida por partidas
Que el contratista desglose cada partida no es un capricho fiscal: es lo que hace defendible cada euro que deduces años después. Presupuesto cerrado y equipo propio en Madrid, respuesta en menos de 24 horas.
Solicitar presupuesto en 24 hCómo pedir la factura para que el reparto sea defendible
El reparto entre reparación y mejora solo se sostiene si la factura lo refleja. Pide a tu empresa de reformas que desglose cada partida identificando si sustituye algo equivalente o si amplía o mejora sobre el estado anterior, en vez de un importe global de “reforma integral”. Esa distinción, hecha en el momento de facturar, es la diferencia entre una declaración defendible y una comprobación de Hacienda que reclasifique de oficio buena parte de tu deducción del primer año. Pedir un presupuesto cerrado de reforma con partidas desglosadas no solo te protege frente a sobrecostes: te deja la declaración de la renta lista sin tener que reconstruir facturas después. El detalle completo de qué formato exige Hacienda para admitir el gasto está en facturas de la reforma: cómo justificarlas ante Hacienda.
Si parte de tu reforma incluye mejoras de eficiencia energética, revisa también si puedes sumar la deducción específica por ese concepto a la amortización general: no son incompatibles, pero tienen requisitos propios que desarrollamos en la deducción energética aplicada a un piso de alquiler. Y si la reforma llegó motivada por una derrama del edificio y no por una decisión tuya, el mismo criterio de reparación frente a mejora aplica a esa derrama: lo explicamos en ITE e IEE del edificio: la derrama que aparece tras comprar. Como siempre en fiscalidad, consulta con tu asesor antes de aplicar cualquiera de estos criterios a tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Cambiar la cocina de un piso alquilado es gasto o mejora?
Depende de si sustituyes muebles y electrodomésticos deteriorados por otros equivalentes, reparación deducible el mismo año, o si amplías la cocina, cambias su distribución o añades elementos que no existían, mejora amortizable al 3 % anual. El mobiliario y los electrodomésticos, además, siguen su propio régimen de amortización al 10 %.
¿Qué porcentaje se amortiza cada año y sobre qué base?
El 3 % anual sobre el mayor valor entre el coste de construcción y el valor catastral de la construcción, excluido el suelo en ambos casos. Es una recuperación lenta: una mejora de 15.000 euros tarda más de treinta años en amortizarse por completo.
¿Puedo deducir una reforma hecha antes de alquilar el piso?
Sí, siempre que se acredite que la obra se hizo para poner el piso en alquiler y el inmueble esté efectivamente destinado a ese fin, aunque la reforma sea anterior al primer contrato. El límite de rendimientos íntegros se aplica igual y, si el piso no generó ingresos ese año, el gasto se traslada a los cuatro ejercicios siguientes. Es uno de los puntos que más se discute en comprobación: consúltalo con tu asesor fiscal antes de aplicarlo.
¿Qué pasa si los gastos superan los ingresos del alquiler?
El exceso de reparación y conservación sobre los rendimientos íntegros del inmueble no se pierde: se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes, con el mismo límite anual en cada uno de ellos. La amortización por mejora no está sujeta a ese límite.
¿El mobiliario se deduce igual que la obra?
No. El mobiliario y los electrodomésticos siguen su propio régimen de amortización, al 10 % anual sobre el valor de adquisición y con un máximo de veinte años, distinto tanto del gasto de reparación como del 3 % de la obra de mejora.
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