Glosario de la compraventa: 31 términos que vas a oír

Nadie levanta la mano delante de un notario para preguntar qué significa “afección fiscal”. Se asiente, se firma, y la duda se queda sin resolver. Este glosario de los términos de una compraventa de vivienda está pensado para leerse antes, no durante: treinta y una palabras con la definición corta, el momento del proceso en que aparecen y la consecuencia práctica para ti como vendedor.

No hace falta leerlo de un tirón. Guárdalo y vuelve a él cuando una de estas palabras aparezca en un correo de tu agencia, en el borrador de la escritura o en la propia notaría.

Términos del registro y la propiedad

Nota simple

Extracto oficial del Registro de la Propiedad con los datos esenciales de tu piso: quién figura como titular, la superficie registrada y las cargas que constan sobre él. Es el primer documento que pide cualquier comprador serio antes de hacer una oferta.

Carga registral

Cualquier gravamen inscrito sobre el piso que limita o condiciona la propiedad: una hipoteca, un embargo, una servidumbre. Todas tienen que quedar resueltas o explicadas antes de firmar, porque pasan al comprador si no se cancelan.

Tracto sucesivo

El principio registral que exige que cada titular conste inscrito antes de que el siguiente pueda vender. Si heredaste el piso y no lo has inscrito a tu nombre, no puedes venderlo hasta completar ese eslabón.

Proindiviso

Situación en la que varias personas son propietarias de un mismo piso sin que esté dividido en partes físicas, cada una con una cuota ideal. Es habitual entre hermanos que heredan juntos, y vender exige el acuerdo de todos salvo que se recurra a una extinción de condominio.

Referencia catastral

Código único que identifica tu piso ante el Catastro, distinto del Registro de la Propiedad. Aparece en la escritura y en el IBI, y sirve para calcular el valor de referencia que Hacienda usa en algunos impuestos.

Términos del contrato y la negociación

Arras

Cantidad de dinero que el comprador entrega como señal al firmar un compromiso previo a la escritura. El Código Civil solo regula de forma expresa un tipo, las penitenciales, en su artículo 1454; el resto se construye por pacto entre las partes. Según cuál firmes, romper el acuerdo tiene consecuencias muy distintas.

Arras penitenciales

El tipo más habitual: si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si te echas atrás tú como vendedor, tienes que devolver el doble. Permiten desistir a cambio de esa penalización económica.

Arras confirmatorias

Funcionan como un simple anticipo del precio, sin derecho a desistir pagando una penalización: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por la vía judicial, no solo quedarse con la señal.

Contrato de reserva

Documento previo, a veces con una cantidad simbólica, que retira el piso del mercado mientras se prepara el contrato de arras definitivo. No siempre tiene la misma fuerza legal que unas arras y conviene leer bien qué compromisos genera.

Exclusiva

Acuerdo por el que confías tu piso a una sola agencia durante un periodo determinado, a cambio de que invierta más en publicidad y seguimiento. Revisa siempre la cláusula de salida antes de firmar una.

Términos fiscales que te afectan como vendedor

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno desde que compraste hasta que vendes, regulado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la sentencia del Tribunal Constitucional. Lo pagas tú como vendedor, en un plazo de treinta días desde la firma, y no se paga si no hay incremento demostrable.

Ganancia patrimonial

La diferencia entre el precio de venta y el de compra actualizado con gastos, sobre la que tributas en tu IRPF del año siguiente. Existen exenciones si reinviertes en tu vivienda habitual o si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Impuesto que paga el comprador, no tú, al adquirir una vivienda de segunda mano. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 % sobre el precio escriturado o el valor de referencia catastral, el mayor de los dos.

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Impuesto que grava la formalización de la escritura ante notario. En vivienda usada normalmente no se paga (solo ITP); en vivienda nueva se añade al IVA, y lo asume el comprador salvo pacto distinto entre las partes.

Afección fiscal

Nota que queda inscrita en el Registro durante un tiempo tras la venta, como garantía de que Hacienda podrá cobrar si detecta que se pagó menos impuesto del que correspondía. No impide vender, pero conviene saber que existe antes de que aparezca en una nota simple posterior.

Retención del 3 % a no residentes

Porcentaje del precio que el comprador retiene e ingresa en Hacienda cuando el vendedor no es residente fiscal en España, como pago a cuenta del impuesto final. Se tramita con el modelo 211 y se regulariza después con el modelo 210.

Términos de la notaría y la firma

Escritura pública

El documento notarial que formaliza legalmente la compraventa, con fe pública del notario. Es distinto del contrato privado de arras: la escritura es la que se lleva después al Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titular.

Copia simple

Reproducción informativa de la escritura, útil para gestiones administrativas, pero sin el valor legal pleno de una copia autorizada. Suele entregarse el mismo día de la firma o pocas horas después.

Copia autorizada

Copia con plena validez legal de la escritura, la que se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir la venta. Tarda algo más que la copia simple en estar lista.

Provisión de fondos

El dinero que el banco del comprador reserva de antemano para cubrir el precio y, si hace falta, cancelar tu hipoteca en el mismo acto de la firma. La normativa contra el blanqueo de capitales exige que su origen esté siempre justificado.

Subrogación de hipoteca

Operación por la que el comprador asume tu hipoteca en las mismas condiciones, en lugar de que tú la canceles y él pida una nueva. Es menos habitual que la cancelación simultánea, pero puede ahorrar gastos si el banco lo permite.

Poder notarial

Documento que autoriza a otra persona a firmar la venta en tu nombre, imprescindible si vives fuera de España o no puedes estar presente el día señalado. Conviene que detalle el piso concreto y el precio mínimo aceptable.

Términos del edificio y la comunidad

ITE (Inspección Técnica de Edificios)

Revisión obligatoria del estado del edificio que encarga y paga la comunidad, no tú a nivel individual. En el municipio de Madrid afecta a los edificios de más de 30 años, pero la antigüedad y los plazos los fija cada ordenanza municipal, así que conviene comprobar la de tu municipio. Su resultado, favorable o desfavorable, hay que comunicarlo al comprador.

Derrama

Pago extraordinario que aprueba la comunidad de propietarios para una obra concreta, al margen de la cuota mensual habitual. Si hay una pendiente, conviene pactar por escrito en las arras quién la asume.

Certificado de estar al corriente de pago

Documento que emite el administrador de fincas confirmando que no debes cuotas de comunidad. El notario suele pedirlo antes de la firma, y sin él la venta puede retrasarse el mismo día señalado.

Certificado energético

Documento obligatorio, con una letra de la A a la G, que valora la eficiencia energética de tu vivienda concreta. Tiene que figurar en el anuncio y entregarse en la firma; sin registrarlo en tu comunidad autónoma, no es válido.

Términos que usa la agencia y qué conviene traducir

Visita cualificada

Traducción real: alguien que ha visto fotos, conoce el precio y tiene capacidad de compra comprobada, no un curioso de fin de semana. Pregunta siempre cuántas visitas de este tipo ha tenido tu piso, no el número total de visitas.

Precio de salida

Traducción real: el precio al que se publica el anuncio, que no tiene por qué coincidir con el precio real de mercado. Si una agencia lo infla para captarte, tú pagas el coste en forma de meses sin ofertas serias.

Comisión de intermediación

Traducción real: lo que cobra la agencia por gestionar tu venta, que debería quedar por escrito desde el primer día, sin porcentajes ambiguos ni sorpresas en la factura final.

Multiexclusiva

Traducción real: varias agencias trabajan tu piso a la vez, normalmente con menos inversión individual en publicidad que en una exclusiva, porque ninguna tiene garantizado el resultado final.

iBuyer

Traducción real: una empresa que compra tu piso directamente, sin buscar comprador, normalmente por debajo del precio de mercado a cambio de rapidez y de no pagar comisión de intermediación.

Caja resumen: los diez que más se confunden

Si solo vas a memorizar diez de estos treinta y un términos de una compraventa de vivienda antes de vender, que sean: nota simple, arras penitenciales, plusvalía municipal, ganancia patrimonial, ITP, afección fiscal, copia autorizada, provisión de fondos, ITE y derrama. Son los que más veces cambian lo que cobras o lo que firmas.

El resto del glosario te sirve para entender el proceso completo, pero estos diez son los que más confusión generan cuando aparecen sin explicación en un correo o en la propia notaría. Si prefieres que alguien te los traduzca aplicados a tu caso, eso es parte de lo que incluye el acompañamiento para vender tu vivienda hasta la notaría. Si quieres ver cómo encajan todos ellos en el proceso real, de principio a fin, la guía de cómo vender un piso paso a paso los sitúa en orden cronológico.

Para no leer dos veces la misma carga registral sin entenderla, conviene comprobar antes qué dice exactamente tu nota simple: eso se explica en nota simple antes de vender, cómo leer las cargas de tu piso. Y si además de vender vas a tener que lidiar con la jerga concreta que usa tu agencia, el diccionario del vendedor traduce las expresiones comerciales que no aparecen en ningún contrato. Si en cambio tu piso va a alquilarse en lugar de venderse, el glosario del contrato de arrendamiento cubre los 22 términos equivalentes del lado del alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre escritura y nota simple?

La escritura es el documento notarial que formaliza la venta con fe pública. La nota simple es un extracto informativo del Registro de la Propiedad, útil para comprobar titularidad y cargas antes de firmar nada.

¿Qué es una carga registral?

Cualquier gravamen inscrito sobre tu piso, como una hipoteca o un embargo, que limita la propiedad y que en principio pasaría al comprador si no se cancela antes de la firma en notaría.

¿Qué significa proindiviso?

Que varias personas son propietarias del mismo piso, cada una con una cuota ideal, sin división física. Vender exige normalmente el acuerdo de todos los copropietarios, salvo que se recurra a una extinción de condominio.

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Que el comprador asume tu hipoteca en las mismas condiciones, en lugar de que tú la canceles y él solicite una nueva. Depende de que el banco lo autorice y puede ahorrar gastos de cancelación y apertura.

¿Qué es el AJD y quién lo paga?

Es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura notarial. En vivienda de segunda mano normalmente no se paga; en vivienda nueva se suma al IVA y lo asume el comprador salvo que se pacte otra cosa.

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