Encargas la ITE para vender un piso, pagas, esperas el informe y todavía te falta la mitad de los papeles. Nadie te dijo que ese certificado es del edificio, no de tu vivienda, y que además hay otros dos documentos con nombre parecido que exigen cosas distintas. Uno de ellos, encima, no hace falta pedirlo nunca en Madrid, aunque medio sector inmobiliario siga mencionándolo como si existiera.
La confusión entre ITE, IEE, certificado energético y cédula de habitabilidad la pagan los vendedores que encargan papeles que no necesitan, o que descubren una ITE desfavorable cuando el comprador ya tiene la hipoteca concedida y el banco empieza a hacer preguntas incómodas. Aquí va la lista completa, ordenada por lo que de verdad afecta a tu venta.
Los cuatro certificados y qué edificio o vivienda afecta cada uno
Primero, lo esencial: dos de estos documentos son del edificio completo (los pide y paga la comunidad de propietarios) y uno es de tu vivienda concreta (lo pides y pagas tú como vendedor). El cuarto, directamente, no existe en la Comunidad de Madrid.
- ITE (Inspección Técnica de Edificios): del edificio completo. La encarga la comunidad, no el propietario individual.
- IEE (Informe de Evaluación del Edificio): también del edificio, más amplio que la ITE, incluye accesibilidad y eficiencia energética del conjunto.
- Certificado de eficiencia energética: de tu vivienda concreta, obligatorio para publicitarla y venderla.
- Cédula de habitabilidad: no existe en la Comunidad de Madrid desde el Decreto 111/2018, de 26 de junio. No se pide, no se tramita, no hace falta buscarla.
ITE e IEE: quién la encarga, cada cuánto y quién la paga
En el municipio de Madrid, la ITE es obligatoria para los edificios que superan los 30 años, contados desde la terminación de la obra nueva o de la última rehabilitación con reestructuración general. La primera acta debe presentarse ante el Ayuntamiento dentro del año natural siguiente a aquel en que el edificio cumple esa antigüedad, y desde ahí se repite cada diez años si el resultado es favorable, según la ordenanza municipal de conservación y rehabilitación de edificios.
La paga la comunidad de propietarios, repartida según el coeficiente de participación de cada vivienda, igual que cualquier otro gasto comunitario. Como vendedor individual, tú no la encargas ni la pagas directamente: lo que necesitas es el certificado de que tu edificio la tiene pasada y en qué estado, favorable o desfavorable.
El IEE es un informe más completo: incluye la inspección del estado de conservación -es decir, lo que ya hace la ITE-, pero le suma un análisis de accesibilidad del edificio y el certificado de eficiencia energética del conjunto. En la Comunidad de Madrid lo regula el Decreto 103/2016, que lo hace obligatorio para los edificios de tipología residencial colectiva con más de 50 años, dentro de un plazo máximo de cinco años desde que alcanzan esa antigüedad.
Las dos obligaciones conviven, y ahí está el lío. Un edificio madrileño de 55 años puede tener que pasar la ITE municipal cada diez años y, además, presentar el IEE autonómico. Cuando el vencimiento de la ITE cae dentro del plazo del IEE, lo habitual es presentar el IEE en su lugar, porque lo engloba. Los plazos concretos de cada edificio los publica el Ayuntamiento de Madrid según año de construcción.
Como propietario que vende un piso concreto dentro de ese edificio, no eres tú quien contrata al técnico ni quien firma el informe: tu papel se limita a pedir a la administración de fincas el último certificado con su resultado (favorable, favorable con reparos o desfavorable) y el recibo de que la comunidad está al corriente de la tasa municipal asociada, si la hubiera.
Por qué en Madrid no se pide cédula de habitabilidad
Este es el punto que más confunde a quien ha vendido antes en otra comunidad autónoma. El Decreto 111/2018, de 26 de junio, publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid y en vigor desde el 18 de julio de aquel año, suprimió la cédula de habitabilidad en todo el territorio de la Comunidad. El motivo que dio el Gobierno regional fue la duplicidad: la cédula y la licencia de primera ocupación acreditaban prácticamente lo mismo. Desde entonces no se pide ni para vender, ni para alquilar, ni para dar de alta suministros.
Lo que la sustituye, cuando hay que acreditar que la vivienda es habitable, es la combinación de la licencia de primera ocupación -o su equivalente histórico, si el edificio es antiguo- y el certificado de eficiencia energética en vigor. En pisos de cierta antigüedad es frecuente que nadie conserve la licencia original, y tampoco pasa nada: no es un documento que el comprador vaya a exigir en una compraventa normal de vivienda usada.
Si una agencia, una notaría de otra región o el propio comprador te la piden por costumbre, basta con explicar que en Madrid no existe desde 2018 y que los documentos equivalentes son otros. No pierdas dinero encargando un trámite que ninguna administración madrileña va a procesar.
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Empezar la valoración gratuitaTabla comparativa: obligatorio, quién lo emite, coste y validez
| Certificado | ¿Obligatorio en Madrid? | Quién lo emite / paga | Validez |
|---|---|---|---|
| ITE (edificio) | Sí en Madrid capital, más de 30 años | Técnico contratado por la comunidad | 10 años |
| IEE (edificio) | Sí en la Comunidad de Madrid, más de 50 años | Técnico contratado por la comunidad | 10 años |
| Certificado energético (vivienda) | Sí, siempre para vender | Técnico competente, lo paga el vendedor | 10 años (5 si la calificación es G) |
| Cédula de habitabilidad | No existe en Madrid | No aplica | No aplica |
El certificado energético es el único de los cuatro que depende solo de ti: lo encargas tú, lo pagas tú y es obligatorio desde el momento en que publicas el anuncio, no desde la firma. Lo regula el Real Decreto 390/2021, que fija una validez máxima de diez años, con una excepción importante: si la calificación obtenida es G -la peor-, la validez baja a cinco años. En pisos antiguos sin reformar, la G es más habitual de lo que parece, así que comprueba la fecha antes de dar por bueno un certificado del cajón. La guía sobre el certificado energético para vender detalla coste, registro y sanciones si vendes sin él.
Qué hacer si la ITE sale desfavorable
Una ITE desfavorable no impide vender, pero sí obliga a informar al comprador de las deficiencias detectadas y del plazo que tiene la comunidad para subsanarlas. Callarlo no es una estrategia: el vendedor responde de los vicios ocultos, y una deficiencia estructural documentada en un acta oficial deja de ser oculta para convertirse en algo que sabías y no dijiste. Si el comprador financia con hipoteca, además, el banco puede pedir explicaciones o retrasar la tasación hasta ver el plan de subsanación aprobado en junta.
Lo más práctico es adelantarte: pide a la comunidad el acta donde conste el plan de obras aprobado y el calendario, y enséñaselo al comprador antes de que lo pregunte. Ocultarlo no es una opción legal defendible, y descubrirlo tarde en el proceso suele costar más tiempo que enseñarlo desde el principio.
Derramas de rehabilitación y su efecto en el precio
Si la ITE desfavorable ya tiene aprobada una derrama para arreglar la deficiencia, esa derrama pendiente es información que el comprador va a exigir conocer, y suele negociarse quién la asume: tú como vendedor, el comprador, o un reparto proporcional según cuándo se apruebe cada fase de la obra. Documentar el importe exacto y el calendario de pagos evita discusiones de última hora en notaría.
Imagina, como ejemplo ilustrativo, un edificio de los años sesenta en Usera con una ITE desfavorable por humedades en fachada y una derrama ya aprobada de 3.000 euros por vivienda, repartida en dos años. En ese caso, lo habitual es que el importe pendiente de las cuotas todavía no vencidas se descuente del precio final o lo asuma el comprador, dejándolo por escrito en las arras para que nadie lo descubra el día de la firma.
Cómo se documenta todo esto ante el comprador
Antes de firmar arras, reúne el certificado de la última ITE o IEE del edificio (lo pide la administración de fincas), tu certificado energético en vigor y, si hay derramas aprobadas, el acta de la junta donde se votaron. Toda esta documentación, junto con el resto de papeles del proceso, se detalla también en la lista completa de documentos para vender una vivienda.
Antes de fijar el precio final, conviene comprobar también si hay algún recibo de comunidad o derrama pendiente de tu propia vivienda, no solo del edificio, porque afecta a quién paga qué el día de la firma: eso se explica en el artículo sobre IBI, comunidad y derramas al vender un piso.
Si todavía no tienes claro qué otros papeles te van a pedir además de estos certificados del edificio, la guía de cómo vender un piso paso a paso sitúa la ITE, el IEE y el certificado energético dentro del proceso completo, desde la valoración inicial hasta la firma en notaría.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la ITE para vender?
Es obligatoria para el edificio si supera los 30 años de antigüedad en el municipio de Madrid, la pida o no la comunidad para vender un piso concreto. Como vendedor, lo que necesitas es el certificado de que está pasada, no encargarla tú mismo.
¿Necesito cédula de habitabilidad en Madrid?
No. Desde el Decreto 111/2018, la Comunidad de Madrid no exige cédula de habitabilidad. La sustituyen la licencia de primera ocupación y el certificado de eficiencia energética en vigor.
¿Quién paga la ITE, la comunidad o el propietario?
La paga la comunidad de propietarios, repartida según el coeficiente de participación de cada vivienda, igual que cualquier otro gasto comunitario ordinario.
¿Puedo vender con una ITE desfavorable?
Sí, pero tienes que informar al comprador de las deficiencias y del plan de subsanación aprobado por la comunidad. Ocultarlo puede generar reclamaciones posteriores, y el banco del comprador puede pedir explicaciones antes de conceder la hipoteca, sobre todo si la deficiencia afecta a la estructura del edificio.
¿Cada cuánto se renueva la ITE?
Cada diez años desde la fecha en que el edificio quedó obligado a pasarla por primera vez, con independencia de la fecha exacta en que se presentó ese primer informe. La administración de fincas suele avisar a la comunidad con tiempo antes de que venza el plazo, para poder contratar al técnico sin prisas.
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