¿Quién paga el IBI el año de la venta, tú o el comprador? La respuesta corta es que, para el Ayuntamiento, siempre lo pagas tú si eras el propietario a 1 de enero, aunque firmes la escritura en marzo. La respuesta larga -la que de verdad importa en la mesa de la notaría- es que, entre vosotros, el reparto puede ser otro: el Tribunal Supremo admite que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional incluso si no habéis pactado nada.
Lo mismo pasa con las derramas de la comunidad y con el certificado de estar al corriente de pago: tres papeles pequeños que en la práctica deciden si la firma se hace el día previsto o se aplaza dos semanas porque nadie los pidió a tiempo. Aquí tienes lo que dice la ley, lo que se pacta de verdad y los mitos que más dinero cuestan cuando se descubren tarde.
IBI: lo que dice la ley y lo que se pacta de verdad
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se devenga el 1 de enero de cada año y el sujeto pasivo es quien figura como propietario ese día, según el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (artículos 63 y 75). Si vendes el piso en junio, frente al Ayuntamiento el recibo entero sigue siendo tuyo: la Administración no prorratea nada y no le importa que ya no seas el dueño en diciembre.
Entre particulares es otra historia, y aquí hay un matiz que casi nadie conoce. La Sala Primera del Tribunal Supremo fijó doctrina en su sentencia 409/2016, de 15 de junio: salvo pacto en contrario, el vendedor que paga el recibo puede repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada uno ha sido propietario. Es decir, la ausencia de pacto no te condena a pagarlo todo, aunque reclamarlo después es incómodo.
Por eso el mercado se adelanta: en la mayoría de las compraventas en Madrid, el contrato de arras o la propia escritura incluyen una cláusula de prorrateo por días. Y si lo que quieres es lo contrario -que el comprador no pueda reclamarte nada o que el recibo se quede entero con una de las partes-, eso sí hay que pactarlo expresamente por escrito.
El prorrateo por días y cómo se refleja en la escritura
El cálculo es sencillo: se divide el importe anual del IBI entre 365 días y se multiplica por los días que cada parte ha sido propietaria ese año. Un ejemplo con números redondos de un piso en Madrid capital que se firma el 15 de agosto:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IBI anual 2026 | 620 € |
| Días como propietario (vendedor, hasta el 15 de agosto) | 227 días |
| Días como propietario (comprador, resto del año) | 138 días |
| Parte proporcional a cargo del vendedor | 385,59 € |
| Parte proporcional a cargo del comprador | 234,41 € |
Esta cláusula se incorpora normalmente al contrato de arras y se liquida en el propio acto de la firma, descontando o sumando la diferencia al precio final, o mediante una transferencia aparte entre las partes. Pídelo por escrito: un pacto verbal sobre el prorrateo del IBI es la primera discusión que aparece si, meses después, el comprador decide no pagar su parte.
Gastos de comunidad: el certificado que te van a pedir
Antes de firmar, la notaría exige al vendedor un certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, expedido por quien ejerza de secretario y con el visto bueno del presidente, tal y como recoge el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin ese papel, la escritura puede autorizarse igualmente si el comprador exonera expresamente al vendedor de aportarlo -la exoneración la da quien compra, no quien vende-, pero ningún comprador con un mínimo de asesoramiento firma sin haberlo visto antes.
El plazo legal máximo para que el administrador emita el certificado es de siete días naturales desde que se solicita. En la práctica, con un administrador profesional suele tardar entre dos y cinco días; si la comunidad la lleva un vecino de forma voluntaria, puede alargarse bastante más. Pídelo en cuanto fijes fecha de firma, no la semana antes.
Tres mitos sobre el IBI y la comunidad que cuestan dinero
| Mito | Realidad |
|---|---|
| El comprador paga el IBI porque es el nuevo dueño | Frente al Ayuntamiento paga quien era propietario a 1 de enero; entre las partes, el Supremo admite repercutir la parte proporcional salvo pacto en contrario |
| Si la derrama se aprobó antes de comprar, al nuevo propietario no le afecta | El piso responde de las derramas del año en curso y los tres años naturales anteriores, se hayan votado o no bajo su titularidad |
| Con el certificado de estar al corriente ya no hay sorpresas posibles | El certificado recoge las deudas ya reclamadas; una derrama aprobada pero todavía no girada puede no figurar en él |
Derramas aprobadas y no giradas: a quién le tocan
Aquí está el punto que más sorprende en la práctica. El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el recibo de una derrama lo paga quien sea propietario en el momento en que se pasa al cobro. Pero eso no libera al piso de la deuda: si la junta aprobó una derrama de 3.000 € para el mes que viene y tú vendes antes de que se gire el primer recibo, esa deuda sigue «pegada» al inmueble aunque el titular haya cambiado.
En la práctica esto se resuelve de dos formas: el vendedor asume el importe pendiente y lo descuenta del precio en la escritura, o ambas partes pactan expresamente que el comprador la asume porque el precio ya la tiene en cuenta. Lo que nunca conviene es no mencionarla: si aparece después de firmar, es motivo directo de reclamación.
Qué pasa con una derrama de ITE o de ascensor
Las derramas más habituales en edificios de Madrid con más de 30 o 40 años son las de Inspección Técnica del Edificio (ITE) y las de renovación de ascensor, porque suelen superar los 1.000-3.000 € por vivienda. Si tu comunidad tiene una ITE pendiente o ya aprobada, dilo en el anuncio: ocultarlo no evita la obligación, solo retrasa la conversación hasta que el comprador la descubre por su cuenta, casi siempre en la nota simple o en el acta de la última junta.
Deudas pendientes: la afección real del piso
Además de las derramas aprobadas, cualquier cuota de comunidad impagada por el propietario anterior «viaja» con el piso durante un tiempo limitado. El artículo 9.1.e) de la LPH fija ese límite: el nuevo propietario responde con el inmueble de las deudas del año en curso y los tres años naturales anteriores, no de deudas más antiguas. Es una responsabilidad real -sobre el piso-, no personal: el comprador no se convierte en deudor con su propio patrimonio, pero el piso sí queda afecto al pago.
Con el IBI ocurre algo parecido y por eso conviene dejarlo cerrado: el artículo 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales declara el inmueble afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria, de modo que un recibo impagado por el anterior propietario puede acabar reclamándose contra el piso. Es otra afección real, no una deuda personal del comprador, pero pesa igual sobre la finca.
Por eso el certificado de estar al corriente de pago es tan importante: si recoge alguna cifra pendiente, negocia quién la cubre antes de la firma. Es mucho más barato resolverlo en la notaría que dejar que aparezca después como una sorpresa para el comprador -y una reclamación para ti.
Pagas solo cuando se firma, y a los 60 días puedes irte sin penalización
Revisamos IBI, certificado de comunidad y derramas pendientes antes de publicar tu piso, sin ataduras: si a los 60 días no funciona, te vas sin penalización.
Quiero vender sin atadurasChecklist de papeles de la comunidad antes de firmar
- Certificado de estar al corriente de pago, pedido con al menos diez días de antelación.
- Copia del acta de la última junta ordinaria, para comprobar si hay derramas aprobadas y todavía no giradas.
- Confirmación por escrito de quién asume el IBI prorrateado y con qué cálculo.
- Recibo del IBI del año en curso, aunque el pago completo te corresponda a ti frente al Ayuntamiento.
- Si hay ITE o ascensor en marcha, el presupuesto aprobado y el calendario de derramas pendientes.
Si quieres ver el resto de gastos de la venta -plusvalía, IRPF, notaría, cancelación de hipoteca-, tienes la lista completa en gastos de vender un piso en 2026, y el resto de certificados que te van a pedir en ITE, IEE y certificados de comunidad al vender. Si el piso lleva meses vacío mientras cierras todo esto, ten en cuenta que la comunidad y el IBI siguen corriendo cada mes sin que nadie viva dentro: aquí tienes el cálculo completo de cuánto cuesta tener un piso vacío en Madrid.
Si prefieres que alguien revise estos papeles contigo antes de firmar -y que se encargue del resto de la documentación-, así es como te ayudamos a vender tu vivienda sin sorpresas de última hora, con la lista completa en documentos necesarios para vender un piso.
Preguntas frecuentes
¿El IBI del año lo paga el vendedor o el comprador?
Frente al Ayuntamiento lo paga siempre quien era propietario a 1 de enero, sin excepciones. Entre vendedor y comprador lo habitual es pactar un prorrateo por días en las arras o en la escritura y, según la sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, salvo pacto en contrario el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada uno fue propietario.
¿Quién paga una derrama aprobada antes de la venta?
El recibo lo gira la comunidad a quien sea propietario en ese momento, pero la deuda queda afecta al piso aunque cambie de dueño. Lo habitual es que vendedor y comprador pacten expresamente en la escritura quién asume el importe pendiente, para evitar discusiones posteriores.
¿Puedo vender con deudas de comunidad?
Sí, pero tienes que decirlo. La notaría puede autorizar la escritura aunque haya deudas, siempre que el vendedor asuma la responsabilidad o se descuente del precio. Ocultarlo no es una opción: el comprador puede reclamar después al ver el certificado o la afección registral.
¿Qué es el certificado de estar al corriente?
Es el documento que emite el administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, confirmando que la vivienda no tiene deudas pendientes con la comunidad. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal lo exige para vender sin comprometer la responsabilidad del vendedor.
¿Cuánto tarda el administrador en emitirlo?
El plazo legal máximo es de siete días naturales desde que se solicita. Con un administrador profesional suele llegar en dos o cinco días; si la comunidad se autogestiona, conviene pedirlo con más margen para no retrasar la firma.
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