De los 300.000 € que te ofrecen por tu piso, no vas a ingresar 300.000 € en tu cuenta. Entre la plusvalía municipal, el IRPF de la ganancia, la cancelación de la hipoteca si la tienes y media docena de gastos menores, es fácil que entre un 8 % y un 15 % del precio se quede por el camino antes de que veas el dinero. La pregunta que de verdad importa a la hora de vender no es cuánto vale tu piso, sino cuánto entra limpio en tu cuenta el día después de la notaría.
Esta guía hace esa resta completa, concepto a concepto: lo que paga siempre el vendedor, lo que paga el comprador salvo que pactéis otra cosa, los gastos de vender un piso que solo aparecen en algunos casos y los impuestos que llegan después de firmar, cuando ya has cobrado y toca declarar. Al final hay un ejemplo con números redondos para ver la resta aplicada a un caso completo.
La resta completa: del precio de venta al dinero en tu cuenta
El dinero que recibes el día de la firma no es el neto final: de esa cantidad todavía tienes que restar la cancelación de tu hipoteca si sigue viva, y días o semanas después llegan la plusvalía municipal y, en la siguiente declaración de la renta, el IRPF sobre la ganancia. Conviene tener claro desde el primer momento qué vas a pagar tú como vendedor y qué corresponde al comprador, porque confundir ambas listas es el error más habitual a la hora de calcular cuánto te va a quedar.
Lo que paga siempre el vendedor
Como vendedor, estos gastos son prácticamente inevitables en cualquier compraventa:
- Comisión de la agencia, si has vendido con intermediación. No hay ningún porcentaje fijado por ley: los rangos que se citan habitualmente en el sector se mueven entre el 2,5 % y el 6 % más IVA sobre el precio de venta, y varían por agencia, zona y tipo de encargo, así que pídelo siempre por escrito antes de firmar.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): el impuesto que grava el incremento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Lo desarrollamos con cálculo completo en cómo se calcula la plusvalía municipal al vender.
- Cancelación registral de la hipoteca, si aún la tienes pendiente: entre 400 € y 1.200 € en notaría, registro y gestoría, según el caso. Lo explicamos en cancelar la hipoteca al vender: pasos, plazos y coste.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para poder anunciar y vender el piso, entre 60 € y 150 € según superficie y comunidad autónoma.
- Comunidad de vecinos e IBI al día: no son un gasto nuevo, pero hay que llegar a la firma sin recibos pendientes, y el IBI del año se suele prorratear entre las dos partes.
Plusvalía municipal, cancelación registral y certificado energético
De los tres, la plusvalía municipal es el que más varía de un caso a otro porque depende del ayuntamiento, de los años que hayas tenido el piso y del método de cálculo que elijas -objetivo o real, algo que desarrollamos en el artículo dedicado-. La cancelación registral no tiene nada que ver con lo que le debes al banco: si ya has terminado de pagar la hipoteca, cancelarla no cuesta lo que quedaba de deuda, sino solo el trámite de borrarla del Registro de la Propiedad. El certificado energético, por su parte, es obligatorio desde el Real Decreto 390/2021 y tiene una validez de diez años, así que si lo hiciste hace poco puede que todavía esté vigente.
Si tu hipoteca pendiente es más alta que el precio que te ofrecen por el piso, esta lista de gastos no es tu prioridad todavía: repasa primero cómo vender un piso con hipoteca para entender tus opciones reales antes de seguir adelante.
Lo que paga el comprador salvo pacto
Estos gastos, en cambio, corresponden normalmente a quien compra, aunque el contrato de arras puede pactar otra distribución:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): en la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6 % sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral.
- Notaría: el artículo 1455 del Código Civil dice que los gastos de la escritura los paga el vendedor y los de la primera copia y posteriores, el comprador -pero en la práctica la mayoría de contratos pactan que el comprador asuma el total-.
- Registro de la Propiedad: la inscripción de la nueva titularidad, normalmente a cargo del comprador junto con la hipoteca si la pide.
Cómo se negocia quién paga cada gasto
La distribución «vendedor paga esto, comprador paga aquello» es la costumbre del mercado, no una obligación legal cerrada. El contrato de arras es el documento donde de verdad se fija quién paga qué, y es habitual negociar variaciones: un comprador que necesita subrogarse a la hipoteca existente puede pedir que el vendedor asuma parte de los gastos de la subrogación a cambio de cerrar antes; un vendedor con prisa por vender puede ofrecer asumir la notaría completa para hacer su piso más atractivo frente a otros anuncios de la zona. Ninguna de las dos cosas es ilegal: lo importante es dejarlo por escrito en las arras antes de firmar, no darlo por hecho el día de la notaría.
Si vendes con una agencia, esta negociación suele quedar recogida en la hoja de encargo o en el propio contrato de arras que redacta el gestor de la operación. Si vendes por tu cuenta, conviene que un abogado o gestor revise esa cláusula antes de firmar, porque un reparto de gastos mal escrito genera discusiones justo en el peor momento: la semana antes de la firma.
Los gastos que aparecen solo en algunos casos
Además de la lista anterior, hay gastos que solo tocan si tu situación concreta lo requiere:
- Retención del 3 % si eres no residente en España: el comprador retiene ese porcentaje del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de tu impuesto. Lo explicamos en la retención del 3 % al vender siendo no residente.
- ITE o IEE si el edificio tiene una antigüedad que lo exige, normalmente a cargo de la comunidad de propietarios, no del vendedor individual.
- Gestoría si prefieres delegar los trámites de cancelación de hipoteca o liquidación de impuestos, entre 150 € y 350 € según el volumen de gestiones.
- Derramas aprobadas y pendientes de pago: si la comunidad ya votó una derrama antes de la venta, suele corresponder al vendedor, aunque se cobre después. Lo detallamos en quién paga el IBI, la comunidad y las derramas el año de la venta.
Los impuestos que se pagan después de vender
Dos impuestos llegan una vez ya has cobrado y no se pagan en la notaría:
- Plusvalía municipal: tienes 30 días hábiles desde la firma para autoliquidarla en tu ayuntamiento.
- IRPF sobre la ganancia patrimonial: se declara en la renta del año siguiente a la venta, con tipos que van del 19 % al 30 % según el importe de la ganancia -19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000 € y 50.000 €, 23 % entre 50.000 € y 200.000 €, 27 % entre 200.000 € y 300.000 €, y 30 % a partir de ahí, según la Agencia Tributaria-. Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, o vas a reinvertir en otra vivienda habitual en dos años, puedes estar exento total o parcialmente: lo desarrollamos en la exención de IRPF para mayores de 65 años y en la exención por reinversión en vivienda habitual.
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Quiero vender sin atadurasEjemplo ilustrativo completo con números redondos
Imagina un piso que compraste hace doce años por 180.000 € y que ahora vendes por 300.000 €, con 40.000 € de hipoteca pendiente:
La línea del IRPF merece su propio desglose, porque es la que más veces se calcula a ojo y la que más se desvía:
- Valor de adquisición: los 180.000 € que pagaste más los aproximadamente 18.000 € de ITP, notaría y registro de aquella compra. Total, 198.000 €. Desde 2015 ese importe ya no se actualiza con la inflación.
- Valor de transmisión: los 300.000 € de venta menos la comisión de la agencia (14.520 €) y la plusvalía municipal (2.400 €). Total, 283.080 €.
- Ganancia patrimonial: 283.080 € menos 198.000 €, es decir 85.080 €.
- Cuota: 19 % sobre los primeros 6.000 € (1.140 €), 21 % sobre los 44.000 € siguientes (9.240 €) y 23 % sobre los 35.080 € restantes (8.068 €). Unos 18.450 € en total.
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Comisión de agencia (aprox. 4 % + IVA) | 14.520 € |
| Cancelación registral de hipoteca | 800 € |
| Certificado energético | 100 € |
| Plusvalía municipal (método objetivo, estimación) | 2.400 € |
| IRPF sobre la ganancia patrimonial (estimación) | 18.450 € |
| Hipoteca pendiente amortizada | 40.000 € |
| Total que se resta del precio | 76.270 € |
Sobre 300.000 € de precio de venta, el propietario de este ejemplo ingresa unos 223.700 €. Conviene leer bien esa resta: 40.000 € de los 76.270 € son la devolución de tu propia deuda, no un gasto. Los gastos e impuestos puros suman aquí unos 36.270 €, alrededor del 12 % del precio de venta. Es un ejercicio ilustrativo -tu caso concreto depende de tu ayuntamiento, tu comunidad autónoma y tu situación personal-, pero sirve para entender por qué la pregunta correcta nunca es «¿a cuánto lo vendo?» sino «¿cuánto me queda?». Si prefieres que te hagamos esta resta con los números reales de tu piso, pide una valoración gratuita de tu vivienda y te decimos cuánto te va a quedar antes de que firmes nada.
Este mismo ejemplo cambia bastante si el vendedor tiene más de 65 años y el piso es su vivienda habitual -en ese caso, los 18.450 € de IRPF desaparecen por completo, exentos sin necesidad de reinvertir en nada-, o si va a comprar otra vivienda habitual con el dinero de la venta en un plazo de dos años, lo que también puede dejar la ganancia exenta total o parcialmente. Son dos de las variables que más cambian el resultado final, y conviene revisarlas antes de asumir que vas a pagar el IRPF completo.
Los cuatro gastos que más veces se olvidan
- La cancelación registral de la hipoteca, que mucha gente confunde con la deuda pendiente y descubre tarde que es un trámite aparte.
- El IRPF del año siguiente, porque el dinero de la venta ya se ha gastado o reinvertido cuando llega la declaración de la renta.
- Las derramas de comunidad aprobadas antes de la venta pero cobradas después, que siguen siendo responsabilidad del vendedor salvo pacto expreso.
- La retención del 3 % si eres no residente, que reduce el ingreso inmediato aunque luego se regularice con la declaración.
Guías relacionadas sobre gastos e impuestos al vender
Esta guía es el punto de partida del bloque de gastos e impuestos. Si quieres profundizar en cada pieza, estas son las guías relacionadas:
- cómo se calcula la plusvalía municipal al vender: método objetivo y real
- vender con pérdidas: cómo no pagar plusvalía municipal
- el IRPF por la ganancia patrimonial al vender una vivienda
- la exención de IRPF para mayores de 65 años
- la exención por reinversión en vivienda habitual
- la retención del 3 % para no residentes
- cancelar la hipoteca al vender: pasos, plazos y coste
- quién paga el IBI y la comunidad el año de la venta
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta vender un piso en total?
Entre comisión de agencia si la hay, plusvalía municipal, IRPF sobre la ganancia y gastos menores, lo habitual es que se vaya entre un 8 % y un 15 % del precio de venta, según si tienes hipoteca pendiente y cuánto has ganado con la operación.
¿Quién paga la notaría en una compraventa?
Por ley, el vendedor paga la escritura y el comprador la primera copia y las posteriores, según el artículo 1455 del Código Civil. En la práctica, la mayoría de contratos pactan que el comprador asuma notaría y registro completos.
¿El vendedor paga ITP o AJD?
No. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo paga quien compra, no quien vende. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 % sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral.
¿Qué gastos puedo descontar de la ganancia en el IRPF?
Puedes sumar al valor de adquisición los gastos e impuestos que pagaste al comprar -notaría, registro, ITP- y las mejoras que hayas hecho, no el mantenimiento ordinario. Y puedes restar del valor de transmisión la comisión de la agencia y la plusvalía municipal. Consulta con tu asesor fiscal tu caso concreto.
¿Cuándo se pagan los impuestos de la venta?
La plusvalía municipal se autoliquida en 30 días hábiles desde la firma. El IRPF sobre la ganancia patrimonial se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
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