Vendes un piso por 310.000 euros que compraste hace diez años por 175.000 euros y, a bote pronto, das la resta por hecha: 135.000 euros de beneficio y a tributar. El cálculo real que exige el IRPF por vender una vivienda tiene bastantes más líneas que esa resta simple, y cada una de ellas puede mover el resultado final en varios miles de euros, a tu favor o en tu contra, según la completes o no.
La fórmula que usa Hacienda se llama ganancia patrimonial y no es precio de venta menos precio de compra: es valor de transmisión menos valor de adquisición, y cada uno de esos dos valores admite sumas y restas que casi nadie mete en la cuenta la primera vez que vende. Esta guía monta la hoja de cálculo entera, con un ejemplo ilustrativo de principio a fin, para que sepas qué facturas guardar desde hoy si tienes pensado vender.
La fórmula completa del IRPF por vender una vivienda
El artículo 34 de la Ley 35/2006 del IRPF define la ganancia como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. No son dos cifras fijas: el valor de adquisición admite sumar gastos e impuestos de cuando compraste, y el valor de transmisión admite restar los gastos que has pagado ahora para vender. Cuantas más de esas partidas justifiques con factura, menor es la ganancia declarada y menos IRPF pagas.
El esquema, resumido, es este: valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) menos valor de adquisición (precio de compra más gastos de compra más mejoras justificadas) igual a ganancia patrimonial. Sobre ese resultado se aplican después, si tocan, los coeficientes de abatimiento o las exenciones. Para la lista completa de gastos de una operación de venta, tienes el desglose entero en gastos de vender un piso en 2026.
Qué suma al valor de adquisición (y qué factura lo prueba)
El valor de adquisición no es solo lo que pagaste por el piso en la escritura. La ley permite sumar todo lo que pagaste para poder comprarlo y todo lo que has invertido después en mejorarlo, siempre que lo acredites:
- El precio de compra que figura en la escritura.
- El ITP (en Madrid, el 6 % del valor en la mayoría de los casos) o el IVA más AJD si compraste obra nueva.
- Notaría, registro y gestoría de la compra.
- Mejoras y ampliaciones justificadas con factura: una reforma integral de cocina o baño, un cerramiento de terraza, la instalación de aire acondicionado central. No cuentan las reparaciones de mantenimiento -pintar, arreglar una gotera puntual, sustituir una tubería reventada- porque no aumentan el valor del inmueble, solo lo conservan.
Guarda las facturas de esas mejoras aunque las hicieras hace diez años: Hacienda puede pedirlas si revisa la declaración, y sin factura esa partida no cuenta, por mucho que recuerdes perfectamente la reforma.
Qué resta del valor de transmisión
Del precio de venta se restan los gastos que has pagado tú, como vendedor, para poder vender. Los más habituales:
- La comisión de la agencia inmobiliaria, con su factura correspondiente.
- La plusvalía municipal (IIVTNU) que hayas liquidado en el ayuntamiento.
- Los gastos de cancelación registral de la hipoteca, si vendías con hipoteca pendiente.
- El certificado de eficiencia energética.
- Los honorarios de abogado o gestoría si intervinieron directamente en la venta.
Todo lo que restas aquí baja la ganancia declarada, así que conviene pedir factura de cada gasto -no un simple recibo- antes de firmar la declaración del año siguiente.
Tramos del ahorro aplicables y ejemplo con números
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro, que desde 2025 tiene cinco tramos y mantiene en 2026 un tipo máximo del 30 %, según el resumen de novedades fiscales del ahorro publicado por Idealista. Los tipos son progresivos: cada euro tributa según el tramo en el que cae, no toda la ganancia al tipo más alto. Confirma con tu asesor fiscal los tipos aplicables a tu ejercicio y a tu comunidad autónoma antes de hacer cuentas definitivas.
| Tramo de la ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Como ejemplo ilustrativo, imagina un piso comprado en 2016 por 175.000 €, con 10.500 € de ITP y unos 2.000 € de notaría, registro y gestoría, más una reforma de cocina y baño en 2019 por 12.000 € con factura. Se vende en 2026 por 310.000 €, con 12.400 € de comisión de agencia, 700 € de cancelación de hipoteca, 90 € de certificado energético y 1.800 € de plusvalía municipal.
- Valor de adquisición: 175.000 + 10.500 + 2.000 + 12.000 = 199.500 €.
- Gastos de venta: 12.400 + 700 + 90 + 1.800 = 14.990 €.
- Valor de transmisión: 310.000 − 14.990 = 295.010 €.
- Ganancia patrimonial: 295.010 − 199.500 = 95.510 €.
- Cuota: 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 45.510 × 23 % = 1.140 + 9.240 + 10.467,30 = 20.847,30 €.
Sin las mejoras justificadas ni los gastos de venta, la misma operación habría tributado sobre 135.000 € en vez de 95.510 €: la diferencia son varios miles de euros que se quedan en Hacienda solo por no guardar facturas.
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Quiero vender sin atadurasLos coeficientes de abatimiento para pisos anteriores a 1994
Si compraste el piso antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarte la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF, que reduce la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006 con unos coeficientes que crecen según los años de antigüedad. El régimen tiene un límite: solo se aplica hasta un valor de transmisión conjunto de 400.000 € por contribuyente, acumulando todas las ventas de este tipo desde 2015. Es uno de los cálculos más fáciles de hacer mal, así que consulta con tu asesor si tu piso entra en este supuesto.
En qué casilla y en qué año se declara
La venta se declara, por regla general, en la Renta del ejercicio en que firmas la escritura de compraventa, aunque cobres más tarde. La excepción es la regla especial de operaciones a plazos: si el precio se cobra en pagos con más de un año entre el primero y el último, puedes optar por imputar la ganancia a medida que la cobras. Va en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales del modelo de Renta, y el programa de la propia Agencia Tributaria calcula la cuota una vez introduces los valores de adquisición y transmisión con sus gastos. Si vendiste siendo mayor de 65 años y era tu vivienda habitual, revisa antes si te aplica la exención de IRPF para mayores de 65 años, porque en ese caso puede que no tengas que tributar nada de esto.
Qué pasa si vendes con pérdida patrimonial
Si el resultado sale negativo -vendes por menos de lo que te costó, sumados los gastos-, no pagas IRPF por la operación, pero sí conviene declarar la pérdida, porque se puede usar para reducir lo que pagas por otras ganancias.
Compensación con otras ganancias del mismo ejercicio
Las pérdidas patrimoniales se compensan primero con otras ganancias del mismo tipo obtenidas en el mismo año -por ejemplo, la venta de otro inmueble o de acciones-. Si no hay suficientes ganancias ese año, la parte no compensada se puede arrastrar y usar en los cuatro ejercicios siguientes, según el artículo 49 de la Ley del IRPF. Si además estás valorando quedarte con otro piso en alquiler en vez de venderlo, compara esta factura con la fiscalidad del alquiler para el propietario en 2026 antes de decidir.
Antes de firmar, revisa estos tres documentos
Tres piezas evitan sorpresas en la declaración del año siguiente: las facturas de las mejoras que vas a sumar al valor de adquisición, las facturas de los gastos de venta que vas a restar del valor de transmisión, y el valor de referencia catastral de tu piso, que no determina tu IRPF pero sí puede afectar al ITP que paga quien te compra y, por tanto, a la negociación del precio. Si vas a reinvertir lo que saques en otra vivienda habitual, revisa también la exención por reinversión en vivienda habitual antes de calcular nada: puede dejar toda esta cuenta en cero.
Y si prefieres que alguien revise la documentación por ti antes de poner el piso a la venta, puedes empezar por vender tu vivienda con una valoración gratuita y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto paga Hacienda por la venta de una vivienda?
Depende de la ganancia patrimonial real, no del precio de venta. Se calcula con los tramos del ahorro de 2026 (19 % a 30 %) sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, ambos con sus gastos. No hay un porcentaje fijo sobre el precio total.
¿En qué declaración se incluye la venta de un piso?
En la Renta del ejercicio en que firmas la escritura ante notario, dentro del apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones. Si la escritura es en 2026, se declara en la Renta que se presenta en la primavera de 2027.
¿Puedo restar la reforma que hice hace diez años?
Sí, si fue una mejora que aumentó el valor del inmueble -no una simple reparación- y conservas la factura. Suma al valor de adquisición y reduce la ganancia. Sin factura, Hacienda no la admite aunque la reforma sea real.
¿La comisión de la agencia es deducible?
Sí. La comisión que pagas a la agencia por vender el piso resta del valor de transmisión, siempre que pidas la factura correspondiente al agente o agencia que gestionó la operación.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
No pagas IRPF por esa venta, y la pérdida se puede compensar con otras ganancias patrimoniales del mismo año o, si no las hay, con las de los cuatro ejercicios siguientes.
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