Tres de cada cien euros del precio de tu piso se quedan retenidos el mismo día de la firma si vendes siendo no residente, y ese dinero no lo ves hasta meses después, si es que te corresponde recuperarlo. Es la retención 3% venta no residente, y la cifra la conoce todo el mundo que ha vendido un piso viviendo fuera de España; lo que casi nadie tiene claro son los dos modelos, los plazos y el papel que decide si esa retención se queda corta, se ajusta o te sobra.
El 3 % no es un impuesto en sí mismo: es un pago a cuenta que ingresa el comprador en tu nombre, a cuenta del impuesto real que te corresponde pagar por la ganancia obtenida. Puede salir a devolver, puede quedarse corto, o puede coincidir casi exactamente con lo que debes. Esta guía ordena el proceso completo, desde la firma hasta que el dinero -si te toca- llega a tu cuenta.
Qué es la retención del 3 % y quién la ingresa
El artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al comprador de un inmueble a un vendedor no residente sin establecimiento permanente a retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto que te corresponde por la venta. No lo ingresas tú: lo retiene y lo declara el comprador, y a ti te llega el precio menos ese 3 %.
Dos consecuencias que conviene tener claras desde el principio. La primera: el 3 % se calcula sobre el precio completo, no sobre lo que ganas, así que en una venta con poca ganancia -o con pérdidas- la retención casi siempre se pasa de largo. La segunda: si el comprador no ingresa esa retención, el inmueble queda afecto al pago del impuesto, de modo que el problema acaba siendo suyo y del piso, no tuyo, pero te complica cerrar la operación limpia.
Modelo 211 del comprador y modelo 210 del vendedor
Son dos trámites distintos y de dos personas distintas. El comprador ingresa la retención con el modelo 211, dentro del mes siguiente a la fecha de la escritura, y te entrega una copia con un código de justificante que vas a necesitar después. Tú, como vendedor, presentas tu propio modelo 210 para calcular el impuesto real sobre la ganancia obtenida, usando ese código para acreditar la retención ya ingresada, según explica la Agencia Tributaria.
Línea de tiempo: firma, ingreso, declaración y devolución
- Día de la firma en notaría: el comprador retiene el 3 % del precio y te paga el resto.
- Dentro del mes siguiente a la firma: el comprador ingresa la retención con el modelo 211 y te entrega la copia con el código de justificante.
- Dentro de los cuatro meses siguientes a la venta: presentas tu modelo 210. El plazo legal son tres meses contados desde que termina el mes que tiene el comprador para ingresar el 211, lo que en la práctica son cuatro meses desde la firma.
- Si el resultado es a devolver: Hacienda dispone de seis meses desde el fin del plazo de presentación para ordenar el pago. Pasado ese plazo sin devolución, la deuda devenga intereses de demora a tu favor sin que tengas que reclamarlos, según el artículo 31 de la Ley General Tributaria. En la práctica, las devoluciones de no residentes suelen tardar bastante más que las de una renta ordinaria.
- Si el resultado es a ingresar: pagas la diferencia entre el impuesto real y el 3 % ya retenido, en el mismo modelo 210.
Cómo se calcula el impuesto real y cuándo sale a devolver
El impuesto real se calcula igual que la ganancia patrimonial de cualquier venta: valor de transmisión menos valor de adquisición, cada uno con sus gastos. La diferencia tributa al 19 %, y aquí va un matiz que muchos artículos se saltan: en las ganancias por transmisión de inmuebles ese 19 % se aplica a todos los no residentes, vivas en Francia o en Argentina. El tipo del 24 % que se lee a menudo es el general del impuesto para otras rentas, como el alquiler de un no residente de fuera de la Unión Europea, no el de la venta.
Dos ejemplos ilustrativos sobre el mismo piso, comprado en 2010 por 200.000 € con 20.000 € de impuestos y gastos de compra -valor de adquisición, 220.000 €- y 6.000 € de gastos de venta:
| Concepto | Se vende por 300.000 € | Se vende por 230.000 € |
|---|---|---|
| Retención del 3 % (modelo 211) | 9.000 € | 6.900 € |
| Valor de transmisión (precio – gastos) | 294.000 € | 224.000 € |
| Valor de adquisición | 220.000 € | 220.000 € |
| Ganancia patrimonial | 74.000 € | 4.000 € |
| Cuota al 19 % | 14.060 € | 760 € |
| Resultado del modelo 210 | A ingresar 5.060 € | A devolver 6.140 € |
El mismo piso, la misma retención proporcional y dos resultados opuestos. Por eso conviene hacer este cálculo antes de firmar y no después: si ya sabes que vas a tener que ingresar diferencia, puedes reservar el dinero en vez de encontrarte con la sorpresa cuatro meses más tarde. Y si vendes con pérdidas, la retención se devuelve entera, porque no hay ganancia que tribute. Para entender cada línea de la fórmula, tienes el detalle en IRPF por vender una vivienda.
Los números de arriba son un ejercicio ilustrativo con cifras redondas. Tu caso depende de la fecha de compra, de los gastos que puedas acreditar y de si hay convenio de doble imposición con tu país de residencia, así que confirma el cálculo con tu asesor fiscal antes de presentar nada.
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Quiero vender sin atadurasEl certificado de residencia fiscal y por qué importa
Antes de firmar, conviene aclarar tu situación con un certificado de residencia fiscal actualizado, emitido por la autoridad tributaria de tu país. Si acreditas que en realidad tributas por el IRPF español -por ejemplo, porque pasas más de 183 días al año en España aunque tengas otra nacionalidad- la retención del 3 % no debería aplicarse, porque no eres un no residente a estos efectos. Aclarar esto antes de la notaría evita que se practique una retención que luego hay que reclamar, con meses de espera de por medio.
El caso contrario también existe: propietarios que se consideran residentes por costumbre -porque nacieron en España, porque tienen DNI español, porque vienen todos los veranos- pero que fiscalmente llevan años tributando en otro país y no lo han regularizado. Si el notario o el comprador tienen dudas razonables sobre tu residencia fiscal, aplicarán la retención por precaución, y serás tú quien tenga que demostrar lo contrario después. Resolver esto antes de poner el piso a la venta ahorra semanas de trámites.
Plusvalía municipal cuando el vendedor no reside en España
La plusvalía municipal (IIVTNU) se paga igual seas o no residente: el sujeto pasivo es el vendedor, y el plazo para liquidarla en el ayuntamiento es de 30 días hábiles desde la firma. La diferencia práctica es logística, no legal: si no vas a estar en España, conviene dejar un poder notarial o un representante autorizado para presentar la liquidación dentro de plazo, porque el recargo por presentarla tarde corre igual estés donde estés.
Conviene distinguir esta liquidación municipal de la retención estatal del 3 %: son dos administraciones distintas, con dos plazos distintos y dos documentos distintos. Pagar una no te exime de la otra, y ambas suelen gestionarse en paralelo en las semanas siguientes a la firma, normalmente con la ayuda de la gestoría que lleve la operación.
Hay un detalle que aparece casi siempre en la mesa de la notaría: como el ayuntamiento puede dirigirse contra el comprador si el vendedor no residente no liquida la plusvalía, es habitual que la parte compradora pida retener una cantidad hasta ver el justificante de pago. No es una imposición legal, es una práctica de prudencia que se negocia en las arras. Si lo prevés y lo pactas por escrito desde el principio, no se convierte en una discusión de última hora.
Errores frecuentes que retrasan la devolución
- No guardar la copia del modelo 211 que entrega el comprador: sin el código de justificante, no puedes acreditar la retención en tu modelo 210.
- Presentar el modelo 210 sin haber calculado bien los gastos deducibles de la venta, lo que obliga después a una rectificación y alarga el plazo.
- No tener una cuenta bancaria española o un IBAN válido al que Hacienda pueda transferir la devolución.
- No nombrar representante fiscal cuando conviene tenerlo, lo que retrasa las notificaciones si Hacienda pide alguna aclaración.
- Dejar pasar el plazo de cuatro meses para presentar el modelo 210, lo que puede acarrear recargos aunque el resultado final sea a tu favor.
- No conservar las facturas de la compra original -notaría, registro, ITP o IVA, gestoría- ni las de las reformas con factura: sin justificantes, el valor de adquisición se queda en el precio de escritura pelado y la ganancia calculada sube, con ella el impuesto.
Si necesitas vender sin estar físicamente en España en ningún momento del proceso, el mecanismo habitual es el poder notarial: lo explicamos paso a paso en vender tu piso desde el extranjero con poder notarial. Y si todavía dudas entre vender o mantener el piso en alquiler mientras vives fuera, compara con la opción de un propietario que vive fuera y alquila en Madrid a distancia.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga la retención del 3 %?
La retiene el comprador del precio que te paga a ti, y es el comprador quien la ingresa en Hacienda con el modelo 211. A ti te llega el precio de venta menos ese 3 %.
¿Cuánto tarda Hacienda en devolver la retención?
No hay un plazo fijo publicado, pero la Ley General Tributaria obliga a Hacienda a pagar intereses de demora si no ordena la devolución en un máximo de seis meses desde el fin del plazo de presentación del modelo 210.
¿Qué plazo tengo para presentar el modelo 210?
Tres meses contados desde que vence el mes que tiene el comprador para ingresar la retención con el modelo 211, es decir, cuatro meses desde la firma. Presentarlo fuera de plazo puede generar recargos aunque el resultado final sea a tu favor.
¿Y si vendo con pérdidas siendo no residente?
Tienes derecho a que te devuelvan el 3 % retenido completo, porque no hay ganancia patrimonial que tribute. Debes acreditarlo igualmente con el modelo 210 y la documentación de compra y venta.
¿Necesito representante fiscal en España?
No es obligatorio en todos los casos, pero facilita mucho el proceso: recibe notificaciones de Hacienda en tu nombre y agiliza la respuesta si piden alguna aclaración sobre tu modelo 210.
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