¿Si tienes 65 años cumplidos y vendes la casa en la que has vivido toda la vida, cuánto se queda Hacienda? Para muchos propietarios mayores la respuesta correcta es: nada. La exención de IRPF para mayores de 65 años que libra de tributación la venta de la vivienda habitual existe y es total, sin límite de ganancia, pero tiene condiciones que se pasan por alto con facilidad.
Hay en realidad dos exenciones distintas que la gente mezcla: la de la vivienda habitual, que es automática si cumples los requisitos, y la de la renta vitalicia, pensada para segundas residencias u otros bienes, que exige reinvertir en un plazo concreto. Confundir una con otra es la forma más común de perder dinero que podrías haberte ahorrado.
Qué exención existe exactamente y qué dice la norma
El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial que se obtiene al transmitir la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años, o de personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Es una exención total: no hay límite de importe, y da igual si la plusvalía real son 40.000 € o 400.000 €, como recoge la propia Agencia Tributaria en su apartado de vivienda.
Requisito 1: qué se considera vivienda habitual
Para que aplique, el piso debe haber sido tu residencia habitual: haber vivido en él de forma continuada al menos tres años, o menos si vendes por una causa justificada -cambio de empleo, matrimonio, separación, u otras circunstancias que obliguen al cambio de domicilio-. También cuenta como vivienda habitual si dejaste de vivir ahí, por ejemplo para trasladarte a una residencia, siempre que hubiera sido tu residencia habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta.
Qué cuenta como causa justificada no es una lista cerrada: el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), que es donde se define qué es vivienda habitual a efectos de esta exención, admite la celebración de matrimonio, la separación matrimonial, el traslado laboral, la obtención del primer empleo o el cambio a otro más ventajoso, y otras circunstancias análogas justificadas que obliguen a cambiar de domicilio antes de esos tres años. Si tu caso encaja en alguna de ellas, la exención sigue aplicando aunque no llegues al plazo mínimo; si no encaja, Hacienda puede exigir que tributes como si nunca hubiera sido tu vivienda habitual.
Requisito 2: quién tiene que tener los 65 años cumplidos
La edad se comprueba en la fecha de la transmisión -el día de la firma de la escritura ante notario-, no al inicio del año ni al final. Si cumples 65 años dos meses después de vender, la exención no aplica a esa operación, por mucho que ese mismo año acabes teniendo la edad. Por eso, si estás cerca de cumplirlos y no hay prisa por vender, a veces compensa esperar unas semanas antes de firmar las arras.
Matrimonios en gananciales y viviendas a nombre de uno solo
Si el piso es de titularidad ganancial y solo uno de los cónyuges tiene 65 años cumplidos, la exención cubre únicamente la mitad de la ganancia que corresponde a ese cónyuge; la otra mitad tributa con normalidad. Ojo con un atajo que circula mucho y no existe: la renta vitalicia del artículo 38.3 también exige tener más de 65 años, así que el cónyuge más joven no puede acogerse a ella. Su única salida es la exención por reinversión en otra vivienda habitual, si compra una en el plazo legal. Si el piso es privativo de uno solo de los cónyuges y esa persona no ha cumplido los 65 años, no hay exención aunque el otro cónyuge sí los tenga, porque la titularidad -no la convivencia- es lo que determina a quién corresponde la ganancia.
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Revisar mi precio y estrategiaLa vía de la renta vitalicia para viviendas que no son la habitual
Si lo que vendes es una segunda residencia, un local o cualquier otro elemento patrimonial que no es tu vivienda habitual, el artículo 38.3 de la Ley del IRPF ofrece otra salida, reservada igualmente a mayores de 65 años: puedes excluir la ganancia de tributación si destinas el importe obtenido -hasta un máximo de 240.000 €- a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor, en un plazo de seis meses desde la venta. Si reinviertes menos de esa cantidad, la exención se aplica de forma proporcional a lo reinvertido; si vendes por encima de 240.000 € y reinviertes solo ese máximo, el resto de la ganancia sí tributa.
Semáforo de casos: exento, exento en parte, no exento
| Caso | Resultado |
|---|---|
| Vivienda habitual, titular único, 65 años cumplidos en la firma | Exento total |
| Vivienda habitual en gananciales, solo un cónyuge con 65 años | Exento en su mitad |
| Segunda residencia, 64 años, reinvierte en renta vitalicia | No exento: la vía del art. 38.3 también pide 65 |
| Segunda residencia, 65 años, reinvierte ≤240.000 € en renta vitalicia en 6 meses | Exento (art. 38.3) |
| Segunda residencia, 65 años, no reinvierte en renta vitalicia | No exento |
| Vivienda habitual con menos de 3 años de residencia sin causa justificada | No exento |
| 64 años en la firma, cumple 65 ese mismo año pero después de vender | No exento |
Los casos ámbar son los que más dudas generan en consulta: conviene revisarlos con un asesor antes de firmar, porque a veces basta con reorganizar la titularidad o esperar unas semanas para pasar de tributar la mitad a no tributar nada.
Qué hay que declarar aunque estés exento
Estar exento no significa que la venta desaparezca de tu declaración. Hay que incluirla igualmente en la Renta del ejercicio en que se firma, indicando que se trata de una ganancia exenta y por qué motivo. Si no la declaras, Hacienda puede cruzar los datos con el Registro y el Catastro y reclamarte explicaciones, aunque al final no tengas que pagar nada. Si además vendes otra vivienda sin derecho a esta exención, revisa cómo se calcula la ganancia de esa segunda operación en la guía de IRPF por vender una vivienda.
Conviene guardar, además de la escritura, el certificado de empadronamiento histórico y un par de años de facturas de suministros a tu nombre en esa dirección. No hace falta aportarlos al presentar la Renta, pero sí si Hacienda abre una comprobación, y sin ellos demostrar que era tu vivienda habitual se complica mucho más de lo que parece.
Los errores que hacen perder la exención
- Vender antes de cumplir los tres años de residencia continuada sin una causa justificada acreditable.
- No poder acreditar que era tu vivienda habitual -empadronamiento, consumos de luz y agua, domicilio fiscal- si Hacienda lo pide.
- Confundir una segunda residencia con la vivienda habitual y dar por hecho que aplica la exención total sin más.
- Dejar pasar el plazo de seis meses para constituir la renta vitalicia cuando se vende un bien distinto de la vivienda habitual.
- Esperar que reinvertir más de 240.000 € en la renta vitalicia exima el exceso: por encima de ese límite, la parte proporcional sigue tributando.
Si tu caso incluye reinversión en otra vivienda habitual en vez de en renta vitalicia, es un mecanismo distinto: revísalo en exención por reinversión en vivienda habitual. Y si lo que vendes es la nuda propiedad conservando el uso de la casa, el tratamiento fiscal cambia: lo explicamos en vender la nuda propiedad y quedarte viviendo en tu casa.
Toda esta cuenta parte de conocer el resto de gastos de la operación: la lista completa está en gastos de vender un piso en 2026. Y si después de valorar la venta prefieres quedarte con el piso como ingreso fijo, compara antes con la opción de un jubilado que alquila su piso en Madrid sin gestionarlo.
Todo lo anterior es información general: la edad, la titularidad y los años de residencia cambian el resultado en cada caso, así que confírmalo con tu asesor fiscal antes de firmar. Si finalmente decides vender, puedes empezar por vender tu vivienda con una valoración gratuita, sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Si tengo 65 años no pago nada por vender mi casa?
Si es tu vivienda habitual y cumples los requisitos de residencia continuada, no pagas IRPF por la ganancia, sin límite de importe. Si es una segunda vivienda, solo te libras si reinviertes en una renta vitalicia dentro del plazo y el límite legales.
¿Vale para una segunda vivienda o solo para la habitual?
La exención total del artículo 33.4.b) es solo para la vivienda habitual. Para una segunda vivienda existe otra vía distinta, la renta vitalicia del artículo 38.3, con un límite de reinversión de 240.000 € y un plazo de seis meses.
¿Y si solo uno de los dos cónyuges tiene 65 años?
En un piso ganancial, la exención cubre la mitad de la ganancia que corresponde al cónyuge de 65 años; la otra mitad tributa. La renta vitalicia no le sirve al más joven, porque también exige haber cumplido los 65: su alternativa es reinvertir en otra vivienda habitual.
¿Cuánto puedo reinvertir en renta vitalicia?
El límite es de 240.000 €. Si reinviertes una cantidad inferior al total obtenido, la exención se aplica solo de forma proporcional a lo reinvertido, y el resto de la ganancia tributa con normalidad.
¿Tengo que declarar la venta si estoy exento?
Sí. La operación se declara igualmente en la Renta del año de la venta, marcada como ganancia exenta, aunque no genere cuota a pagar.
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