Imagina que es lunes y una estudiante de máster te pide una habitación de tu piso durante nueve meses, con el contrato de temporada de siempre. Hasta ahora, a muchos propietarios les bastaba con titularlo “de temporada”. Con el alquiler de temporada 2026 que dibuja el decreto de vivienda, ese papel ya no serviría igual: la temporalidad tendría que estar justificada, y demostrarla sería cosa tuya. El texto no está en vigor desde el 2 de octubre de 2026, pero pedir y guardar la prueba de la causa ya es buena práctica hoy.
Merece la pena tener la lista a mano aunque el decreto decayera, porque el Gobierno quiere reaprobarlo con el mismo contenido y la renovación de lo que firmes ahora ya se regiría por esas reglas. Abajo van las siete condiciones que tendría que cumplir un contrato de temporada y lo que pasaría si fallas en una.
Situación a 5 de octubre de 2026: el RDL 26/2026, que cambia el alquiler de temporada, estuvo en vigor del 1 al 2 de octubre y el Congreso no lo convalidó. Hoy no está en vigor. El Gobierno quiere reaprobarlo con el mismo contenido para que lo convalide la Diputación Permanente, con elecciones generales el 29 de noviembre. Si vuelve, entraría en vigor al publicarse en el BOE. Actualizaremos este artículo cuando cambie.
Qué es un alquiler de temporada según el nuevo artículo 2.3 de la LAU
El artículo 2.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) definiría el arrendamiento de vivienda temporal como el que cubre la necesidad de vivienda de quien “se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable”. La definición incluiría las habitaciones. Lo recoge el texto consolidado del RDL 26/2026 en el BOE, y lo resume idealista/news en su cobertura del 30 de septiembre.
El texto cierra además dos salidas. El artículo 3.2 dejaría fuera de los contratos de uso distinto los que tengan por objeto “el alojamiento u hospedaje de personas”, y el artículo 5.e solo excluiría de la LAU el alquiler turístico sometido a su normativa sectorial, con una duración máxima de 31 días. La temporada quedaría así entre el turístico y la vivienda habitual.
Checklist: siete condiciones para que tu contrato de temporada sea de temporada
Marca cada casilla antes de firmar. Si una falla, sigue leyendo la sección de consecuencias:
- [ ] Desplazamiento real. El inquilino está temporalmente fuera de su domicilio habitual.
- [ ] Causa expresa. El contrato dice cuál es la causa, no solo “temporada” (art. 7.2).
- [ ] Causa real y acreditable. Tienes un documento que lo prueba, porque la carga de la prueba sería tuya.
- [ ] Más de 31 días. Por debajo, sería turístico o de otro régimen (art. 9 bis).
- [ ] Como regla, no más de 12 meses. Más de 12 sin justificación convertiría el contrato en habitual.
- [ ] Máximo dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
- [ ] Garantía adicional de una mensualidad como máximo. En vivienda habitual serían dos.
Causa expresa en el contrato y prueba en tu poder
El artículo 7.2 exige que el contrato prevea de forma expresa la causa del desplazamiento. Esa causa debe ser real y acreditable, “recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba”. En la práctica, tendrías que pedir un justificante antes de firmar y guardar copia: una matrícula, un contrato de trabajo temporal, un informe médico. Es el cambio de mentalidad más importante del decreto: antes se confiaba en lo que ponía el papel, ahora se miraría lo que hay detrás.
Más de 31 días y, como regla, no más de 12 meses
El artículo 9 bis dejaría la duración libre pero con un suelo y un techo: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. La prórroga se haría por acuerdo expreso, y solo si subsiste la causa. Un contrato de nueve meses para una estudiante de máster encajaría en el rango. Uno de dieciocho meses, no, salvo que lo justifiques.
Máximo dos contratos seguidos con el mismo inquilino
Si encadenas más de dos contratos temporales consecutivos con las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se entendería celebrado como vivienda habitual. Es el freno a la práctica de renovar contratos de 11 meses una y otra vez. Y hay otra limitación: según el artículo 17.8, en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta de los posteriores no podría subir más que el IRAV anual.
Cobrar el día 5 sin perseguir justificantes de cada inquilino
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Calcular mi renta gratisQué pasa si fallas en una condición: habitual con efecto retroactivo
Esta es la parte que más pesa. Si no hay causa, o no se puede probar, el contrato perdería la naturaleza temporal y pasaría a ser de vivienda habitual “con efectos retroactivos a la formalización del contrato”. Lo mismo si superas los 12 meses sin justificación o encadenas más de dos contratos.
Las consecuencias, en cadena, serían estas:
- Plazo. Se aplicarían el plazo mínimo y las prórrogas de los artículos 9 y 10: 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica, y luego hasta 3 años más si nadie avisa.
- Salida. El inquilino podría irse a los 6 meses con 30 días de aviso, pero tú no podrías pedirle que se marche al terminar los nueve meses del contrato.
- Garantías. La garantía adicional pasaría a las reglas de vivienda habitual.
- Renta. La actualización anual seguiría las normas de vivienda habitual, incluido, según el texto, el máximo del 2 % hasta finales de 2027 a falta de nuevo acuerdo.
Si ya has vivido un caso de inquilino que no se va al terminar el contrato, ya sabes lo que cuesta. Está explicado en qué hacer si el inquilino no se va al acabar el contrato.
Fianza, desistimiento y renta en los contratos de temporada
Al margen de la causa y los plazos, hay cuatro reglas que cambiarían la economía del alquiler de temporada:
| Concepto | Qué diría el decreto |
|---|---|
| Garantía adicional | Máximo una mensualidad en temporada (dos en vivienda habitual) |
| Desistimiento del inquilino | Tras 1 mes, con 10 días de preaviso y sin indemnización (art. 11) |
| Renta en contratos sucesivos | No podría subir más que el IRAV anual (art. 17.8) |
| Reparaciones | Pequeñas reparaciones de habitabilidad en 5 días hábiles tras la notificación |
El desistimiento es el punto que más cambia la planificación. Un contrato de nueve meses podría quedarse en poco más de uno si el inquilino avisa con diez días cumplido el primer mes. Cobras mientras está, pero los meses que faltan dejan de estar asegurados.
Contratos de temporada ya firmados: régimen transitorio
La disposición transitoria octava protegería los contratos de temporada firmados antes de la entrada en vigor: seguirían con su régimen anterior “hasta la finalización del plazo de duración pactado” y se extinguirían “sin posibilidad de prórroga”. Es decir, el contrato vigente llega hasta su fecha, pero la renovación ya se regiría por el régimen nuevo. Si quieres renovar, tendrías que acreditar la causa y respetar los plazos.
Hay una duda abierta para los contratos firmados el 1 y el 2 de octubre, cuando el decreto estuvo en vigor poco más de un día. No hay una respuesta cerrada, y está desarrollada en qué pasa con tu contrato de alquiler. Guarda copia de la fecha de firma.
Estudiantes, desplazados por trabajo y tratamientos médicos: causas que sí valen
El artículo 2.3 habla de “causa justificada y acreditable” y el texto que hemos revisado no da una lista cerrada. Ejemplos que encajan con la definición, a falta de lo que concrete el texto definitivo o la interpretación de los tribunales:
- Estudios. Un máster, un curso o unas prácticas en Madrid, con matrícula o carta de admisión como prueba.
- Trabajo. Un destino temporal o un proyecto en la ciudad, con carta de la empresa o contrato.
- Tratamiento médico. Un tratamiento en un hospital de Madrid, con el justificante correspondiente.
- Obras en la vivienda habitual. Una reforma que obliga a salir de casa durante unos meses, con presupuesto o licencia.
Lo que no encajaría: “necesito el piso por unos meses” sin más, o un inquilino fijo en Madrid al que le llamas temporal para evitar los plazos. Para el resto de formas de alquilar, repasa los tipos de contrato de alquiler de habitaciones.
Alquiler de temporada 2026: cuándo deja de compensar al propietario
Con estas reglas, la temporada seguiría siendo útil si tienes un caso claro: un inquilino con causa documentada, un plazo corto y ganas de revisar el contrato. Dejaría de compensar cuando buscas flexibilidad sin dar explicaciones, cuando no quieres reunir pruebas o cuando necesitas que el piso esté ocupado un tiempo seguro. El inquilino podría irse al mes y la renta de los siguientes contratos iría atada al IRAV.
Si lo que quieres es cobrar sin vigilar causas, plazos y pruebas, hay otra fórmula. En la renta garantizada de On Houses alquilamos tu piso completo, durante un mínimo de 5 años, y lo gestionamos por habitaciones. Tú cobras una renta fija el día 5 de cada mes, esté el piso lleno o vacío. En ese modelo, quien gestiona las habitaciones y responde ante los inquilinos, incluidos los de temporada, es la empresa. Tu contrato con On Houses es un arrendamiento de piso completo a una empresa y se rige por los pactos entre las partes, como uso distinto de vivienda. Eso no es un atajo para librarte de la ley: revisa tu caso con un abogado. Y no tendrías las reducciones de IRPF de vivienda habitual, así que consulta con tu asesor fiscal.
Para ver el cuadro completo de lo que cambia, vuelve a la guía completa del decreto de vivienda 2026 y a la guía sobre el alquiler de habitaciones con el decreto de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué causas de temporalidad acepta el decreto?
El artículo 2.3 exigiría una causa justificada y acreditable: que el inquilino esté temporalmente desplazado de su domicilio habitual. Estudios, trabajo o un tratamiento médico encajan con esa idea, a falta de lista cerrada en el texto que hemos revisado. Lo decisivo es que el contrato la recoja y que puedas probarla.
¿Puedo hacer contratos de temporada de 11 meses encadenados?
No más de dos seguidos con las mismas partes sobre la misma vivienda. Con más de dos, el primero se entendería celebrado como vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas. Además, la renta de los contratos sucesivos no podría subir más que el IRAV anual. Es justo la práctica que el decreto quiere cortar.
¿Qué pasa con mi contrato de temporada firmado antes del 1 de octubre de 2026?
Según la disposición transitoria octava, seguiría con su régimen anterior hasta el fin del plazo pactado y se extinguiría sin posibilidad de prórroga. La renovación ya se regiría por el régimen nuevo. Para los firmados el 1 o el 2 de octubre hay una duda abierta, así que consulta a un abogado.
¿El inquilino de temporada puede irse cuando quiera?
Casi. Con el artículo 11, podría desistir sin indemnización tras un mes de contrato, avisando con diez días de antelación. En vivienda habitual, el plazo sería de 6 meses con 30 días de aviso. Por eso un contrato de nueve meses no garantiza nueve meses de ocupación, aunque sí de renta mientras dure.
¿Cuánta fianza puedo pedir en un alquiler de temporada?
Hoy, como contrato de uso distinto, la fianza legal de un alquiler de temporada es de dos mensualidades. El texto que decayó lo trataría como vivienda temporal y limitaría la garantía adicional a una mensualidad, frente a dos en vivienda habitual. Cómo quedaría la fianza legal depende del texto definitivo: confírmalo con tu abogado antes de cobrar.
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