«Hasta el 60 por ciento de quita.» Es el titular que usan algunos despachos en el primer minuto de la primera llamada, antes de haber visto un solo papel tuyo. Suena a promesa. Es publicidad. Nadie puede saber cuánta quita acepta el banco en tu caso concreto sin conocer la deuda pendiente, la antigüedad de la mora, el valor real del piso y quién es el titular actual del crédito. Dar una cifra antes de eso no es experiencia: es marketing.
Este artículo no te va a dar un porcentaje mágico. Te va a explicar las cinco variables reales que mueve el departamento de recuperaciones de un banco, o el equipo de gestión de un fondo, cuando decide si acepta o no una venta con quita. Con eso vas a poder leer con otros ojos cualquier promesa que te hagan por teléfono.
Por qué un porcentaje prometido de antemano es una señal de alarma
En España nadie tiene acceso público al criterio interno de una entidad para aceptar o rechazar una quita. Cada banco, cada fondo y cada servicer aplica sus propios baremos de provisión, sus propios objetivos trimestrales y su propia tolerancia al riesgo reputacional. Un despacho que te dice «aceptamos hasta el 60 por ciento» sin haber pedido tu escritura ni el saldo vivo está generalizando un caso ajeno, o inventando un número para cerrar la venta de sus propios honorarios.
La propia oferta de On Houses lo dice con la misma cautela: no se garantizan porcentajes de quita. El estudio de viabilidad existe justo para eso, para mirar tu expediente antes de decir nada en firme.
Las cinco variables que mueven la cifra
La cifra que se negocia depende, en la práctica, de cinco factores. Los dos primeros son los que más pesan y merecen explicación aparte; los otros tres aparecen en las siguientes secciones.
- Provisión contable y antigüedad de la mora
- Valor de tasación frente a deuda viva
- Quién es el titular real del crédito: banco, servicer o fondo
- Capacidad de pago acreditada del deudor
- Existencia de avalista o cotitular solvente
Provisión contable y antigüedad de la mora
Cuando un préstamo lleva meses impagado, el banco está obligado por normativa contable a provisionar una parte de esa deuda como posible pérdida. Cuanto más tiempo lleva en mora y peor está clasificado el riesgo, mayor es la provisión que ya figura en sus cuentas. Un crédito muy provisionado le cuesta menos al banco aceptar una quita, porque contablemente ya ha asumido buena parte de esa pérdida. Un crédito recién impagado, con poca provisión, es mucho más rígido a la hora de negociar.
Valor de tasación frente a deuda viva
Si el valor de mercado del piso está cerca de la deuda pendiente, el banco tiene poco que perder aceptando la venta: recupera casi todo sin pasar por una subasta que cuesta dinero y suele alargarse entre 18 y 24 meses. Si la deuda viva duplica el valor de tasación, la negociación es más dura, porque la quita necesaria es mucho mayor y compromete más a la entidad frente a sus propios auditores.
Banco tradicional, servicer y fondo: tres lógicas distintas
El titular actual de tu crédito cambia la conversación, aunque el procedimiento de negociación se parezca por fuera.
| Titular del crédito | Qué prioriza | Qué suele significar para ti |
|---|---|---|
| Banco tradicional | Reputación y cumplimiento normativo, sobre todo si hay algún programa reglado de por medio | Procesos más lentos y más documentación, pero también más margen si encajas en algún supuesto protegido |
| Servicer (gestiona la cartera por cuenta de otro) | Cumplir el mandato de recuperación que le ha fijado el propietario real del crédito | Interlocutor con poder limitado: una quita grande necesita el visto bueno de quien está detrás |
| Fondo de inversión | La rentabilidad de la cartera comprada, casi siempre con fuerte descuento | Puede cerrar rápido si el precio ofrecido supera lo que pagó por tu deuda en concreto |
Qué dicen los datos públicos de carteras vendidas
Los datos generales no dan un porcentaje por caso, pero sí dan contexto. La morosidad del crédito para compra de vivienda lleva años moviéndose en niveles bajos en términos históricos, según las estadísticas de crédito dudoso del Banco de España. En conjunto, los bancos tienen cada vez menos hipotecas dudosas en cartera, y eso tiene una lectura que casi nunca se cuenta: cuanto menos peso tiene tu caso dentro de la mora total, menos presión sistémica hay para vaciar carteras a cualquier precio y más se puede permitir la entidad negociar caso por caso.
Al mismo tiempo, las ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre de 2026 fueron 7.194, un 17,5 por ciento más que un año antes, según la estadística de ejecuciones hipotecarias del Consejo General del Poder Judicial. La lectura conjunta es incómoda pero útil: hay menos mora en general y, dentro de esa minoría, los casos que llegan a ejecución van en aumento. No es un contexto de bancos desesperados por vaciar carteras enteras: es un contexto de negociación caso a caso, con criterios que no se publican.
Cómo se calcula tu punto de partida realista
Antes de hablar de porcentaje hay una cuenta más simple: cuánto cubre la venta de tu piso a precio de mercado sobre lo que debes. Si la venta cubre el cien por cien de la deuda, no hay quita que negociar, porque el banco no pierde nada. Si cubre el 85 por ciento, la negociación empieza desde ese punto, no desde cero. El estudio de una venta con quita arranca siempre por esa resta: valor real de venta menos deuda pendiente, cargas y costas ya generadas. Solo después entran en juego las otras variables.
Antes de creerte un porcentaje, pide que alguien mire tu expediente
Deuda pendiente real, cargas registrales, valor de tasación y fase procesal: eso es lo que se estudia antes de hablar de cifras. Gratis, por escrito y en 72 horas.
Estudiar mi caso gratisLa pregunta correcta no es «cuánta quita», es «cuánto cubre la venta»
Cambiar la pregunta cambia la conversación. En vez de perseguir un porcentaje que nadie te puede dar de antemano, pide dos cosas concretas: una tasación real del piso y el saldo vivo exacto de la deuda, con costas e intereses de demora incluidos si ya hay ejecución abierta. Con esos dos números tienes tu punto de partida. Todo lo demás -quién es el titular del crédito, cuánto lleva provisionado, si hay avalista de por medio- son ajustes sobre esa base, no el punto de partida en sí. Pide ese saldo por escrito a la entidad, con el desglose de capital, intereses y costas: de memoria o por teléfono, el número casi nunca coincide.
Para entender cada pieza de este cálculo conviene mirar cómo se hace la tasación y el precio que se ofrece al banco, quién decide realmente dentro de la entidad -no siempre es quien te atiende por teléfono- en quién decide tu quita dentro del banco, y qué cambia si tu deuda ya no es del banco original en qué cambia si un fondo compró tu hipoteca. La guía completa de condiciones está en requisitos de una venta con quita.
Si todavía no has hablado con el banco de forma directa, también puede ayudarte saber cómo negociar la hipoteca con el banco por tu cuenta, aunque solo sea para entender qué margen real tienes antes de pedir ayuda externa.
Preguntas frecuentes
¿Existe un porcentaje habitual de quita en España?
No hay un porcentaje oficial ni una estadística pública por caso. Lo que se negocia depende del banco o fondo titular, de la provisión contable ya registrada y de cuánto cubre la venta sobre la deuda. Cualquier cifra «habitual» que te den sin ver tu expediente es una estimación de marketing, no un dato.
¿Un fondo acepta más quita que un banco?
No necesariamente más, pero sí de forma distinta. Un fondo compró la cartera con descuento, así que un precio que a ti te parece bajo puede seguir siendo rentable para él. Eso no garantiza una quita mayor: depende de cuánto pagó por tu deuda en concreto, algo que tampoco es público.
¿Influye que haya avalista en el porcentaje?
Sí, normalmente en contra de una quita mayor. Si hay un avalista con patrimonio o ingresos, el banco tiene otra vía de cobro y menos motivos para aceptar una cancelación total. El estudio de viabilidad valora esta situación desde el principio.
¿Por qué no me pueden dar una cifra antes del estudio?
Porque la cifra depende de datos que solo aparecen al revisar tu caso: saldo vivo real, cargas registrales, tasación actualizada y fase procesal. Dar un número antes de eso sería inventarlo, y es justo lo que distingue un estudio serio de una promesa comercial.
¿Qué pasa si la oferta no llega a lo que el banco pide?
El equipo vuelve a negociar con nuevos datos o busca otro comprador dentro de la red de inversores. Si finalmente no hay acuerdo posible, se te dice por escrito y no se cobra ningún honorario: el servicio solo se cobra si el banco acepta y la venta se firma.
Pide el estudio que sí mira tu expediente antes de hablar de porcentajes
El estudio de viabilidad es gratuito, se entrega por escrito en 72 horas y cubre toda España. Solo cobramos un honorario si el banco acepta la operación y la venta se firma en notaría. Sin compromiso y sin coste por adelantado.
