El error fiscal más caro de esta vertical es pensar que, como el dinero de la venta va íntegro al banco, no hay nada que declarar. La fiscalidad venta con quita no funciona así: depende de si la vivienda es tu residencia habitual y de si, además del precio de venta, el banco te perdona parte de la deuda. Son dos preguntas, dos impuestos y, según cómo se combinen, hasta cuatro escenarios distintos con un tratamiento fiscal diferente cada uno.
Esta guía separa el IRPF de la plusvalía municipal, explica cuándo hay exención y cuándo no, y por qué en On Houses el informe fiscal previo va siempre antes de firmar nada, nunca después. No sustituye a un asesor: es el mapa para llegar a esa conversación sabiendo qué preguntar.
Fiscalidad de la venta con quita: los dos impuestos que entran en juego
En una venta con quita conviven dos figuras tributarias que no tienen nada que ver entre sí, aunque nazcan del mismo acto notarial. El IRPF grava, por un lado, la ganancia o pérdida patrimonial que genera la propia transmisión de la vivienda y, por otro, puede gravar la parte de deuda que el banco perdona como si fuera una renta obtenida. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del terreno desde que se compró hasta que se vende, la pague quien la pague, y se calcula y se declara en el ayuntamiento, no en la Agencia Tributaria.
IRPF: ganancia patrimonial por la transmisión
Toda venta de un inmueble genera, en principio, una ganancia o una pérdida patrimonial: la diferencia entre el valor de adquisición (lo que costó, más gastos e impuestos de compra, menos amortizaciones si procede) y el valor de transmisión (el precio de venta, menos gastos de venta). Si esa diferencia es positiva, tributa en la base del ahorro del IRPF; si es negativa, genera una pérdida que se puede compensar con otras ganancias.
La exención del artículo 33.4.d de la Ley del IRPF
Aquí está la exención más importante de todo este tema. El artículo 33.4.d de la Ley 35/2006 del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial que se genere al transmitir la vivienda habitual del deudor (o de su garante) para cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre esa misma vivienda, contraídas con entidades de crédito, siempre que el propietario no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para pagar toda la deuda y evitar la venta.
Conviene leer el supuesto con cuidado. La letra del artículo habla de la dación en pago y de las transmisiones realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales; una venta negociada a un comprador ajeno no aparece nombrada. La Dirección General de Tributos ha interpretado, en la consulta vinculante V2646-18, que la norma no exige que el inmueble se transmita a la propia entidad acreedora, y tribunales económico-administrativos han aplicado ese criterio a ventas a un tercero cuyo precio se destina a cancelar la deuda y evitar la ejecución. Es un criterio favorable, no una casilla que se marca sola: en tu caso lo tiene que confirmar tu asesor fiscal antes de la firma, no después.
Si la vivienda no es la habitual —una segunda residencia, un piso heredado sin empadronar, un inmueble de inversión— esta exención no se aplica, y la ganancia tributa como en cualquier venta ordinaria.
IRPF: la deuda condonada como posible ganancia
Esta es la parte que se suele pasar por alto. Cuando el banco acepta el precio de venta como cancelación total y perdona la diferencia respecto a lo que quedaba pendiente, Hacienda puede entender que esa condonación es, en sí misma, una ganancia patrimonial para quien la recibe: el patrimonio del deudor aumenta porque desaparece una deuda sin que él tenga que pagarla. La Ley del IRPF prevé una exención específica en su disposición adicional cuadragésima tercera para las rentas derivadas de quitas y daciones en pago acordadas en un convenio concursal aprobado judicialmente, en un acuerdo de refinanciación homologado o en un acuerdo extrajudicial de pagos, con una condición que se olvida a menudo: que las deudas no deriven del ejercicio de actividades económicas. Si tu quita se negocia fuera de esos marcos —lo habitual, porque la mayoría de estas operaciones se cierran con el departamento de recuperaciones del banco, sin pasar por un concurso—, esa exención no entra en juego y hay que mirar el caso uno a uno.
Y hay un detalle que cambia bastante la factura cuando la hay. La ganancia por una deuda condonada no procede de una transmisión, así que no va a la base del ahorro con sus tipos reducidos: se integra en la base general y tributa al tipo marginal que te corresponda, el mismo que se aplica a tu nómina o a tu pensión. Esa es la razón de fondo para saberlo antes de firmar y no en la declaración del año siguiente.
Esto no significa que siempre toque pagar por la parte condonada: significa que hay que comprobarlo caso por caso, porque el resultado cambia según el marco en el que se negocie la quita y según si la vivienda es la habitual. Por eso el servicio de venta con quita incluye una radiografía fiscal previa: para que esta pregunta tenga respuesta antes de firmar, no después de recibir una liquidación de Hacienda.
Plusvalía municipal y su exención para vivienda habitual
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, tiene su propia exención en el artículo 105.1.c del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Cubre las transmisiones de la vivienda habitual del deudor o de su garante realizadas en dación en pago para cancelar deudas hipotecarias, con el mismo requisito de no tener otros bienes suficientes, y su segundo párrafo la extiende a las transmisiones hechas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, aunque quien adquiera sea un tercero y no el propio banco.
Para una venta negociada fuera del juzgado la aplicación no es automática. Hay resoluciones que la admiten razonando que la norma no exige en ningún momento que la vivienda se entregue a la entidad acreedora cuando esta acepta la operación como forma de saldar la deuda, pero aquí quien liquida es el ayuntamiento y no todos interpretan igual. Antes de firmar, pregunta por escrito en el ayuntamiento donde está el inmueble y guarda la respuesta.
Fuera de vivienda habitual, la plusvalía municipal se calcula y se paga como en cualquier venta: el ayuntamiento aplica su fórmula sobre el incremento de valor catastral del suelo, y la exención de este artículo no entra en juego.
La radiografía fiscal va antes de firmar, no después
Está incluida en el estudio de viabilidad: qué impuestos pueden aparecer en tu caso, qué exenciones cabe pedir y con qué papeles se defienden. Por escrito y en 72 horas.
Estudiar mi caso gratisTabla de cuatro casillas: habitual o no, con quita o sin quita
Cruzando las dos variables que de verdad importan —si es vivienda habitual y si hay condonación de deuda— quedan cuatro escenarios. Es una simplificación para orientarte, no una liquidación: cada caso tiene matices que solo ve un informe fiscal concreto.
| Escenario | IRPF por la venta | IRPF por la deuda perdonada | Plusvalía municipal |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual, con quita | Puede quedar exenta (art. 33.4.d LIRPF) si no hay otros bienes suficientes; el encaje lo confirma tu asesor | Puede tributar, y en la base general, salvo que encaje en un convenio concursal, un acuerdo de refinanciación homologado o un acuerdo extrajudicial de pagos (DA 43.ª LIRPF) | Exenta (art. 105.1.c TRLHL) en dación y ejecución, aunque compre un tercero; en venta negociada, confírmalo en tu ayuntamiento |
| Vivienda habitual, sin quita (el precio cubre la deuda) | Tributa como venta ordinaria, salvo exención por reinversión en vivienda habitual o por ser mayor de 65 años | No aplica, no hay condonación | No exenta por este artículo; se liquida en el ayuntamiento salvo que no haya habido incremento de valor del suelo (art. 104.5 TRLHL) |
| Segunda vivienda o inversión, con quita | Tributa como ganancia patrimonial ordinaria | Tributa como ganancia patrimonial en la base general, salvo marcos concursales específicos | Tributa según la normativa municipal ordinaria |
| Segunda vivienda o inversión, sin quita | Tributa como venta ordinaria | No aplica | Tributa según la normativa municipal ordinaria |
La casilla que más tranquiliza y la que más sorprende están en extremos opuestos de la tabla: vivienda habitual con quita suele quedar exenta en los dos impuestos si se cumplen los requisitos, mientras que una segunda residencia con quita puede acabar tributando por los dos lados a la vez. Saber en qué casilla estás antes de negociar cambia lo que puedes esperar del cierre.
Qué documentos necesitas para acreditar la exención
Para defender la exención de IRPF y de plusvalía municipal ante Hacienda o el ayuntamiento conviene reunir, desde el principio del proceso, estos documentos:
- Certificado de empadronamiento que acredite que la vivienda es tu residencia habitual (idealmente con antigüedad suficiente).
- Escritura de la hipoteca y certificado de deuda pendiente emitido por el banco.
- Declaración de bienes y derechos del deudor (y de su unidad familiar) que demuestre que no hay patrimonio suficiente para pagar la deuda completa.
- Escritura de compraventa con la cancelación de la hipoteca y, si existe, carta de pago del banco.
- Documento en el que conste la aceptación de la quita por parte de la entidad, con el importe exacto condonado.
Sin esta documentación, aunque el caso cumpla los requisitos de fondo, la exención puede quedar en entredicho en una comprobación posterior. Por eso conviene organizarla antes de la firma, no buscarla después.
Por qué el informe fiscal va antes de firmar, no después
La radiografía fiscal previa que incluye el estudio de viabilidad no es un trámite decorativo: es lo que evita que alguien acepte una venta con quita pensando que sale limpio de impuestos y se encuentre, meses después, con una liquidación de IRPF o de plusvalía que no esperaba. Cada informe analiza si la vivienda es la habitual, si hay otros bienes en el patrimonio del deudor, en qué marco se negocia la quita y qué documentación hace falta reunir. Es información orientativa, no una declaración de la renta hecha: la presentación de impuestos y el criterio final siempre corresponden a tu asesor fiscal.
Si todavía dudas entre esta vía y otras opciones, conviene comparar antes con una venta consensuada frente a la dación en pago, porque el tratamiento fiscal de cada una no es idéntico aunque el objetivo final —salir sin deuda— sea el mismo.
Guías relacionadas de este clúster fiscal
Esta guía es el punto de partida. Cada uno de estos artículos desarrolla en profundidad una de las piezas que aquí solo se puede resumir:
- La deuda que te perdonan, ¿tributa en el IRPF?
- Si la casa no es tu vivienda habitual, la factura fiscal cambia
- Plusvalía municipal en dación y ejecución: cuándo estás exento
- Qué cuenta como vivienda habitual para Hacienda y por qué importa
- Ganancia o pérdida patrimonial al perder la casa: así se calcula
- IBI, comunidad y derramas: las otras deudas que aparecen al vender
- Glosario fiscal de la deuda hipotecaria: 20 términos en claro
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar IRPF si el dinero va entero al banco?
Depende de si es tu vivienda habitual. Si lo es y no tienes otros bienes suficientes para pagar la deuda, la ganancia por la venta puede quedar exenta por el artículo 33.4.d de la Ley del IRPF, aunque no veas un euro del precio en tu cuenta. Ese artículo está escrito para la dación y la ejecución, así que en una venta negociada el encaje lo confirma tu asesor caso por caso.
¿La deuda que me perdonan tributa?
Puede tributar como ganancia patrimonial, y además en la base general, al tipo marginal. Queda exenta si la quita se acuerda en un convenio concursal, en un acuerdo de refinanciación homologado o en un acuerdo extrajudicial de pagos, y siempre que la deuda no venga de una actividad económica. Es el punto que más conviene revisar con tu asesor.
¿Estoy exento de plusvalía municipal en una venta con quita?
Si es tu vivienda habitual y no tienes otros bienes suficientes, hay base para pedirlo: el artículo 105.1.c del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales exime la dación en pago y las ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, aunque adquiera un tercero. En una venta negociada fuera del juzgado no es automático: pregúntalo por escrito en tu ayuntamiento antes de firmar.
¿Qué pasa si la casa no es mi vivienda habitual?
Las exenciones de IRPF y plusvalía municipal de este artículo dejan de aplicar. La venta tributa como cualquier transmisión ordinaria, y conviene revisar con tu asesor si hay otras exenciones o reducciones disponibles para tu situación concreta.
¿En qué declaración se refleja la operación?
La ganancia o pérdida patrimonial (y, si aplica, la exención) se declara en el IRPF del ejercicio en que se firma la venta. La plusvalía municipal se autoliquida o se declara aparte, directamente ante el ayuntamiento donde está el inmueble, con sus propios plazos.
Antes de firmar, pide tu radiografía fiscal gratuita
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