Un arquitecto entra con la cinta métrica en un piso de 90 m² en Usera: tres dormitorios, un salón amplio, un único baño y un cuadro eléctrico de los años ochenta. El propietario quiere sacar cinco habitaciones para alquilar. Antes de decir que sí, el arquitecto empieza a medir puertas, ventanas y metros cuadrados uno por uno, porque reformar piso para alquilar por habitaciones no es una cuestión de gusto: es una cuestión de números que cumplen la normativa madrileña o no la cumplen.
Esta guía recorre esa conversión completa: qué se puede tocar sin salirte del planeamiento de Madrid, qué instalaciones hay que rehacer aunque no se vean, y qué partidas devuelven renta cada mes frente a las que solo sirven para las fotos del anuncio. La viabilidad final se decide con el plano de tu piso delante, no con una regla general, pero hay límites fijos que conviene conocer antes de llamar a nadie.
Qué cambia cuando decides reformar para alquilar por habitaciones
Un piso pensado para una sola unidad familiar reparte el uso de forma continua: la cocina la usan dos o tres personas que se conocen, el salón lo comparten por las tardes, y nadie necesita cerrar su puerta con llave frente al resto de la casa. Un piso por habitaciones cambia esa lógica de raíz: cada inquilino paga por un espacio privado con cerradura propia, y todo lo demás —cocina, baño, salón si queda— se convierte en zona común de uso intensivo. Eso obliga a repensar instalaciones, acabados y hasta el mobiliario, porque el desgaste de una cocina compartida entre cinco personas no tiene nada que ver con el de una vivienda familiar.
Una vez reformado, la gestión también cambia: contratos por habitación, entradas y salidas escalonadas, limpieza de zonas comunes. Esa parte —cómo se gestiona el día a día— la tienes desarrollada en esta guía sobre alquilar un piso por habitaciones en Madrid, y si quieres entender por qué esta fórmula gana terreno en la ciudad, aquí tienes qué significa el coliving en Madrid para un propietario.
Cuántas habitaciones admite el piso y con qué condiciones
El número de habitaciones no lo decide el propietario, lo decide el plano. El programa de vivienda del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (artículo 7.3.4, en la redacción dada por la modificación puntual aprobada a finales de 2023) fija que una vivienda mínima debe conservar estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, con una superficie útil conjunta de al menos 40 m². A partir de ahí, cada pieza que quieras convertir en dormitorio adicional tiene que cumplir por su cuenta los requisitos de superficie e iluminación que exige el planeamiento, no basta con que quepa una cama.
Superficies, ventilación e iluminación natural
Aquí está el error más repetido: no todos los dormitorios piden lo mismo. El PGOUM distingue entre el dormitorio principal, que necesita al menos 12 m² útiles y admitir un círculo inscrito de 270 cm tangente al hueco de fachada, y el resto de dormitorios, que se quedan en 7 m² y un círculo de 200 cm. La estancia-comedor va aparte: 14 m² y círculo de 300 cm. En todas las piezas habitables, el hueco de iluminación natural no puede bajar del 12 % de la superficie útil de la pieza, mientras que la ventilación se remite al documento básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación, no a un porcentaje fijo del planeamiento. Puedes ver el cuadro completo en despachos que trabajan a diario con esta normativa, como Massaromero Arquitectos. Si una pieza no llega a su número, no es una habitación ante una inspección, aunque se anuncie como tal.
En resumen: 40 m² útiles de vivienda mínima, 14 m² de estancia-comedor, 12 m² para el dormitorio principal y 7 m² para cada dormitorio adicional, con un hueco de luz natural de al menos el 12 % de la superficie de cada pieza. Si una pieza no llega a su número, no es una habitación: es un trastero con cama.
El salón: cuándo puede convertirse y cuándo no debe
Partir el salón para sacar una habitación más es la operación más rentable sobre el papel, pero también la más vigilada, porque la vivienda tiene que conservar una estancia-comedor de 14 m² y seguir cumpliendo el mínimo de 40 m² útiles que fija el PGOUM. No siempre se puede hacer, y hacerlo mal es fácil de detectar después. Lo desarrollamos con detalle, requisito por requisito, en cuándo se puede convertir el salón en habitación en Madrid.
Baños: el punto de equilibrio entre coste y ocupación
Un solo baño funciona sin fricción hasta tres habitaciones; a partir de la cuarta, las colas de la mañana empiezan a pesar en la rotación de inquilinos. Conviene no confundir dos cosas que cuestan muy distinto: reformar el baño que ya existe se mueve, según la guía de precios de Habitissimo (2026), en una horquilla de 1.200 a 4.500 euros, con una media en torno a 3.000; crear un baño donde no lo había es otra obra y otro presupuesto, porque lo caro no son los aparatos, es llevar el desagüe hasta donde no lo hay. Antes de decidir cuántos baños añadir, mira el desglose partida por partida en cuánto cuesta añadir un segundo baño para alquilar por habitaciones.
Cuántas habitaciones admite tu piso de verdad, con el plano delante
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Solicitar presupuesto en 24 hInstalaciones: electricidad, agua caliente y climatización por estancia
Es la parte que nadie ve en las fotos y la que más falla cuando se reforma a la ligera. Un piso de los años sesenta a ochenta suele tener un cuadro eléctrico pensado para una nevera, una lavadora y poco más: cinco habitaciones con climatizador, calefactor, ordenador y cargadores simultáneos lo saturan en la primera semana. La instalación hay que rehacerla con circuitos independientes y diferenciales que aguanten el consumo real, no el de una vivienda unifamiliar. El agua caliente exige el mismo ejercicio: un sistema dimensionado para dos duchas seguidas por la mañana se queda corto con cinco. Y en climatización, casi siempre compensa más instalar un split por habitación que un sistema centralizado que nadie puede regular de forma individual sin discutir con el resto de inquilinos.
Acústica, cerraduras y mobiliario: lo que reduce rotación
El ruido es la primera causa de queja entre inquilinos que no se conocen de antes, y también la más barata de resolver si se hace en la reforma y la más cara si se hace después. Insonorizar se mueve entre 30 y 180 €/m² según la solución, con una media en torno a 90 €/m², y una habitación de unos 10 m² con lana mineral y trasdosado sale por 1.000-1.400 euros, según la guía de precios de Habitissimo (2026). Frente a eso, una cerradura propia por habitación cuesta poco y es, junto al aislamiento, lo primero que pregunta un inquilino antes de reservar. Para el detalle completo de materiales y precios por tramo, tienes la guía sobre aislamiento acústico entre habitaciones. El mobiliario, por su parte, funciona mejor si es fijo y estandarizado: armario empotrado, escritorio y cama de medida homogénea en todas las habitaciones, para no tener que rediseñar el piso cada vez que cambia un inquilino.
Qué partidas devuelven renta y cuáles no se recuperan nunca
Instalaciones, baños, acústica y cerraduras son las cuatro partidas que un inquilino nota en el precio que está dispuesto a pagar. El resto —encimeras de diseño, domótica avanzada, suelos decorativos de gama alta— suele quedar mejor en las fotos que en la cuenta de resultados. Tienes el desglose completo, partida por partida, en qué reformar y qué no en un piso de inversión, y el listado de errores más caros de sobre-especificar en sobre-reformar un piso de alquiler. Si quieres una valoración con números sobre tu piso concreto, puedes reformar tu piso de inversión con presupuesto cerrado y equipo propio, sin tener que adivinar qué partida compensa y cuál no.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántas habitaciones puedo hacer en un piso en Madrid?
Depende de la superficie útil total y de cuántas piezas cumplan su mínimo: 12 m² el dormitorio principal, 7 m² cada dormitorio adicional y un hueco de luz natural del 12 % de la pieza, conservando además una estancia-comedor de 14 m². En un piso de 90-100 m² suelen entrar entre cuatro y cinco habitaciones bien resueltas, pero cada caso depende del plano.
¿Necesito un segundo baño para alquilar por habitaciones?
No es obligatorio por ley, pero a partir de cuatro habitaciones un solo baño genera fricción diaria y suele reducir la ocupación. La mayoría de pisos con cuatro o más habitaciones incorporan un segundo baño o al menos un aseo adicional para mantener el piso atractivo.
¿Puedo convertir el salón en una habitación más?
Solo si la pieza resultante cumple su superficie y su hueco de luz mínimos y el piso conserva una estancia-comedor de al menos 14 m², tal y como exige el artículo 7.3.4 del PGOUM. No siempre es viable: depende de la orientación y del número de huecos a fachada que tenga el salón original.
¿Qué normativa de habitabilidad aplica en Madrid?
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (artículos 7.3.4 y 7.3.8) fija la superficie mínima de cada pieza, el hueco de luz natural y la superficie útil mínima de la vivienda completa; la ventilación se remite al Código Técnico de la Edificación. No existe cédula de habitabilidad en la Comunidad de Madrid desde 2018: la referencia es la licencia de primera ocupación y, si procede, la declaración responsable de la obra.
¿Cuánto más cuesta reformar para habitaciones que para alquiler tradicional?
La diferencia principal está en instalaciones reforzadas, cerraduras individuales, aislamiento acústico entre piezas y, con frecuencia, un baño adicional. Son partidas que un piso de alquiler tradicional no necesita, y que conviene presupuestar aparte, no como un extra sobre la reforma base.
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