Imagina que firmas la compra un martes. El jueves siguiente aparece en el buzón una carta de la comunidad convocando junta extraordinaria para aprobar una derrama por vivienda: la fachada tiene desprendimientos y la inspección técnica del edificio salió desfavorable hace meses. Nadie lo mencionó en la visita. Nadie lo sacó en la notaría. Y esa derrama ya forma parte de tu inversión, aunque no estuviera en ninguna línea del presupuesto de reforma que habías calculado.
Pasa más de lo que parece, y casi siempre por lo mismo: nadie comprueba si la ITE del edificio es obligatoria en Madrid para esa finca ni qué dijo la última. Se calcula la reforma del piso hasta el último enchufe y se ignora la del edificio, que puede costar el doble y que, a diferencia de la del piso, no la decides tú: la decide la junta de propietarios, y tú ya formas parte de ella en cuanto firmas la escritura.
Vamos a explicar qué son la ITE y el IEE, cómo se consulta el estado real de un edificio antes de comprar, qué significa en euros un informe desfavorable, cómo se negocia el precio cuando ya hay una derrama a la vista y cuándo esa misma derrama puede convertirse en una oportunidad en lugar de un problema.
La reforma que no está en tu presupuesto: la del edificio
Cuando comparas presupuestos de reforma, comparas partidas de tu piso: cocina, baños, suelos, electricidad. Ese ejercicio está bien hecho, pero deja fuera una partida que no aparece en ningún presupuesto de interiorismo: el estado del edificio completo. Fachada, cubierta, bajantes, estructura y accesibilidad son elementos comunes, y su reparación se paga entre todos los propietarios, en proporción a la cuota de participación de cada piso, exista o no exista reforma en el interior de tu vivienda.
La diferencia con la reforma de tu piso es que esta no la decides tú solo. La decide la comunidad en junta, y tú entras a formar parte de esa decisión desde el día en que firmas, aunque el edificio llevara años arrastrando el problema antes de que tú aparecieras.
Qué son la ITE y el IEE y a qué edificios afectan
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un control periódico del estado de conservación de la estructura, la fachada, las instalaciones comunes y la accesibilidad. En el municipio de Madrid alcanza a todos los edificios de más de 30 años, sea quien sea el propietario: la primera inspección corresponde al año siguiente a aquel en que el edificio cumple esa antigüedad, y después se renueva cada diez años, con plazo de presentación hasta el 31 de diciembre del año que toque, según los plazos que publica el Ayuntamiento de Madrid. Si la comunidad deja pasar el plazo, el Ayuntamiento puede ordenar la inspección y, si el incumplimiento continúa, imponer multas coercitivas sucesivas.
El Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es una versión más amplia: al estado de conservación le suma la evaluación de la accesibilidad universal y la eficiencia energética. En Madrid afecta a los edificios de tipología residencial colectiva que superan los 50 años, que deben presentarlo dentro de los cinco años siguientes a alcanzar esa antigüedad, y cuando en ese periodo toca renovar la ITE, el IEE se presenta en sustitución de esta. Es, además, el documento que suele pedirse para acceder a ayudas públicas de rehabilitación. Regla práctica antes de comprar: si el edificio pasa de 30 años, pide el informe que le corresponda y comprueba su calificación y su fecha.
Cómo se consulta el estado del edificio antes de comprar
La forma de comprobarlo antes de firmar es pedir tres documentos al vendedor o al administrador de fincas, no fiarte de lo que se ve a simple vista en la visita.
Acta de la comunidad, certificado de deudas y último informe
Pide el acta de la última junta de propietarios: ahí se recogen las derramas aprobadas, aunque todavía no se hayan empezado a cobrar. Pide también el certificado de estar al corriente de pago de la vivienda que compras, que el vendedor está obligado a aportar en la compraventa, y pide directamente el último informe de ITE o IEE presentado, con su calificación: favorable, favorable con reparos o desfavorable. Si el administrador o el vendedor ponen pegas para entregarte estos tres documentos antes de firmar las arras, tómalo como una señal de alarma por sí sola.
La regla corta: si el edificio tiene más de 30 años en Madrid, pide antes de comprar el acta de la última junta, el certificado de deudas y el último informe de ITE o IEE. Si el vendedor los entrega sin pegas, es buena señal; si los evita, es la señal contraria.
Qué significa un informe desfavorable en euros por vivienda
Un informe desfavorable no dice cuánto vas a pagar; dice que hay que arreglarlo, y el importe depende de la magnitud del problema y de cuántas viviendas se reparten el coste. Como orden de magnitud y siempre como estimación, una reparación de fachada con desprendimientos en un edificio de tamaño medio en Madrid puede suponer derramas de varios miles de euros por vivienda, y una intervención estructural puede multiplicar esa cifra; son rangos, no cifras cerradas, porque cada edificio y cada presupuesto de obra son distintos. Antes de dar por buena cualquier estimación, pide el presupuesto real de la reparación que maneja la comunidad.
Cómo se negocia el precio de compra con una derrama a la vista
Una derrama aprobada y pendiente de pago es información con la que puedes negociar el precio antes de firmar, no un problema que descubres después. Si el informe es desfavorable y la derrama ya está aprobada en acta, tienes dos palancas: pedir que el vendedor asuma la derrama pendiente aunque la ejecución sea posterior a la venta, dejándolo explícito en el contrato de arras, o descontar del precio de compra el importe estimado que vas a tener que pagar. Lo que no conviene es comprar sin mirarlo y descubrir la derrama en la primera junta a la que asistes como propietario.
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Quiero un presupuesto que no cambieQué derramas se pueden repercutir y cuáles no
Si compras para alquilar, otra pregunta práctica es qué parte de esa derrama puedes trasladar al inquilino. La respuesta corta: casi nada, y nunca de forma automática. Las derramas de conservación de elementos comunes son gasto del propietario. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar por escrito que el inquilino asuma los gastos generales de la finca (artículo 20) y, en el caso de obras de mejora, faculta al arrendador para elevar la renta una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador es persona jurídica, en los términos del artículo 19. Sin ese pacto y sin cumplir esos requisitos, la derrama la pagas tú. Lo que sí puedes hacer es deducir esa derrama en tu declaración de la renta si el piso está alquilado, con matices sobre si se trata de gasto del ejercicio o de mejora amortizable que desarrollamos en deducir la reforma en el IRPF: gasto o amortización.
Cuándo la derrama es una oportunidad y no un problema
No toda derrama es mala noticia para un inversor. Un edificio con una ITE desfavorable y sin ninguna derrama aprobada todavía suele generar rechazo entre compradores que buscan un piso “sin líos”, lo que presiona el precio a la baja más de lo que realmente cuesta la reparación repartida entre todos los vecinos. Si haces bien los números antes de comprar, un edificio con la reforma pendiente puede salir más barato en conjunto, precio del piso más tu parte de la derrama, que uno idéntico con el edificio ya reparado. La clave es que el cálculo lo hagas tú, con el presupuesto real de la comunidad en la mano, no el vendedor con una cifra a la baja para cerrar la venta. Si decides seguir adelante con la compra, procura que las reformas integrales para inversores en Madrid que contrates para el interior del piso se coordinen con el calendario de obra de la comunidad, para no duplicar andamios ni molestias.
Este mismo criterio aplica a pisos de los años sesenta y setenta, donde el estado del edificio y el de las instalaciones interiores suelen ir de la mano: si vas a comprar uno de estos pisos, conviene revisar antes qué comprobar en pisos de los 60-80 en Madrid antes de reformar. Y si la reforma va a tocar fachada, ventanas o instalaciones comunes, ten en cuenta que esas partidas tienen sus propios límites frente a la comunidad, algo que tratamos en ventanas, fachada y ascensor: los límites de tu reforma. Si además tu reforma requiere licencia o declaración responsable propia, repasa la guía completa de licencias de obra para reformar un piso en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la ITE y cada cuánto se pasa?
La Inspección Técnica de Edificios revisa el estado de conservación de la estructura, la fachada, las instalaciones comunes y la accesibilidad. En el municipio de Madrid alcanza a los edificios de más de 30 años: la primera inspección corresponde al año siguiente a cumplir esa antigüedad y después se renueva cada diez años.
¿Cómo sé si el edificio tiene una derrama aprobada antes de comprar?
Pide al vendedor o al administrador de fincas el acta de la última junta de propietarios y el certificado de estar al corriente de pago. Las derramas aprobadas, aunque no se hayan empezado a cobrar, quedan recogidas en esas actas y deben facilitarse antes de la compraventa.
¿Quién paga la derrama, el vendedor o el comprador?
Depende de cuándo se aprobó y de lo que se pacte en el contrato de arras. Si la derrama ya estaba aprobada antes de la venta, puedes negociar que la asuma el vendedor o que se descuente del precio; sin ese pacto explícito, la asume quien sea propietario en el momento en que se giran los recibos.
¿Una ITE desfavorable impide alquilar el piso?
No, salvo que el propio informe determine que el edificio no reúne condiciones de seguridad para su uso, algo poco habitual. Lo normal es que un informe desfavorable obligue a reparar en un plazo determinado, pero no impide alquilar viviendas individuales mientras esa reparación se ejecuta.
¿Se puede deducir la derrama en el IRPF del alquiler?
Sí, si el piso está alquilado. Según la naturaleza de la obra que financia la derrama, se deduce como gasto de reparación y conservación del ejercicio, con el límite de los rendimientos íntegros, o se amortiza como mejora al 3 % anual. Es la misma distinción que se aplica a cualquier otra obra del inmueble, así que consulta con tu asesor fiscal antes de imputarla.
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