Llevas tres semanas preparando el piso: fotos hechas, precio decidido, hasta el cartel de «se vende» listo para el balcón. Entonces alguien te dice que pidas la nota simple «por si acaso», y aparece una hipoteca que el banco te aseguró que estaba cancelada, pero que nunca se canceló en el Registro. Esa escena, con matices, se repite cada semana en Madrid.
Cómo vender un piso no empieza el día que publicas el anuncio: empieza antes, con papeles que casi ninguna guía menciona. Esta guía ordena el proceso completo en siete fases, cada una con el documento y la decisión que le corresponde, para que la sorpresa aparezca al principio -cuando se resuelve en un rato- y no en la notaría, cuando ya no hay margen.
Cómo vender un piso en 7 fases: el mapa completo
Antes de entrar en el detalle de cada trámite, este es el recorrido completo de cómo vender un piso, de principio a fin, con el hito que marca el paso de una fase a la siguiente:
- Fase 0, antes de enseñarlo: nota simple, titularidad y quién tiene que firmar.
- Fase 1, precio y estrategia: testigos reales de tu zona, no anuncios inflados.
- Fase 2, documentación: escritura, IBI, certificado de comunidad y certificado energético.
- Fase 3, publicación: portales principales y campañas segmentadas a compradores reales.
- Fase 4, visitas: filtrar antes de agendar para no perder fines de semana enteros.
- Fase 5, arras: oferta aceptada, señal entregada y fecha de escritura fijada por escrito.
- Fase 6, notaría: firma, entrega de llaves y liquidación de impuestos en 30 días.
Fase 0: lo que hay que resolver antes de enseñar el piso
Antes de sacar una sola foto, pide la nota simple del Registro de la Propiedad. Cuesta unos 9-10 € con IVA en el portal de los registradores y suele llegar en el mismo día si la pides online, y es el documento que te dice de verdad qué hay inscrito sobre tu piso: hipotecas, embargos, servidumbres o descripciones que ya no coinciden con la realidad. Si detectas una carga a estas alturas, tienes semanas para resolverla; si la detecta el comprador en plena negociación, la venta se puede caer.
Aprovecha también para confirmar quién firma. Si el piso viene de una herencia sin repartir, si estás casado en gananciales, o si hay más de un titular, todos tienen que estar de acuerdo y presentes -o representados con poder- el día de la firma. Resolver esto ahora evita descubrirlo con una oferta ya sobre la mesa.
Fase 1: precio y estrategia
Un precio mal puesto es el motivo número uno de que un piso lleve meses sin visitas. No se trata de acertar al euro, sino de partir de testigos realmente vendidos en tu zona -no solo de anuncios activos, que suelen estar inflados- y de decidir con esos datos si vas a salir agresivo, ajustado o con margen de negociación. La estrategia también incluye el calendario: cuántas semanas le das antes de revisar el precio y qué canales vas a usar.
Un error muy repetido es aceptar el precio más alto que ofrece la primera agencia que visitas, sin comprobarlo con datos: es la forma más rápida de conseguir tu firma sobre una exclusiva, no necesariamente el precio real de mercado. Si el piso lleva semanas sin una sola visita, casi siempre hay que revisar el precio antes que cualquier otra cosa.
Fase 2: preparación y documentación
Aquí se reúnen los papeles que vas a necesitar en la notaría: escritura de compra, últimos recibos de IBI, certificado de estar al corriente de pago de la comunidad y certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el Real Decreto 390/2021 antes incluso de publicar el anuncio. Sin él, no puedes anunciar el piso legalmente, y las sanciones por no tenerlo van de 300 € a 6.000 € según la gravedad. Pídelo con tiempo: un técnico tarda normalmente entre uno y tres días en emitirlo tras la visita.
Fase 3: publicación y captación de compradores
Un anuncio incompleto -sin metros útiles claros, sin gastos de comunidad, con fotos oscuras- filtra en contra tuya: el comprador de hoy compara veinte anuncios del mismo barrio en una tarde y descarta en segundos lo que le parece incompleto. Publicar en los portales principales y, sobre todo, activar campañas segmentadas para llegar a quien busca activamente en tu zona multiplica las visitas de gente que sí puede comprar, frente a esperar a que el anuncio se descubra solo.
Fase 4: visitas y filtrado
No todas las visitas valen lo mismo. Preguntar antes de agendar -presupuesto, si ya tiene la hipoteca preaprobada, en qué plazo necesita mudarse- ahorra fines de semana enteros dedicados a gente que en realidad busca en otro barrio o solo quiere «ver precios». Cuantas más visitas cualificadas, menos tiempo total tarda la venta.
Si a los 60 días no te convence, te vas sin penalización
Valoración gratuita en 24 h, campañas en portales y en Meta, y gestión de las siete fases hasta la notaría. El primer mes de campaña va incluido.
Quiero vender sin atadurasFase 5: oferta, reserva y arras
Cuando llega una oferta seria, lo normal es formalizarla con un contrato de arras. Que sean penitenciales -las del artículo 1454 del Código Civil, las que permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola doblada- no se presume: hay que pactarlo de forma expresa en el contrato. Si no se dice nada, los tribunales tienden a entender que son confirmatorias, y entonces quien incumple no se libra pagando la señal: la otra parte puede exigir que se cumpla la venta o una indemnización mayor. Es el momento de fijar por escrito el precio final, la fecha de escritura y quién asume cada gasto -IBI prorrateado, comunidad, cancelación de hipoteca si la hay-. Tienes el detalle de cada tipo de arras y sus riesgos en arras y contrato de reserva: cuál firmar y qué arriesgas.
Fase 6: notaría, entrega de llaves y liquidación de impuestos
El día de la firma se lee la escritura, se paga el precio -habitualmente mediante cheque bancario o transferencia confirmada en el acto- y se entregan las llaves, salvo que se haya pactado otra cosa. El comprador paga en la Comunidad de Madrid un ITP con tipo general del 6 % -hay bonificaciones autonómicas para determinados compradores, así que conviene que lo confirme en su caso- sobre el mayor valor entre el precio y el valor de referencia del Catastro, más los gastos de notaría y registro; tú, como vendedor, asumes la plusvalía municipal -con 30 días de plazo tras la firma- y la cancelación registral de la hipoteca si aún consta inscrita, aunque ya esté pagada.
El reparto de gastos tiene una regla legal y una costumbre, y no siempre coinciden. La regla es el artículo 1455 del Código Civil: los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor y los de la primera copia y posteriores, del comprador, salvo pacto en contrario. La costumbre en Madrid es justo ese pacto en contrario: el comprador asume notaría y registro completos. Tú, en todo caso, cubres plusvalía municipal, cancelación de hipoteca y la parte del IBI que te toque por prorrateo, y el comprador el ITP. Dejarlo escrito en las arras evita el momento incómodo de discutirlo delante del notario.
Qué pasa en las dos semanas entre arras y escritura
Es el tramo donde se ultiman los detalles que nadie quiere dejar para el último día: el comprador cierra su hipoteca si la necesita, tú preparas el certificado de comunidad y el justificante de haber cancelado o estar cancelando la tuya, y ambas partes confirman fecha y notaría. Estas dos semanas son también las que más dudas generan sobre plazos y documentos; tienes la lista completa, ordenada por tiempo de espera, en documentos para vender un piso: la lista que te van a pedir.
El proceso descrito arriba es el general. Si vives fuera de España, revisa cómo vender tu piso desde el extranjero con poder notarial; si tienes dudas sobre las cargas que puede tener tu piso, entra en detalle con cómo leer la nota simple antes de vender; y si algún término del proceso te resulta confuso, tienes explicado cada uno en el glosario de la compraventa. Y si prefieres no recorrer las siete fases por tu cuenta, puedes vender tu vivienda con acompañamiento desde el precio de salida hasta la firma.
Guías relacionadas
Cada fase de esta guía tiene su propia guía en detalle, con los plazos, costes y errores que se repiten en cada trámite:
- Documentos para vender un piso: la lista que te van a pedir
- Arras y contrato de reserva: cuál firmar y qué arriesgas
- Nota simple antes de vender: cómo leer las cargas de tu piso
- Certificado energético para vender: obligación, coste y sanciones
- Firma en notaría: cómo es el día que vendes tu piso
- Vender tu piso desde el extranjero con poder notarial
- ITE, IEE y cédula: qué certificados te piden para vender
- Glosario de la compraventa: 30 términos que vas a oír
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda de media en vender un piso?
No hay una cifra oficial: los informes que publican los portales inmobiliarios manejan medias de entre dos y cinco meses desde la publicación hasta la firma, y el rango es tan amplio porque lo que manda es el precio de salida. En Madrid capital, con demanda alta y precio bien puesto, los plazos suelen quedar en la parte baja. Nadie serio puede garantizarte una fecha de venta.
¿Qué hago primero: tasar, publicar o reunir papeles?
Ninguna de las tres por separado: pide la nota simple y confirma quién firma antes de nada, decide el precio con datos reales de tu zona, y reúne certificado energético y de comunidad mientras preparas las fotos. Publicar sin haber hecho esto suele acabar en visitas que se caen por un papel que falta.
¿Es obligatorio firmar arras?
No es obligatorio por ley, pero es la práctica habitual porque ordena las semanas que van de la oferta aceptada a la firma en notaría. Sin nada firmado, la operación se sostiene solo en la palabra de las partes. Si firmáis arras, dejad claro por escrito si son penitenciales o confirmatorias: las consecuencias de echarse atrás no son las mismas.
¿Cuándo se entregan las llaves?
Lo habitual es entregarlas el mismo día de la firma en notaría, justo después de que el comprador confirme el pago. Si necesitas unos días más para desalojar el piso, se puede pactar por escrito en la escritura o en un anexo, pero debe quedar acordado antes de firmar, no improvisado ese día.
¿Qué pasa después de firmar en la notaría?
Tienes 30 días para liquidar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento y para que el comprador liquide el ITP. La notaría suele presentar la escritura en el Registro para su inscripción, y si tenías hipoteca, hay que tramitar su cancelación registral, que no ocurre sola aunque ya esté pagada.
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