Tipos de arras al vender: cuál firmar y qué arriesgas

Arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales suenan a la misma palabra repetida tres veces, pero describen tres contratos con consecuencias opuestas. En uno, el comprador puede arrepentirse pagando un precio fijado de antemano. En otro, no puede irse sin más: si incumple, le puedes reclamar el daño real. Firmar el tipo equivocado, sin saber cuál has firmado, decide si el dinero que se pierde es el suyo o el tuyo.

Contrato de reserva, arras y contrato privado: tres momentos distintos

Antes de entrar en los tipos de arras conviene separar tres documentos que se confunden constantemente. El contrato de reserva es un compromiso ligero, a veces solo con una agencia, que retira el piso del mercado unos días mientras el comprador confirma financiación; suele ir con una señal simbólica de unos cientos de euros. Las arras son el paso serio: un contrato con el precio ya cerrado, una cantidad entregada a cuenta -habitualmente entre el 5 % y el 10 % del precio- y una fecha límite para la escritura. El contrato privado de compraventa, por último, es un paso intermedio que algunas operaciones usan en vez de las arras, con el precio íntegro comprometido pero sin la penalización específica de las arras si algo falla.

Tipos de arras: cuál elegir según lo que quieras proteger

Existen tres tipos de arras en el derecho español, y no son intercambiables: cada una responde a una pregunta distinta sobre qué pasa si alguien incumple. Las confirmatorias protegen el cumplimiento del contrato en sí; las penitenciales protegen la posibilidad de desistir a cambio de un precio ya fijado; las penales hacen ambas cosas a la vez, con una indemnización pactada de antemano. Elegir mal no invalida la venta, pero sí cambia por completo qué puedes exigir si algo sale mal entre la firma y la escritura.

Arras confirmatorias: el contrato ya está cerrado

Con arras confirmatorias, el contrato de compraventa se considera perfeccionado desde el momento de la firma: la cantidad entregada es simplemente un primer pago a cuenta del precio final, no una fianza que se pueda perder libremente. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato -es decir, obligarla a vender o a comprar- o pedir su resolución con la indemnización de daños y perjuicios que se puedan probar, no una cifra fija. Son las que menos margen de salida dejan a ambas partes.

Arras penitenciales: el precio de arrepentirse

Las arras penitenciales son las que regula el artículo 1454 del Código Civil: si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si te echas atrás tú como vendedor, tienes que devolverla doblada. Es el mecanismo de desistimiento más usado en las compraventas de vivienda en España, precisamente porque da una salida clara a ambas partes sin tener que demostrar nada ante un juez: el precio de arrepentirse ya está fijado de antemano. Para que funcionen como penitenciales, el contrato tiene que decirlo expresamente, citando el artículo 1454 o mencionando con claridad el derecho a desistir; si el contrato no lo especifica, un juez puede interpretarlas como confirmatorias.

Arras penales: la indemnización pactada

Las arras penales combinan lo anterior con una función de garantía: el contrato sigue siendo exigible -no dan derecho libre a desistir-, pero si una parte incumple, la cantidad pactada actúa como indemnización ya fijada, sin tener que demostrar el daño real en un juicio. Funcionan como una cláusula penal de los artículos 1152 y siguientes del Código Civil, con un matiz que conviene conocer: si el contrato se ha cumplido en parte, un juez puede moderar esa penalización a la baja. No es un cheque en blanco.

Se usan menos que las penitenciales en vivienda entre particulares, pero aparecen en operaciones con promotoras o cuando el vendedor quiere apretar para que la operación llegue de verdad a la escritura y no se quede en un ensayo.

Tabla comparativa con el mismo ejemplo numérico

Un piso de 300.000 € con 20.000 € entregados como arras, y el comprador decide echarse atrás sin causa justificada:

Tipo de arras	Si el comprador incumple	Si el vendedor incumple
Confirmatorias	El vendedor puede exigir que compre, o resolver y reclamar el daño probado	El comprador puede exigir que venda, o resolver y reclamar el daño probado
Penitenciales (art. 1454 CC)	Pierde los 20.000 € entregados, sin más reclamación	Debe devolver 40.000 €, el doble de lo recibido
Penales	Paga la indemnización pactada en el contrato, ya fijada de antemano	Paga la indemnización pactada en el contrato, ya fijada de antemano

Cuánto se entrega normalmente y en qué plazo

En Madrid, la cantidad habitual en arras se mueve entre el 5 % y el 10 % del precio pactado, aunque no hay un mínimo legal: se puede negociar. El plazo hasta la escritura suele fijarse entre 30 y 60 días, tiempo que el comprador necesita casi siempre para cerrar su hipoteca. Cuanto más largo sea ese plazo, más interesa al vendedor blindar el contrato con cláusulas claras, porque dos meses dan tiempo a que aparezcan imprevistos por ambos lados.

Cláusulas que protegen al vendedor

Además de elegir bien el tipo, hay cuatro cosas que conviene dejar por escrito en el propio contrato de arras:

• El reparto de gastos corrientes hasta la firma: quién asume el IBI prorrateado del año en curso, las cuotas de comunidad y cualquier derrama ya aprobada pero no vencida.
• Qué pasa si la tasación del banco sale por debajo del precio pactado: es la causa más frecuente de que una operación se caiga, y conviene decidir de antemano si eso abre una renegociación o resuelve el contrato.
• Una fecha límite de escritura con consecuencias: no basta con poner una fecha, hay que decir qué ocurre si se pasa, porque si no, el plazo se convierte en una sugerencia.
• El estado de cargas del piso: declara la hipoteca pendiente si la hay y cómo se va a cancelar el día de la firma. Pide tú mismo una nota simple actualizada antes de firmar arras, para que no aparezca en el último momento un embargo o una afección fiscal que no recordabas.

Y una advertencia que sorprende a muchos vendedores: una vez firmadas las arras, ya no puedes vender a otro comprador sin asumir la consecuencia que corresponda al tipo firmado. No hace falta ninguna cláusula que lo diga; es el efecto normal del contrato. Lo que sí conviene escribir es el resto, porque eso no viene de serie.

Imagina que firmas arras penitenciales por 20.000 € con fecha de escritura a 45 días, y a los 30 días aparece un comprador dispuesto a pagar 15.000 € más. Legalmente puedes desistir, pero devolviendo el doble: entregas 40.000 €, de los cuales 20.000 € ya los tenías del primer comprador. El coste neto de arrepentirte, por tanto, son 20.000 € de tu bolsillo, y la mejora que persigues son 15.000 €. Sales perdiendo 5.000 €, además de quedarte sin comprador cerrado y con el piso otra vez en el mercado.

La regla se deduce sola: con arras penitenciales del 10 %, romper solo compensa si la oferta nueva supera a la firmada en más de lo que entregaste de señal. Es una frontera alta, y por eso en la práctica casi nunca conviene romper unas arras firmadas por una oferta mejor.

Qué pasa si al comprador le deniegan la hipoteca

Depende de lo que diga el contrato. Si las arras son penitenciales sin más matices, el comprador pierde la señal igualmente, porque la denegación de la hipoteca no es una excepción legal automática. Por eso muchos contratos incluyen una cláusula suspensiva de financiación: si el banco deniega la hipoteca dentro de un plazo concreto y el comprador lo acredita, recupera la señal íntegra.

Como vendedor, esa cláusula no es tu enemiga: un comprador sin financiación no te sirve de nada aunque te quedes su señal. Lo que sí conviene es acotarla. Plazo corto y concreto, no dos meses en blanco. Acreditación por escrito de al menos dos denegaciones bancarias, no un correo genérico. Y la obligación de solicitar la hipoteca en un número determinado de días desde la firma, para que nadie se siente a esperar mientras tu piso está retirado del mercado.

Todo lo anterior es orientación general sobre cómo funcionan las arras en el derecho español. Cada contrato tiene su propia redacción y sus propios matices, así que antes de firmar conviene que lo lea un abogado o el profesional que lleve tu venta. Si quieres ver el resto de fases del proceso, desde antes de publicar hasta la firma, tienes la guía completa en cómo vender un piso paso a paso, y cómo se lleva el día de la firma en firma en notaría: cómo es el día que vendes tu piso. Si la oferta que estás negociando te parece baja, revisa antes cómo negociar ofertas por tu piso sin regalar dinero, y si aún dudas si vender ahora conviene fiscalmente, mira la exención por reinversión en vivienda habitual.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero se da en las arras?

No hay un mínimo legal, pero en la práctica se mueve entre el 5 % y el 10 % del precio pactado. Cantidades más bajas dejan al vendedor con menos protección real si el comprador se arrepiente; cantidades más altas pueden echar atrás a compradores con la financiación ajustada.

¿Qué arras me convienen como vendedor?

Si quieres una salida clara y sin pleitos, las penitenciales del artículo 1454 son las más habituales y predecibles. Si te preocupa más que el comprador cumpla que tener una vía de salida rápida, las confirmatorias o las penales, bien redactadas, dan más fuerza para exigir el cumplimiento del contrato.

¿Si el comprador se echa atrás me quedo la señal?

Con arras penitenciales, sí, te quedas la cantidad entregada sin tener que demostrar ningún daño. Con arras confirmatorias, en cambio, tendrías que reclamar judicialmente el cumplimiento o el daño real, lo que implica más tiempo y no una cifra fija.

¿Cuánto tiempo puede pasar entre arras y escritura?

No hay un plazo legal fijo: se pacta libremente en el contrato. Lo habitual en Madrid son entre 30 y 60 días, el tiempo que suele necesitar el comprador para cerrar la hipoteca. Plazos más largos convienen fijarlos con cláusulas claras sobre gastos e imprevistos.

¿Puedo vender a otro si aparece una oferta mejor?

No, una vez firmadas las arras el contrato te obliga frente al primer comprador. Si aceptas una oferta mejor y rompes las arras, tendrás que devolver la señal doblada si eran penitenciales, o afrontar la reclamación que corresponda según el tipo firmado.

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