Lo que todo el mundo llama la ley de vivienda no es una ley, no está en vigor y, aun así, puede volver en cuestión de días. El decreto vivienda 2026 son en realidad dos reales decretos-ley que el Congreso no convalidó el 2 de octubre de 2026, y el Gobierno ya ha dicho que quiere aprobarlos otra vez. Si tienes un piso en Madrid, esa mezcla de titulares contradictorios te deja sin saber qué pasa con tu contrato.
Esta guía ordena el caos: cronología, medidas con su artículo, qué aplicaría en Madrid y qué hacer hoy sin precipitarte.
Situación a 5 de octubre de 2026: el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026 estuvieron en vigor desde su publicación en el BOE el 1 de octubre hasta el 2 de octubre, cuando el Congreso no los convalidó y se publicó su derogación. Hoy no están en vigor. El Gobierno ha anunciado que volverá a aprobarlos con el mismo contenido para que los convalide la Diputación Permanente, con elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre. Actualizaremos este artículo cuando cambie.
Decreto vivienda 2026: qué ha pasado, fecha a fecha
Lo primero es separar los dos textos. El RDL 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266), es el grueso: alquileres, temporada, habitaciones, desahucios, fiscalidad, préstamos ICO para primera vivienda y pisos turísticos. El RDL 27/2026 es más corto y trata de otra cosa: la renovación del contrato de vivienda y la indemnización al inquilino si el propietario no renueva sin causa justificada.
La secuencia, según el texto consolidado del BOE y la prensa de esos días, fue esta:
- 29 y 30 de septiembre, aprobación. El Consejo de Ministros aprueba los dos decretos-ley.
- 1 de octubre, entrada en vigor. Se publican en el BOE y entran en vigor ese mismo día, como permite la figura del decreto-ley.
- 2 de octubre, el Congreso no los convalida. PP, Vox y Junts votan en contra de ambos; PNV y Coalición Canaria votan en contra solo del segundo. Esa tarde se publica en un BOE extraordinario su derogación.
- 4 y 5 de octubre, anuncio de elecciones. Pedro Sánchez anuncia elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026 y el Gobierno dice que volverá a aprobar los decretos para que los convalide la Diputación Permanente del Congreso.
Si se reaprueban, entrarían en vigor al publicarse en el BOE y habría 30 días para convalidarlos en la Diputación Permanente, que tiene 69 miembros. Según Euronews, el primer decreto tendría apoyos ajustados, 35 votos frente a 34, y el segundo está en duda por la posición del PNV. Hay juristas que discuten si reaprobar un decreto idéntico es fraude de ley, y podría acabar en el Tribunal Constitucional.
Traducción práctica: hoy rige la normativa de antes del 1 de octubre. Lo que sigue es lo que diría el texto si vuelve a entrar en vigor, no lo que ya se aplica.
Las medidas del RDL 26/2026 que tocan al propietario
De las decenas de medidas, estas son las que cambian algo para quien alquila, con el artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tal como lo modificaba el texto que decayó.
Alquiler de habitaciones: pasa a la LAU y tope de suma de rentas
El artículo 2 de la LAU incluiría en el arrendamiento de vivienda habitual “el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda”. Alquilar una habitación pasaría a ser arrendamiento de vivienda regulado por la LAU, cuando hasta ahora solía articularse como uso distinto, como temporada o por el Código Civil. Lo que vale hoy lo tienes en es legal alquilar por habitaciones.
La medida más delicada es el artículo 17.9: la suma de las rentas de los contratos de habitación vigentes a la vez sobre la misma vivienda no podría exceder la renta del contrato de alquiler de la vivienda completa. Se aplicaría en toda España. Con números, en alquiler de habitaciones y decreto de vivienda.
Alquiler de temporada: causa justificada o contrato habitual
El contrato de temporada solo cubriría a quien “se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable” (artículo 2.3). El artículo 7.2 obliga a reflejar la causa en el contrato y deja la carga de la prueba en el arrendador. Si no hay causa real, el contrato pasaría a ser de vivienda habitual con efectos retroactivos. Según el artículo 9 bis, la duración sería superior a 31 días y, como regla general, no superior a 12 meses, y encadenar más de dos contratos con la misma persona lo convertiría en habitual. Las condiciones, una a una, están en el checklist de alquiler de temporada 2026.
Subida de la renta: máximo 2 % hasta 2027
La disposición final sexta fijaría una regla para la actualización anual entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el índice de referencia, subida del 0 %; en los demás casos, lo que acuerden las partes y, a falta de nuevo acuerdo, un máximo del 2 %. En Madrid, sin zonas tensionadas, el límite que se notaría es ese 2 %; cómo encaja la referencia al índice fuera de esas zonas habrá que confirmarlo con el texto definitivo. El cálculo de hoy, en subida del alquiler en Madrid con el IRAV.
Prórroga extraordinaria de dos años y desistimiento del inquilino
Los contratos de vivienda habitual que venzan hasta diciembre de 2028 podrían tener una prórroga extraordinaria de hasta dos años, a solicitud del inquilino. El arrendador que no sea gran tenedor podría oponerse en los supuestos que fija la ley. Además, el artículo 11 permitiría al inquilino marcharse sin indemnización: tras 6 meses con 30 días de preaviso en vivienda habitual, y tras 1 mes con 10 días de preaviso en temporada.
Gran tenedor (más de 10 inmuebles) y desahucios hasta 2030
El artículo 3.k de la Ley 12/2023, que sí está en vigor, define gran tenedor como quien tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En zona tensionada la comunidad autónoma puede bajar el umbral a 5. El artículo 2 del decreto suspendería hasta el 31 de diciembre de 2030 el lanzamiento de personas en vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional cuando el demandante sea gran tenedor o fondo. Quedarían fuera los propietarios con una o dos viviendas. Sobre impagos: plazos y fases de un desahucio por impago.
IRPF: del 50 % al 100 % según precio e inquilino
Hoy, con la Ley 12/2023, en Madrid la reducción posible sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual es la general del 50 %, o del 60 % si rehabilitaste la vivienda en los dos años anteriores; los tramos ligados a zona tensionada no se aplican. El decreto reescribiría el artículo 23.2 de la Ley del IRPF así, siempre para el arrendador persona física:
| Supuesto | Reducción |
|---|---|
| Renta inicial por debajo del índice, arrendador no gran tenedor, primer alquiler | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % (no aplica en Madrid) |
| Zona tensionada | 90 % (no aplica en Madrid) |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Prórroga tácita con renta que no supera el índice | 80 % |
| Alquiler social a la Administración o a una ONG | 70 % |
| Rehabilitación en los 2 años previos | 60 % |
| Renta igual o superior al índice | 50 % |
El tramo del 100 % depende de comparar tu renta con el índice de referencia, y cómo se aplicaría en Madrid es algo que debe confirmarte tu asesor. Para el inquilino habría una deducción del 10 % de la renta, con un máximo de 1.163 euros al año, según el umbral de base imponible que fije la norma definitiva. El texto también preveía IVA del 10 % en estancias turísticas de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026, IVA del 4 % en VPO y préstamos ICO a tipo cero de hasta 50.000 euros para primera vivienda. Más en reducciones de IRPF en el alquiler; lo concreto de tu caso, con tu asesor fiscal.
El RDL 27/2026: renovación automática e indemnización de 12 mensualidades
El segundo decreto tiene una idea simple: al cumplirse el plazo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), el contrato de vivienda se renovaría de forma automática. Si el propietario no renueva y no tiene causa justificada, tendría que indemnizar al inquilino con un mínimo de 12 mensualidades. No depende de zonas tensionadas, así que en Madrid aplicaría igual.
Entre las causas justificadas típicas estarían la necesidad de la vivienda para ti o para familiares de primer grado, la venta o las obras. El detalle depende del texto final, y es justo el decreto con menos apoyos. Lo explicamos aparte en la indemnización de 12 mensualidades por no renovar.
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Calcular mi renta gratisQué aplicaría en Madrid y qué no (no hay zonas tensionadas)
Aquí conviene corregir una confusión muy repetida en los titulares. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado y ha dicho que no lo hará. Por tanto, en Madrid no aplican los topes del índice de referencia, ni los tramos del 90 y el 95 % de IRPF que proponía el decreto, ni los de la ley actual ligados a zona tensionada. Sí aplicaría, si el decreto vuelve, todo lo que no depende de esa declaración:
| Medida | En Madrid, si el decreto vuelve |
|---|---|
| Tope de renta según índice de referencia | No aplica (sin zonas tensionadas) |
| Reducciones IRPF del 90 y el 95 % | No aplican (exigen zona tensionada) |
| Tope de suma de rentas de habitaciones (art. 17.9) | Aplicaría (toda España) |
| Causa obligatoria en temporada (art. 7.2) | Aplicaría |
| Desistimiento del inquilino (art. 11) | Aplicaría |
| Actualización máxima del 2 % hasta 2027 (DF 6ª) | Aplicaría, a falta de nuevo acuerdo |
| Prórroga extraordinaria de hasta 2 años | Aplicaría |
| Gran tenedor: más de 10 inmuebles o 1.500 m² | Ya rige (Ley 12/2023); el umbral de 5 exige zona tensionada |
| RDL 27/2026: 12 mensualidades | Aplicaría, si se aprueba |
Qué puede pasar hasta el 29 de noviembre: tres escenarios
Nadie sabe qué ocurrirá. Estos son los tres caminos razonables:
- Se reaprueban y se convalidan. Uno o los dos textos volverían a estar en vigor desde su publicación.
- Se reaprueban y no se convalidan. Estarían en vigor desde su publicación hasta la votación, como pasó entre el 1 y el 2 de octubre, y volverían a decaer.
- No se reaprueban, o los frena un tribunal. Seguiría la normativa de antes del 1 de octubre hasta que decida el nuevo Parlamento, que saldrá de las elecciones del 29 de noviembre.
En los dos primeros hay una pregunta incómoda: qué pasa con lo firmado mientras el decreto estuvo vigente. Para los contratos firmados el 1 y el 2 de octubre no hay una respuesta cerrada. Más en qué pasa con tu contrato de alquiler.
Qué hacer hoy como propietario sin precipitarte
No hace falta actuar hoy, pero tampoco mirar para otro lado:
- Lee tus contratos vigentes y apunta fechas de vencimiento, tipo de contrato y renta.
- No firmes contratos de temporada sin una causa real que puedas demostrar.
- No cambies a la ligera un contrato de habitaciones que funciona. Si cambias de formato, hazlo con un abogado que conozca el texto definitivo.
- Vuelve a esta página: la actualizaremos con cada cambio, y la caja de arriba marca la fecha.
Y hay otra opción que merece una pregunta honesta: ¿quieres seguir siendo tú quien gestiona las habitaciones y responde ante cada inquilino? Si la respuesta es que no, existe la renta garantizada. En ese modelo, On Houses alquila tu piso completo, durante un mínimo de 5 años, y lo gestiona por habitaciones. Tú cobras una renta fija el día 5 de cada mes, esté el piso lleno o vacío. La reforma, el amueblado y el mantenimiento corren por nuestra cuenta, y hoy gestionamos más de 200 pisos y más de 750 habitaciones.
Hay que ser claros con lo que eso no es. El contrato entre tú y On Houses es un arrendamiento de piso completo a una empresa, que se rige por lo que pactan las partes, como uso distinto de vivienda. Quien gestiona las habitaciones y responde ante los inquilinos es la empresa, pero eso no te libra de la ley ni sustituye el consejo de un abogado: revisa tu caso con uno. Y al alquilar a una empresa no te aplicarían las reducciones de IRPF de vivienda habitual de la tabla de arriba, así que pregunta antes a tu asesor fiscal. Para comparar fórmulas: alquilar a una empresa de gestión o a un particular.
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Preguntas frecuentes
¿El decreto de vivienda 2026 está en vigor ahora mismo?
No. Estuvo en vigor desde el 1 de octubre, cuando se publicó en el BOE, hasta el 2 de octubre, cuando el Congreso no lo convalidó y se publicó su derogación. Hasta que se vuelva a aprobar y se publique en el BOE, rige la normativa anterior.
¿Afecta el decreto a los contratos de alquiler ya firmados?
Depende de cuál sea el contrato y de si el decreto vuelve. En los de temporada anteriores a la entrada en vigor, la disposición transitoria octava los mantiene hasta el fin del plazo pactado, sin prórroga. Los de vivienda habitual podrían verse afectados por la prórroga extraordinaria. Revisa el tuyo con un abogado.
¿En Madrid se aplican los topes de precio del decreto?
No. Los topes ligados al índice de referencia dependen de que exista una zona de mercado residencial tensionado, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna ni ha dicho que vaya a hacerlo. Otras medidas sí aplicarían, como la causa obligatoria en temporada o el tope de suma de rentas de habitaciones.
¿Qué diferencia hay entre el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026?
El RDL 26/2026 es el decreto principal: habitaciones, temporada, desahucios, fiscalidad, ayudas y pisos turísticos. El RDL 27/2026 es más corto y regula la renovación del contrato de vivienda tras el plazo mínimo y la indemnización de 12 mensualidades si el propietario no renueva sin causa justificada. El segundo es el que cuenta con menos apoyos.
¿Qué pasa si el decreto se aprueba y luego el nuevo Congreso lo tumba?
Si el decreto vuelve y se convalida, el Congreso que salga de las elecciones podría modificarlo o derogarlo con una ley. Las medidas dejarían de aplicarse desde ese momento, y lo firmado mientras estuvieron vigentes podría plantear dudas de transición. No hay una regla segura: guarda las fechas de cada contrato y consulta con un abogado.
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