Cuatro habitaciones a 520 euros suman 2.080 euros al mes. Si el piso entero se alquila por 1.800, el texto del decreto te obligaría a recortar 280 euros entre todas. Esa resta es lo que más preocupa a quien busca alquiler de habitaciones decreto vivienda desde el 1 de octubre de 2026, y es el cambio que más toca a quien alquila habitaciones por su cuenta.
Todo va en condicional por un motivo: el RDL 26/2026 decayó el 2 de octubre, así que lo que sigue es lo que diría el texto si vuelve. Abajo tienes los tres artículos que tocan a las habitaciones, la cuenta del tope con un ejemplo y lo que supone llevar varios contratos de vivienda a la vez en el mismo piso.
Situación a 5 de octubre de 2026: el RDL 26/2026, que es el que cambia el alquiler de habitaciones, estuvo en vigor del 1 al 2 de octubre y el Congreso no lo convalidó. Hoy no está en vigor. El Gobierno quiere reaprobarlo con el mismo contenido para que lo convalide la Diputación Permanente, con elecciones generales el 29 de noviembre. Si vuelve, entraría en vigor al publicarse en el BOE. Actualizaremos este artículo cuando cambie.
Qué dice el decreto vivienda sobre el alquiler de habitaciones
Son tres piezas, todas del texto consolidado del RDL 26/2026 en el BOE, que modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- Artículo 2. El arrendamiento de vivienda habitual incluiría “el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda”. La habitación pasaría a ser vivienda a efectos de la LAU.
- Artículo 3.2. Los contratos de uso distinto excluirían en todo caso los que tengan por objeto “el alojamiento u hospedaje de personas”. Dicho de otro modo: alquilar una habitación como uso distinto dejaría de ser una vía.
- Artículo 17.9. “La suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.” Se aplicaría en toda España.
La disposición adicional duodécima añade que todo esto es sin perjuicio de la normativa autonómica. Si tu comunidad autónoma regula algo sobre habitaciones, hay que mirarlo aparte. Para el contexto general, tienes la guía completa del decreto de vivienda 2026.
Hoy y si vuelve: habitación por Código Civil frente a habitación por LAU
Hoy, según cada contrato, una habitación se articula como uso distinto de vivienda, como temporada o con las reglas del Código Civil, con mucha libertad de pacto. Si el decreto vuelve, el cuadro cambiaría así:
| Aspecto | Hoy (pacto libre) | Si vuelve (LAU vivienda) |
|---|---|---|
| Marco legal | Código Civil o uso distinto, según el contrato | Arrendamiento de vivienda de la LAU (art. 2) |
| Duración | La que pacten las partes | Plazo mínimo y prórrogas de vivienda habitual, salvo temporada con causa |
| Fianza legal | Dos mensualidades en uso distinto | Una mensualidad en vivienda, y hasta dos de garantía adicional |
| Salida del inquilino | Según lo pactado | Desistimiento tras 6 meses con 30 días de aviso (art. 11) |
| Renta total | Libre | La suma no podría superar la del piso completo (art. 17.9) |
| Reparaciones | Según contrato | Plazo de 5 días hábiles tras la notificación |
Que cambie el marco no quiere decir que todo lo anterior fuera ilegal. Tienes más detalle de lo que ya valía en es legal alquilar por habitaciones y en los tipos de contrato de alquiler de habitaciones.
El tope de suma de rentas del artículo 17.9, con un ejemplo
El artículo 17.9 pone una condición simple de enunciar y difícil de aplicar: las habitaciones, juntas, no podrían cobrar más que el piso entero. Un ejemplo ilustrativo, con números inventados para ver la mecánica:
- Imagina un piso de 4 habitaciones en Madrid que, completo, se alquilaría por 1.800 euros al mes.
- Lo alquilas por habitaciones a 520 euros cada una: 4 x 520 = 2.080 euros.
- El tope sería 1.800 euros. La diferencia es 2.080 – 1.800 = 280 euros al mes.
- Para cumplir, la suma de las cuatro habitaciones debería bajar a 1.800 euros, unos 450 euros cada una si repartes por igual.
Son 3.360 euros menos al año, de golpe. Y eso suponiendo que sepas cuál es “la renta del contrato de arrendamiento unitario”. Si nunca has alquilado el piso entero, el texto que hemos citado no explica cómo se fija esa cifra. Es previsible que haya interpretaciones distintas hasta que se desarrolle, y no conviene improvisar una.
En Madrid, el tope aplicaría aunque no haya zonas tensionadas, porque el artículo 17.9 no depende de esa declaración. Lo que sí depende es el segundo límite, el del índice de referencia, que solo se sumaría en una zona tensionada. En Madrid no hay ninguna, así que ese límite no aplica.
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Quiero saber cuál me convieneFianza, duración, desistimiento y reparaciones: lo que cambia en cada habitación
Pasar a la LAU no es solo un cambio de papel. Cada habitación sería un contrato con sus reglas, y eso se nota en cuatro sitios:
- Fianza. La fianza legal de vivienda es de una mensualidad. Además, podrías pedir una garantía adicional de hasta dos mensualidades en vivienda habitual (una en temporada). Cada habitación, con su importe.
- Duración. Como vivienda habitual, el plazo mínimo sería de 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica, con la prórroga del artículo 10. El inquilino de una habitación podría quedarse mucho más de lo que esperabas, con las causas de salida que fija la ley.
- Desistimiento. El inquilino podría irse sin indemnización a los 6 meses con 30 días de preaviso. Tú, en cambio, solo podrías recuperarla por las causas que fija la ley.
- Reparaciones. Las pequeñas reparaciones de habitabilidad tendrían un plazo de 5 días hábiles tras la notificación. Si en 15 días no aceptas el presupuesto ni propones alternativa, el inquilino podría descontar el coste de la renta.
Habitación de temporada: solo con causa justificada
Mucha gente alquila habitaciones “de temporada” para evitar los plazos de la vivienda habitual. Con el decreto, la temporada incluiría habitaciones, pero solo para quien “se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable” (artículo 2.3). El artículo 7.2 obliga a poner la causa en el contrato, y la prueba la aportas tú. Sin causa, el contrato se convertiría en vivienda habitual con efectos retroactivos.
La duración, según el artículo 9 bis, sería superior a 31 días y, como regla general, no superior a 12 meses, y no podrías encadenar más de dos contratos seguidos con la misma persona. Todas las condiciones están, una por una, en el checklist de alquiler de temporada 2026.
Qué pasa con los contratos de habitación ya firmados
La respuesta depende del contrato, y de si el decreto vuelve. La disposición transitoria octava dice que los contratos de temporada firmados antes de la entrada en vigor siguen con su régimen anterior “hasta la finalización del plazo de duración pactado”, y se extinguen “sin posibilidad de prórroga”. La renovación ya se regiría por el régimen nuevo.
Para los contratos de habitación que no son de temporada, el texto que hemos revisado no da una regla igual de clara. Y para los firmados el 1 o el 2 de octubre, mientras el decreto estuvo vigente, hay una duda abierta. Guarda copia de cada contrato y de su fecha, y consúltalo con un abogado antes de renovar nada.
Madrid sin zonas tensionadas: qué aplica y qué no
La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado y ha dicho que no lo hará. Para tus habitaciones, eso significa:
| Medida | En Madrid, si el decreto vuelve |
|---|---|
| Habitación como arrendamiento de vivienda (art. 2) | Aplicaría |
| Tope de suma de rentas (art. 17.9) | Aplicaría |
| Causa justificada en temporada (art. 7.2) | Aplicaría |
| Desistimiento del inquilino tras 6 meses (art. 11) | Aplicaría |
| Límites del índice de referencia | No aplican, sin zona tensionada |
| Reducciones de IRPF del 90 y el 95 % | No aplican, exigen zona tensionada |
Si en algún sitio has leído que en Madrid hay topes de precio por el índice, es un error. Y lo contrario también: que a Madrid no le afecta nada del decreto, tampoco es cierto.
Gestionar cinco contratos LAU a la vez: el coste real para el propietario
Haz la cuenta de un piso de 5 habitaciones. Si cada una fuera un contrato LAU, tendrías cinco contratos, cinco fianzas, cinco calendarios de desistimiento, cinco posibles reclamaciones de reparaciones con plazos de días hábiles y un tope conjunto de rentas que vigilar cada vez que entra o sale alguien. Y cuando una habitación se queda vacía, la suma de las vigentes baja, pero no lo hacen tu hipoteca ni los suministros.
Ejemplo ilustrativo: imagina que ya alquilas ese piso por tu cuenta y cada año entran y salen tres o cuatro inquilinos. Con el decreto, cada entrada sería un contrato de vivienda nuevo, con su fianza, su calendario de desistimiento y un nuevo repaso del tope de suma de rentas. No es imposible. Pero tendrás que dedicarle horas o asumir el riesgo de equivocarte en una fecha, un preaviso o una prueba de temporada.
Por eso algunos propietarios se plantean delegar. Con la renta garantizada, On Houses alquila tu piso completo durante un mínimo de 5 años y lo gestiona por habitaciones. Tú cobras una renta fija el día 5 de cada mes, esté el piso lleno o vacío. En ese modelo, quien gestiona las habitaciones y responde ante los inquilinos es la empresa. Eso no te libra de la ley: tu contrato con On Houses se rige por los pactos entre las partes, como uso distinto de vivienda, y conviene que lo revises con un abogado. También significa que no tendrías las reducciones de IRPF de vivienda habitual, así que consulta con tu asesor fiscal. Si dudas entre fórmulas, mira alquilar a una empresa de gestión o a un particular y alquiler de habitaciones frente a piso completo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir alquilando mi piso por habitaciones si vuelve el decreto?
Sí, alquilar por habitaciones seguiría siendo posible, pero cada habitación pasaría a ser un arrendamiento de vivienda de la LAU, con sus plazos, su fianza y el tope de suma de rentas del artículo 17.9. Lo que cambiaría es la forma de hacerlo, no que esté permitido. Revisa tu caso con un abogado.
¿Cómo se calcula la renta del piso completo a efectos del tope?
El artículo 17.9 se refiere a la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. El texto que hemos revisado no detalla cómo se fija esa cifra si el piso nunca se alquiló entero. Habrá que esperar a la interpretación y al desarrollo. Mientras tanto, no conviene fijar importes sin asesoramiento jurídico.
¿Cada habitación necesita su propia fianza y su propio contrato?
Con el decreto, cada habitación sería un contrato parcial de arrendamiento de vivienda, con su fianza legal de una mensualidad y, en su caso, una garantía adicional. Es lo habitual en un contrato por habitaciones, porque cada inquilino firma el suyo y responde de su renta. Guarda cada contrato y cada fianza por separado.
¿Puede el inquilino de una habitación quedarse cinco años?
Si la habitación se contrata como vivienda habitual, sí: el plazo mínimo sería de 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica, con las prórrogas de la LAU. El inquilino, además, podría irse a los 6 meses con 30 días de preaviso. Solo la temporada con causa justificada tendría una duración distinta.
¿El tope de suma de rentas aplica en Madrid aunque no haya zonas tensionadas?
Sí. El tope del artículo 17.9, que limita la suma de las rentas de las habitaciones a la renta del piso completo, se aplicaría en toda España. Lo que no aplicaría en Madrid, al no haber zonas tensionadas, son los límites añadidos del índice de referencia. Todo ello, solo si el decreto vuelve a entrar en vigor.
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