Escribes «cómo saber cuánto vale mi casa» en el buscador y te salen simuladores, aplicaciones y calculadoras que piden el código postal y los metros y, a cambio, sueltan una cifra con dos decimales que suena a ciencia exacta. No lo es. Detrás de esa cifra hay un método -el mismo que usa un profesional cuando hace bien su trabajo- y conviene entenderlo antes de fijar el precio de tu piso, porque un error de valoración se paga en meses de espera o en euros que dejas sobre la mesa.
La mayoría de lo que se publica sobre el precio de una vivienda está escrito para que dejes tu teléfono en un formulario, no para que entiendas el número. Esta guía va al revés: te enseña el método de comparables con el que trabaja un tasador o un buen agente, paso a paso, para que puedas aplicarlo a tu propio piso y, de paso, sepas detectar cuándo alguien te está dando un precio alto solo para conseguir tu firma.
Cómo saber cuánto vale mi casa: qué es el «valor de mercado»
El valor de mercado es el precio al que tu piso se vendería en un plazo razonable -entre uno y tres meses en una zona con demanda normal- a un comprador informado, sin que ninguna de las dos partes esté forzada por urgencia ni por parentesco. No es el precio que te gustaría cobrar, ni el que necesitas para cubrir la hipoteca pendiente, ni el que puso hace cinco años el vecino del quinto. Es un número que depende de lo que otros compradores están dispuestos a pagar, ahora mismo, por algo parecido a lo tuyo.
Conviene distinguirlo de otros dos números con los que te vas a cruzar por el camino: el valor catastral, que fija el Ayuntamiento para calcular el IBI y suele quedarse por debajo del mercado, y el valor de referencia del Catastro, que sirve de base mínima para calcular impuestos como el ITP o el de Sucesiones y Donaciones. Los tres conviven en el mismo piso y ninguno sustituye a los otros dos.
El método de comparables paso a paso, con un ejemplo ilustrativo
El método que usa un profesional serio se llama «de comparables» o «por testigos» y consiste en buscar viviendas parecidas a la tuya que se hayan vendido -o que estén a la venta ahora mismo- cerca de tu portal, y ajustar el precio de cada una según sus diferencias con tu piso. El resultado no es una media simple de precios anunciados: es una media corregida, testigo a testigo.
Cómo se eligen los testigos y por qué descartar la mitad
Un testigo válido cumple varias condiciones a la vez: está en el mismo barrio o a menos de 500 metros, se ha vendido o publicado en los últimos seis a doce meses, tiene una superficie parecida -con un margen del 15-20 %- y es del mismo tipo de finca. De diez anuncios que encuentres en un portal, es habitual descartar cuatro o cinco: los que llevan reformas integrales recientes, los que arrastran una venta urgente por deuda o divorcio, los áticos con terraza grande frente a interiores sin ella, o los que simplemente llevan tanto tiempo publicados que su precio ya no refleja lo que el mercado paga, solo lo que su dueño querría cobrar.
Como ejemplo ilustrativo, imagina un piso de 75 m² en Carabanchel, segunda planta sin ascensor, construido en los años setenta y sin reformar desde entonces. Así se llegaría a su valor de mercado:
- Reúnes seis testigos vendidos en el barrio en los últimos ocho meses, con superficies entre 65 y 85 m². Su precio medio de cierre es de 2.400 €/m².
- Ajustas por planta y ascensor: a los testigos que sí tienen ascensor les restas un 4-6 % para poder compararlos con el tuyo, que no lo tiene; los que tampoco lo tienen se dejan igual.
- Ajustas por estado de conservación: si dos testigos estaban reformados y el tuyo no, les restas entre un 8 % y un 12 % para igualar condiciones.
- Ajustas por orientación y luz: un testigo interior y oscuro suma un 3-5 % de valor si tu piso es exterior y luminoso.
- Calculas la media corregida: con los seis ajustes hechos, queda en torno a 2.150 €/m².
- Multiplicas por los 75 m²: el valor de mercado estimado ronda los 161.000 €, con un margen razonable de ±5 %.
Los siete factores que mueven el precio dentro del mismo portal
Dos pisos con la misma superficie, en el mismo edificio, pueden diferir en un 15-20 % de precio por motivos que no salen en el titular del anuncio. Estos son los que más pesan:
- Planta y ascensor: un segundo sin ascensor no vale lo mismo que un segundo con él.
- Orientación y luz natural: exterior y soleado frente a interior y oscuro.
- Estado de conservación: cocina y baños son lo primero que mira un comprador.
- Altura y vistas, o el ruido de calle que resta valor en plantas bajas.
- Terraza, balcón o patio propio, aunque sean pequeños.
- Estado de la comunidad: derramas pendientes, fachada, cubierta, ascensor nuevo.
- Certificado energético: una letra F o G resta frente a una C o D.
Valor catastral, valor de referencia y valor de mercado: tres números distintos
El valor de referencia lo calcula cada año la Dirección General del Catastro a partir de los precios reales de las compraventas firmadas ante notario en tu zona, y funciona como base mínima para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones y Donaciones. Por ley no puede superar el valor de mercado, pero tampoco tiene por qué coincidir con él: puede ir por debajo si tu piso necesita reformas que la estadística catastral no ve. Puedes consultarlo de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro.
Por qué el precio de los anuncios no es el precio de venta
El precio que ves en el portal es el que pide el vendedor, no el que paga el comprador. En Madrid capital, el precio medio de la vivienda en venta se situó en 6.547 €/m² en julio de 2026: un 3,1 % por encima de julio de 2025, aunque un 0,4 % por debajo de junio, según el informe de precios de Idealista. Esa cifra sale de anuncios activos, no de escrituras firmadas, y entre lo que se pide al publicar y lo que se firma ante notario suele haber una distancia de entre un 5 % y un 10 %, más amplia cuanto más tiempo lleva el piso sin venderse. Si quieres saber qué está pasando en tu distrito exacto, lo desarrollamos en la comparativa de precio por metro cuadrado en Madrid por distritos.
Si tu piso lleva meses sin visitas, el problema casi nunca es el piso
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Revisar mi precio y estrategiaQué preguntar a quien te da una valoración para saber si es seria
Antes de fiarte de un número, haz estas cinco preguntas:
- ¿Qué testigos ha usado y de cuándo son?
- ¿Ha visitado el piso o valora solo con datos de catastro?
- ¿El precio que me da es para vender rápido o para maximizar el precio final?
- ¿Me lo entrega por escrito o solo de palabra?
- ¿Cambia el número si firmo con esta agencia o es el mismo si no firmo?
Una valoración seria no cambia según si vas a firmar o no. Si el número sube en cuanto dices que vas a comparar con otras agencias, esa primera cifra no era una valoración: era un anzuelo. Lo desarrollamos con más detalle en qué hacer cuando una inmobiliaria infla el precio para captarte.
Cómo usar el número una vez lo tienes
Con un valor de mercado fiable en la mano tienes tres decisiones que tomar: el precio de salida -normalmente un 3-5 % por encima del valor real, para dejar margen de negociación sin espantar al comprador-, el plazo que estás dispuesto a esperar, y qué haces si en cuatro o seis semanas no hay visitas serias. Si tienes más de 65 años y el piso es tu vivienda habitual, la ganancia obtenida al venderlo está exenta de IRPF; si vas a reinvertir en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, también puede estarlo, según recoge la Agencia Tributaria; confirma tu caso concreto con tu asesor fiscal.
Si prefieres saltarte el trabajo de reunir testigos, puedes pedir una valoración gratuita de tu vivienda con los comparables de tu calle por escrito, y usarla como segunda opinión frente a la que ya tengas.
Y si todavía dudas entre vender o quedarte con el piso en alquiler, compara los dos números antes de decidir: aquí tienes la rentabilidad real del alquiler en Madrid para el mismo ejercicio.
Guías relacionadas sobre valoración y precio de tu vivienda
Esta guía es el punto de partida del bloque de valoración y precio. Si quieres profundizar en cada pieza, estas son las guías relacionadas:
- diferencia entre tasación y valoración: cuál necesitas en cada momento
- valoración online de vivienda: cuándo acierta y cuándo falla
- precio del metro cuadrado en Madrid por distritos en 2026
- mi piso no se vende: cuándo es el precio y cuándo la estrategia
- cuando una inmobiliaria infla el precio para captarte
- valor de referencia catastral: qué es y cómo te afecta al vender
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una valoración de vivienda?
On Houses ofrece la valoración gratuita en 24 horas, sin compromiso. Fuera de ese servicio, una valoración comercial suele ser gratuita porque la agencia busca captar tu venta; solo una tasación oficial homologada tiene coste, entre 140 € y 450 € según tamaño y ubicación.
¿En cuánto tiempo se puede tener una valoración?
Una valoración comercial con visita al piso se puede tener en 24-48 horas. Una tasación oficial homologada, al requerir la visita de un técnico colegiado y un informe normalizado, suele tardar entre 3 y 7 días laborables.
¿Es lo mismo la valoración que la tasación del banco?
No. La valoración es una estimación comercial para fijar el precio de venta; la tasación oficial sigue una metodología regulada, la firma un técnico homologado por el Banco de España y es la que exige el banco del comprador para conceder la hipoteca.
¿Por qué dos agencias me dan precios tan distintos?
Porque usan testigos distintos, ajustan por factores distintos o, en algunos casos, porque una de las dos te da un precio alto solo para conseguir la exclusiva. Pide siempre que te enseñen los testigos usados y compáralos tú mismo.
¿Puedo fiarme del precio que veo en los portales de mi calle?
Como punto de partida sí, pero recuerda que es el precio de salida, no el de cierre. Compáralo con pisos que ya se hayan vendido, no solo con los que siguen anunciados, porque los que llevan meses publicados suelen estar sobrevalorados.
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