Vender piso por divorcio: quién decide y cómo se reparte

El salón tiene un sofá a un lado y cajas de mudanza al otro. Es una escena ilustrativa, pero cualquiera que haya pasado por un divorcio con vivienda en común la reconoce: la casa sigue a nombre de los dos, alguien tiene que decidir qué hacer con ella, y el proceso de separación no espera a que os pongáis de acuerdo sobre eso.

Vender piso por divorcio plantea una pregunta que el derecho de familia y el derecho inmobiliario responden de forma distinta según el caso: ¿quién decide, y cuándo? Este artículo narra tres escenarios ilustrativos -mutuo acuerdo, contencioso y uso atribuido a los hijos- y explica qué se puede hacer en cada uno sin esperar a la sentencia final.

Lo primero: régimen económico y titularidad registral

Antes de nada conviene mirar dos documentos: el régimen económico del matrimonio -gananciales o separación de bienes- y la nota simple del piso. En gananciales, la vivienda comprada durante el matrimonio suele ser común aunque figure a nombre de uno solo, y hace falta el consentimiento de ambos para venderla mientras dure la sociedad de gananciales. En separación de bienes, manda lo que diga el Registro: si está a nombre de los dos, ambos deben firmar; si está solo a nombre de uno, ese cónyuge puede vender en principio en solitario, salvo que exista una anotación de uso familiar que lo impida.

Conviene aclarar esto antes de negociar nada: el divorcio disuelve el matrimonio, pero no reparte automáticamente los bienes. La sociedad de gananciales sigue existiendo -y la vivienda sigue siendo común- hasta que se liquida formalmente, algo que puede hacerse en el mismo convenio regulador o en un procedimiento aparte después. Si vuestra situación se cruza además con otro problema -un piso heredado a medias, un inquilino dentro-, conviene revisar la guía general de vender un piso con problemas, que agrupa las salidas de cada caso.

Escenario ilustrativo 1: divorcio de mutuo acuerdo

Imagina una pareja que se divorcia sin hijos menores y está de acuerdo en vender. El convenio regulador puede incluir directamente el compromiso de venta, con plazo y reparto ya pactados, y presentarse junto con la demanda de divorcio. La venta en sí sigue el proceso habitual -valoración, publicación, arras, notaría- sin más obstáculo legal que cualquier otra compraventa, y suele cerrarse en dos a cuatro meses desde que se decide vender.

Escenario ilustrativo 2: uno quiere vender y el otro no

Imagina ahora que uno de los dos quiere quedarse el piso y el otro prefiere vender y cobrar su parte. Sin acuerdo, no se puede forzar la venta del piso completo: la salida más habitual es que quien se queda compre la parte del otro mediante una extinción de condominio, con una tasación independiente como referencia de precio. Si tampoco hay acuerdo sobre quién se queda ni sobre el precio, cualquiera de los dos puede acudir a una división de cosa común. Comparamos las dos vías, con números, en extinción de condominio o venta.

Escenario ilustrativo 3: uso de la vivienda atribuido con hijos menores

Imagina, por último, una pareja con hijos menores donde el juez atribuye el uso de la vivienda al progenitor con quien conviven, por el plazo que fije la sentencia o el convenio. Mientras dure esa atribución, disponer de todo o parte de la vivienda -incluida la venta- requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial: lo dice el artículo 96.3 del Código Civil, en la redacción que le dio la Ley 8/2021. Esa restricción de la facultad de disponer se hace constar en el Registro de la Propiedad, de modo que ningún comprador puede alegar que no la vio. Vender antes de que termine ese plazo es posible, pero solo con acuerdo de ambos o con el visto bueno de un juez.

La hipoteca común: qué pasa con los dos titulares

El divorcio no cambia nada frente al banco: si los dos firmasteis la hipoteca, los dos seguís respondiendo de ella aunque solo uno viva en el piso, y el banco puede reclamar a cualquiera de los dos si hay impago. Para que quede solo un titular responsable hace falta una novación o una subrogación, que el banco debe aprobar comprobando que quien se queda tiene ingresos suficientes en solitario -no siempre lo aprueban-. Si al final la decisión es vender, la hipoteca se cancela con el dinero de la operación en la misma notaría: el proceso está detallado en cancelar la hipoteca al vender.

Este es, en la práctica, el punto donde más parejas se atascan: uno quiere quedarse el piso pero el banco no le aprueba la subrogación en solitario, y entonces la única salida real vuelve a ser vender, aunque nadie lo quisiera al principio. Conviene pedir esta comprobación al banco cuanto antes -antes de firmar el convenio regulador-, porque descubrirlo después obliga a renegociar todo lo ya pactado sobre la vivienda.

Cómo se reparte el dinero y quién paga qué impuesto

El dinero se reparte según el porcentaje de titularidad de cada cónyuge: en gananciales, normalmente el 50 %, salvo que el convenio regulador pacte otra cosa. Si vendéis a un tercero, cada uno declara su propia ganancia patrimonial en el IRPF y su parte de la plusvalía municipal.

Si en cambio uno se queda el piso, el coste fiscal depende del régimen económico, y la diferencia no es menor. En gananciales, la adjudicación de la vivienda dentro de la liquidación de la sociedad está exenta tanto de Transmisiones como de Actos Jurídicos Documentados, por el artículo 45.I.B.3 de la ley del impuesto, siempre que se formalice en el convenio regulador aprobado por el juez. En separación de bienes lo que hay es un proindiviso ordinario: la extinción de condominio tributa solo por Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte que se adjudica, y no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del 6 % que pagaría un comprador ajeno a la pareja. Confirma tu caso con un asesor fiscal antes de cerrar el reparto, porque de cómo se documente depende que la exención se aplique o no.

Línea de tiempo realista de cada escenario

1. Mutuo acuerdo, venta directa: convenio regulador más venta, entre dos y cuatro meses desde que se decide vender.
2. Uno se queda el piso (extinción de condominio): tasación más notaría, entre uno y dos meses una vez hay acuerdo sobre el precio.
3. Desacuerdo total, vía judicial: división de cosa común o litigio sobre el uso, entre ocho meses y más de un año.
4. Uso atribuido a los hijos: hasta que se cumpla el plazo fijado en el convenio o la sentencia, salvo que se consiga acuerdo o autorización judicial antes.

Qué decisiones conviene tomar antes del convenio regulador

Conviene decidir, antes de firmar el convenio regulador, qué se hace con el piso -vender, que uno se quede, mantenerlo en común un tiempo-, cómo se reparte la hipoteca si sigue viva y quién asume qué gastos mientras se resuelve. Cambiar estos puntos después de firmado el convenio es mucho más lento y caro que preverlos desde el principio. Tener una tasación independiente y una referencia realista de cuánto se tarda en vender un piso en Madrid antes de sentaros a negociar ayuda a que la conversación se apoye en datos y no en cifras que cada uno trae de su lado.

Si la decisión final es vender, pedir con tiempo el paso para vender tu piso en Madrid os permite tener precio y estrategia listos en cuanto el convenio esté firmado, en lugar de empezar de cero justo cuando menos ganas tenéis de gestionarlo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender si mi ex no firma?

No, salvo que exista una sentencia o un convenio regulador que lo autorice, o que el régimen y la titularidad te permitan actuar en solitario. Sin acuerdo, la vía es la extinción de condominio -uno compra la parte del otro- o la división de cosa común ante un juez.

¿Qué pasa con la hipoteca después del divorcio?

El divorcio no cambia la responsabilidad frente al banco: ambos titulares siguen respondiendo de la hipoteca aunque uno se quede a vivir en el piso. Para que solo quede uno como responsable hace falta una novación o subrogación que el banco debe aprobar.

¿Se puede vender con el uso atribuido a los hijos?

Es posible, pero mientras el uso de la vivienda esté atribuido a los hijos menores, disponer de ella requiere el consentimiento de ambos progenitores o autorización judicial, y esa limitación queda anotada en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo se reparte el dinero de la venta?

Según el porcentaje de titularidad de cada cónyuge, que en gananciales suele ser el 50 % salvo pacto distinto en el convenio regulador. Cada uno declara su parte de la ganancia patrimonial y de la plusvalía municipal por separado.

¿Es mejor vender antes o después del divorcio?

Depende del acuerdo: vender antes simplifica el reparto porque ya no queda un bien en común que gestionar tras la sentencia, pero exige coordinación durante un momento personal complicado. Cada caso conviene valorarlo con tu abogado de familia.

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