Cuando te planteas una extinción de condominio o vender el piso a un tercero, la pregunta que de verdad decide cuánto pagas no es cuál prefieres, sino cómo lo mira Hacienda. Sobre un piso de 300.000 € en Madrid, hacer una extinción de condominio en vez de una compraventa entre los copropietarios supone una diferencia de casi 8.000 € en impuestos, y crece con el valor de la vivienda. La operación de fondo es la misma -uno se queda con el piso y compensa al otro-, pero Hacienda no la mira igual según cómo la firmes: en un caso pagas Actos Jurídicos Documentados (AJD), en el otro pagas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y entre uno y otro hay un salto de varios puntos porcentuales.
Esto se repite constantemente en divorcios y en herencias entre hermanos: dos o más personas comparten un piso en proindiviso y una de ellas quiere quedarse con la vivienda completa mientras compensa económicamente a la otra. La pregunta de si conviene una extinción de condominio o una venta directa no es solo un matiz notarial, es una decisión que cambia la factura fiscal y también lo que puede pasar después si Hacienda considera que la operación en realidad escondía una compraventa.
Qué es una extinción de condominio y cuándo se puede hacer
Una extinción de condominio -también llamada disolución de comunidad- es el acto por el que dos o más copropietarios de un mismo bien dejan de compartirlo. El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Cuando ese bien es indivisible -un piso no se puede partir físicamente sin destruir su valor-, el artículo 1062 del mismo Código permite adjudicárselo a uno solo de los comuneros, que compensa en dinero a los demás por su parte.
Esta figura se usa mucho tras un divorcio -cuando la vivienda ganancial o en proindiviso pasa a ser de uno solo de los excónyuges- y en herencias donde varios hermanos reciben un piso a partes iguales y uno de ellos quiere quedárselo. Para que Hacienda la acepte como lo que es, la operación tiene que responder a una comunidad real -no puede fabricarse artificialmente comprando primero una parte pequeña para luego «disolver»- y la compensación al que se va debe ser proporcional a su cuota.
Qué es vender la mitad indivisa y por qué no es lo mismo
La alternativa es una compraventa normal: uno de los copropietarios compra formalmente la parte del otro, con escritura de compraventa como si comprase a un desconocido. Es exactamente lo mismo desde el punto de vista económico -alguien recibe dinero y deja de ser dueño de su parte-, pero jurídicamente es otra cosa: aquí sí hay una transmisión de un bien de una persona a otra, y eso activa el impuesto que grava las compraventas, no el que grava los actos notariales sin transmisión.
La tercera vía, que muchas veces se descarta sin comparar números, es vender el piso completo a un tercero en el mercado y repartir el dinero entre los copropietarios según su cuota. No hay compensación entre partes porque no se queda nadie con la casa: se vende y se reparte.
Comparativa fiscal: AJD frente a ITP sobre el mismo piso
Aquí está la diferencia que de verdad importa. En la Comunidad de Madrid, en 2026, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para una vivienda de segunda mano tiene un tipo general del 6 % sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral. Actos Jurídicos Documentados, en cambio, tiene en Madrid un tipo general del 0,75 %. Ambos impuestos nacen de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993) y los tipos concretos los fija la normativa autonómica madrileña, así que cambian si tu piso está en otra comunidad.
Sobre qué se aplica ese 0,75 % hubo pelea durante años. El Tribunal Supremo lo zanjó en su sentencia de 9 de octubre de 2018: la base imponible es el valor de la parte que corresponde al comunero que se va, no el valor total del inmueble. La diferencia entre una interpretación y otra es literalmente el doble de impuesto en una comunidad al 50 %.
La razón técnica es que la extinción de condominio no es, a ojos de la ley, una transmisión: el comunero que se queda con el piso ya era dueño de una cuota indivisa sobre el 100 % del bien, así que jurídicamente no «adquiere» nada nuevo, solo concreta su derecho sobre una parte física en vez de sobre una cuota abstracta. Por eso tributa por el acto notarial -AJD- y no por una transmisión -ITP-. Cuando compras la parte del otro en una compraventa normal, sí hay una adquisición de un derecho que antes no tenías, y eso es lo que grava el ITP.
| Vía | Impuesto principal | Tipo en Madrid | Base habitual |
|---|---|---|---|
| Extinción de condominio | AJD | 0,75 % | Valor de la parte que se adquiere |
| Compra de la mitad indivisa | ITP | 6 % | Valor de la parte comprada |
| Venta del piso completo a un tercero | IRPF + plusvalía municipal | 19-30 % sobre ganancia + variable | Precio total de venta |
Sobre una vivienda valorada en 300.000 € en la que uno se queda con la mitad del otro (150.000 €), la extinción de condominio supone unos 1.125 € de AJD, frente a unos 9.000 € de ITP en una compraventa de esa misma mitad. La diferencia, en este ejemplo, ronda los 7.875 €, y crece proporcionalmente cuanto más vale el piso.
Los dos impuestos que no aparecen en la factura
Hay dos costes que mucha gente da por hechos y que, en una extinción de condominio bien planteada, no llegan a existir. El primero es la plusvalía municipal: si no hay exceso de adjudicación, no hay transmisión y el impuesto no se devenga; confírmalo igualmente con tu ayuntamiento, porque la liquidación se presenta de todos modos. El segundo es el IRPF: el artículo 33.2 de la Ley del IRPF considera que en la disolución de una comunidad de bienes no hay alteración patrimonial, siempre que no se actualicen los valores de los bienes adjudicados.
Y un tercer matiz que cambia la cuenta entera en muchos divorcios: cuando lo que se disuelve es la sociedad de gananciales y el piso se adjudica a uno de los cónyuges en pago de su haber, la operación está exenta de ITP y AJD por el artículo 45.I.B).3 de la Ley del ITP y AJD. Esa exención es para la disolución de gananciales; si estabais en separación de bienes y compartíais el piso en proindiviso, no aplica y vuelves al 0,75 % de AJD. Consulta tu caso con un asesor antes de firmar.
Qué pasa con la hipoteca: novación o subrogación
Si el piso tiene una hipoteca pendiente a nombre de los dos copropietarios, la extinción de condominio resuelve quién es el dueño, pero no cambia por sí sola quién debe el préstamo al banco. El que se va sigue siendo deudor solidario ante la entidad hasta que se formalice una novación -que cambie los titulares del préstamo- o una subrogación. Sin ese paso adicional, el que se queda con el piso puede acabar pagando toda la hipoteca mientras el que se fue sigue apareciendo como responsable si algún mes no se paga.
Por qué el banco tiene la última palabra
Ni el juzgado en un divorcio ni un acuerdo entre hermanos pueden obligar al banco a liberar a uno de los deudores: la entidad tiene que estudiar la solvencia del que se queda solo y aceptar expresamente la novación. Si el banco no aprueba el cambio -porque los ingresos del que se queda no son suficientes para asumir la cuota completa-, la extinción de condominio puede firmarse igualmente para la propiedad, pero la deuda seguirá siendo compartida frente al banco hasta que se refinancie, se cancele o se venda la vivienda.
Un número real para vuestro piso antes de decidir quién se queda con él
Si al final la opción que más os conviene es vender el piso completo, te decimos cuánto vale hoy y cómo repartir el dinero, sin compromiso.
Empezar la valoración gratuitaCuándo conviene vender a un tercero en lugar de repartir
La extinción de condominio solo tiene sentido si uno de los copropietarios quiere de verdad quedarse a vivir en el piso o conservarlo como inversión, y además puede reunir el dinero -propio o con una nueva hipoteca- para compensar al otro. Cuando ninguno de los dos quiere el piso, o cuando el que se quedaría no puede asumir ni la compensación ni la hipoteca en solitario, forzar una extinción de condominio solo añade coste y complicación: en ese caso, vender el piso completo a un tercero y repartir el precio según la cuota de cada uno suele ser la salida más limpia.
Esto es especialmente relevante en un divorcio, donde a veces la presión emocional empuja a «quedarse con la casa» aunque no haya capacidad financiera real para sostenerla en solitario, o entre hermanos que han heredado un piso y no todos están de acuerdo en qué hacer con él -algo que desarrollamos en qué opciones tienes si tu hermano no quiere vender el piso heredado.
Tabla de costes totales de las tres vías
Imagina, a modo de ejemplo ilustrativo, un piso de 300.000 € heredado por dos hermanos a partes iguales, sin hipoteca pendiente, que se declaró en el impuesto de sucesiones por 220.000 € hace ocho años -ese, y no lo que pagaron sus padres, es el valor de adquisición que cuenta si luego lo venden-:
| Vía elegida | Impuestos aproximados | Quién se queda con el piso |
|---|---|---|
| Extinción de condominio (uno se queda, compensa al otro en 150.000 €) | ≈1.125 € de AJD + gastos de notaría y registro | El hermano que compensa |
| Compra de la mitad indivisa (mismo reparto económico) | ≈9.000 € de ITP + gastos de notaría y registro | El hermano que compra |
| Venta del piso completo a un tercero | Plusvalía municipal + IRPF sobre la ganancia de cada hermano | Nadie: se reparte el dinero |
Es un ejercicio ilustrativo con números redondos: tu caso concreto depende del valor real del piso, de los años de tenencia y de si hay hipoteca pendiente. Consulta con tu asesor fiscal antes de decidir cuál de las tres vías te conviene, porque la variable que más pesa -la ganancia patrimonial en IRPF si vendéis a un tercero- cambia mucho según cuánto costó el piso en su día.
Los errores que convierten una extinción en una compraventa a ojos de Hacienda
La Agencia Tributaria puede recalificar una extinción de condominio como una compraventa encubierta -y exigir el ITP con intereses de demora- si detecta alguno de estos patrones:
- La comunidad se creó artificialmente justo antes de la extinción, por ejemplo comprando una participación mínima solo para poder «disolver» después con AJD.
- Hay excesos de adjudicación no justificados: la compensación pagada no se corresponde con la cuota real del que se va.
- Se disuelve solo una parte de los bienes en común cuando los copropietarios tienen varios bienes juntos, dejando el resto en proindiviso -Hacienda entiende que la comunidad sigue existiendo-.
- El comunero que se va conserva algún derecho sobre el piso -uso, disfrute parcial- después de la extinción, lo que contradice que de verdad haya dejado de ser copropietario.
Si tu caso tiene varios bienes en común -por ejemplo, el piso y una plaza de garaje independiente- o si la compensación no está clara, conviene que un abogado o gestor revise la operación antes de firmar. El coste de asesoramiento previo es mucho menor que una liquidación complementaria de ITP con intereses varios años después.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
En la Comunidad de Madrid, tributa por AJD al 0,75 % sobre el valor de la parte que se adquiere, más notaría y registro. Sobre una compensación de 150.000 €, serían unos 1.125 € de impuesto, muy por debajo del ITP de una compraventa equivalente.
¿Se paga ITP o AJD?
Una extinción de condominio bien hecha -sin excesos de adjudicación injustificados ni comunidades artificiales- tributa por AJD, no por ITP, porque no se considera una transmisión sino la concreción de un derecho que ya existía.
¿Puedo hacerla si hay hipoteca?
Sí, pero la propiedad y la deuda son cosas distintas: necesitas que el banco apruebe una novación o subrogación para que el que se va deje de responder del préstamo. Sin esa aprobación, la deuda sigue siendo de los dos ante la entidad.
¿Sirve también entre hermanos?
Sí, es una de las vías más habituales cuando varios hermanos heredan un piso y uno quiere quedárselo compensando a los demás. Se puede firmar directamente en la escritura de partición de herencia o después, en una escritura independiente.
¿Qué pasa si el otro no puede pagarme mi parte?
Si ninguno de los copropietarios puede compensar al otro, la extinción de condominio no es viable y la alternativa habitual es vender el piso completo a un tercero y repartir el dinero según la cuota de cada uno, o pedir la división judicial si no hay acuerdo.
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