Derecho de tanteo y retracto del inquilino al vender

30 días naturales. Ese es el plazo exacto que tiene tu inquilino, desde que le notificas de forma fehaciente tu intención de vender, para decidir si ejerce su derecho de tanteo del inquilino y compra él mismo el piso en las mismas condiciones que has pactado con un tercero. Saltarse ese trámite no acelera la venta: la expone a deshacerse meses después de la firma, cuando el inquilino ejerce el retracto y se queda con el piso por el mismo precio que pagó tu comprador, que se queda sin la vivienda y con derecho a reclamarte a ti.

Este artículo explica el procedimiento exacto: cuándo existe el derecho, cómo se notifica correctamente, qué contenido mínimo tiene que llevar la comunicación y el único supuesto habitual en el que el inquilino ya ha renunciado a él.

Qué es el tanteo y qué es el retracto

El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula dos derechos distintos, aunque suelen mencionarse juntos:

• Tanteo: el derecho a comprar el piso antes de que se lo vendas a otra persona, cuando todavía estás proyectando la venta. Se ejerce antes de firmar con el tercero.
• Retracto: el derecho a quedarse con el piso después de que ya lo hayas vendido a un tercero, por el mismo precio y condiciones, cuando no notificaste correctamente el tanteo o vendiste en condiciones distintas a las notificadas.

En la práctica funcionan como una red de seguridad para el inquilino: si le avisas bien y no compra, pierde el tanteo y tú vendes tranquilo. Si no le avisas, o le avisas mal, conserva el retracto durante un plazo adicional después de la venta, y puede usarlo para deshacer la operación.

Cuándo existe el derecho y cuándo se ha renunciado válidamente

El derecho de adquisición preferente existe por defecto en cualquier arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU. La excepción es la renuncia expresa: el artículo 25.8 permite que las partes pacten que el arrendatario renuncie a este derecho, y en su redacción vigente no exige ninguna duración mínima del contrato. Conviene no confundirlo con la redacción anterior a 2013, que sí ataba la renuncia a contratos de más de cinco años y que se sigue repitiendo en muchos artículos desactualizados.

Renunciar no significa, sin embargo, que puedas vender en silencio. El mismo apartado obliga al arrendador que tiene esa cláusula firmada a comunicar al inquilino su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la fecha en que se formalice la compraventa. Revisa el contrato antes de sacar el piso al mercado: si la renuncia está ahí, te ahorras el procedimiento de tanteo, pero no el aviso previo. Si no está, o no tienes claro cómo está redactada, actúa como si el derecho existiera -es la opción segura- y notifica.

La notificación fehaciente: contenido, forma y prueba

«Fehaciente» significa que tiene que quedar constancia, con fecha, de que el inquilino recibió la comunicación. Un wasap o un correo electrónico sin acuse de recibo no sirve como prueba si el inquilino luego niega haberlo recibido. Las formas que sí valen y que puedes acreditar ante un juez si hace falta son el burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, la notificación notarial, y el acta notarial de entrega si prefieres máxima seguridad. Es la misma exigencia de forma que se usa en otras comunicaciones formales al inquilino, como el requerimiento de pago que se desarrolla en la guía sobre qué hacer paso a paso cuando el inquilino no paga.

Línea de tiempo: 30 días de tanteo y plazo de retracto

1. Día 0 – Notificación fehaciente: envías la comunicación con el precio y las condiciones esenciales de la venta proyectada.
2. Días 1 a 30 – Plazo de tanteo: el inquilino tiene 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación para decidir si compra él mismo en esas condiciones.
3. Día 31 en adelante – Puedes vender a un tercero: si el inquilino no responde o rechaza expresamente, quedas libre para firmar con el comprador que tenías, en las mismas condiciones que notificaste. Esa notificación caduca a los 180 días naturales: si la venta se retrasa más de ese plazo, hay que repetirla.
4. Si vendes sin notificar o en condiciones distintas – Se activa el retracto: el plazo también es de 30 días naturales, pero no corre desde que el inquilino se entera por su cuenta, sino desde la notificación fehaciente que el comprador debe hacerle entregándole copia de la escritura. Mientras esa notificación no se produzca, el plazo no empieza a contar y el riesgo sigue abierto.

La cuenta atrás no es negociable: si el inquilino contesta el día 29 diciendo que quiere comprar, tienes que dejarle hacerlo en las mismas condiciones que ofreciste al tercero, aunque ya tuvieras el otro comprador casi cerrado.

Qué pasa si vendes sin notificar

Vender sin notificar no es nulo de entrada: la escritura se firma y el comprador paga. Pero hay un filtro en el Registro de la Propiedad, porque el artículo 25.5 de la LAU exige justificar que las notificaciones se hicieron para poder inscribir la venta de una vivienda arrendada, y obliga al vendedor a declarar en la escritura si la vivienda está libre de arrendatarios. Declarar que el piso está vacío cuando no lo está no arregla nada: agrava el problema y te expone a responder frente al comprador.

El problema de fondo llega después, cuando el inquilino se entera -a veces meses más tarde- y ejercita el retracto dentro de su plazo. En ese momento, el comprador que pagó de buena fe pierde el piso, recibe de vuelta su dinero y puede reclamarte a ti los daños derivados de no haberle informado de que el inquilino conservaba ese derecho.

Efectos del retracto sobre una escritura ya firmada

Cuando el retracto prospera, el efecto es que el inquilino se subroga en la posición del comprador: paga el mismo precio que pagó este y adquiere el piso en las mismas condiciones de la escritura ya firmada. El comprador original recupera su dinero, pero no el piso, y el proceso puede alargarse con reclamaciones cruzadas si hay gastos -notaría, impuestos- que nadie quiere asumir. Es una situación que se evita por completo con una notificación bien hecha desde el principio.

Modelo de contenido mínimo de la comunicación

Para que la notificación sea válida y arranque el plazo de 30 días, debe incluir al menos:

• Identificación completa del propietario y del inquilino.
• Identificación del inmueble arrendado.
• El precio exacto al que se proyecta vender.
• Las condiciones esenciales de la venta -forma de pago, plazo de entrega, si hay arras firmadas con un tercero-.
• Fecha de la comunicación y medio de notificación utilizado.

Si después vendes en condiciones distintas a las que notificaste -por ejemplo, a un precio más bajo del anunciado-, el plazo de tanteo no se ha cumplido correctamente y el inquilino conserva el derecho de retracto sobre esas nuevas condiciones reales.

Casos en los que el derecho no se aplica

El derecho de tanteo y retracto no existe, o se aplica de forma distinta, en estos supuestos:

• Cuando el inquilino firmó la renuncia expresa del artículo 25.8. Sigue en pie, eso sí, la obligación de comunicarle tu intención de vender con treinta días de antelación a la formalización de la compraventa.
• Cuando la vivienda se vende junto con las demás viviendas o locales del mismo inmueble que pertenecen al arrendador, o cuando varios propietarios venden de forma conjunta a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del edificio. Si en el inmueble solo hay una vivienda, el derecho se mantiene intacto.
• Cuando la transmisión no es una compraventa. El tanteo y el retracto del artículo 25 se anudan a la venta, así que una herencia o una donación no los activan. En figuras intermedias -permuta, dación en pago, aportación a sociedad- la respuesta depende del caso, y conviene consultarla con un abogado antes de descartar la notificación.

Fuera de estos supuestos concretos, la regla por defecto es que el derecho existe, y la forma más segura de proceder es siempre notificar antes de firmar con cualquier comprador. Consulta con tu abogado si tu caso encaja en alguna de estas excepciones antes de saltarte el trámite.

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Y si además del inquilino tu piso arrastra una calificación de vivienda protegida, el tanteo del arrendatario no será el único derecho de adquisición preferente en juego: lo desarrollamos en vender una vivienda protegida: precio máximo y autorización.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos días tiene el inquilino para decidir?

30 días naturales desde el día siguiente a que reciba la notificación fehaciente con el precio y las condiciones de la venta proyectada, según el artículo 25 de la LAU.

¿Cómo se notifica de forma fehaciente?

Con un medio que deje constancia probatoria de fecha y contenido: burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, o notificación notarial. Un mensaje o correo sin acuse de recibo no es prueba suficiente si hay disputa.

¿Puede el inquilino renunciar al tanteo?

Sí. El artículo 25.8 de la LAU permite pactar esa renuncia en el propio contrato y, en su redacción vigente, no exige ninguna duración mínima. A cambio, el arrendador que tiene la cláusula firmada debe comunicar al inquilino su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la formalización de la compraventa.

¿Qué pasa si vendo sin avisar al inquilino?

La venta se firma, pero queda expuesta. El inquilino conserva el retracto, y su plazo de 30 días naturales solo empieza a correr cuando el comprador le notifica de forma fehaciente las condiciones de la compraventa, con copia de la escritura. Hasta ese momento puede quedarse con el piso por el mismo precio y deshacer la operación.

¿El derecho se aplica si vendo todo el edificio?

Cuando se vende el edificio completo o varias viviendas juntas, la LAU prevé reglas distintas para el tanteo y el retracto. Conviene consultar con un abogado el caso concreto antes de dar por hecho que el derecho no se aplica.

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