Cobras 1.650 euros al mes. A final de año, haciendo la media, en tu cuenta se han quedado unos 1.108. No hay mala gestión ni mala suerte: es lo que queda después del vacío entre inquilinos, de la morosidad que nunca se recupera del todo, de los gastos y derramas, y del IRPF. Esas cuatro partidas son exactamente las que borra el titular de rentabilidad bruta que publican los portales, y son las que deciden si tu piso renta de verdad o solo lo parece.
Aquí se calcula la rentabilidad bruta y neta alquiler paso a paso, con un piso de 3 habitaciones en Madrid como ejemplo ilustrativo, descuento a descuento y con la tabla del cálculo completo. Al final se compara con lo que saca quien no quiere gestionar nada.
La rentabilidad bruta del 7 % y las cuatro partidas que esconde
La rentabilidad bruta que citan los portales inmobiliarios relaciona la renta anual con el precio de compra del piso, sin descontar nada. Es útil para comparar zonas entre sí, pero no sirve para saber cuánto dinero real te queda a ti. Los informes de Idealista venían situando esa bruta en torno al 6-7 % en Madrid a principios de 2026. El Banco de España, que mide el conjunto del parque en alquiler con otra metodología, publica cifras bastante más bajas, alrededor del 3 %. No se contradicen: miden cosas distintas. Y ninguna de las dos incluye todavía un solo euro de los descuentos reales de gestionar un alquiler.
Fórmula bruta y por qué no sirve para decidir
La fórmula bruta es renta anual dividida entre precio de compra, multiplicado por cien. No resta nada: ni meses vacíos, ni impuestos, ni un solo euro de mantenimiento. Sirve para comparar de un vistazo un piso en Vallecas con uno en Salamanca, pero compararla directamente con un depósito bancario o un bono del Estado es un error, porque esos productos ya dan una cifra neta y sin gestión. La comparación justa exige bajar el alquiler al mismo nivel: la rentabilidad neta real.
Dos pisos comprados por el mismo precio pueden anunciar una rentabilidad bruta casi idéntica y esconder realidades muy distintas. Uno en una zona con alta rotación y buena demanda puede tener un vacío mínimo entre inquilinos; otro en una zona con menos tirón puede pasar semanas sin nadie cada vez que cambia de inquilino. La bruta no distingue entre los dos casos. La neta, sí, porque incorpora el vacío real de cada zona.
Descuento 1: vacío estructural
Ningún piso está alquilado los doce meses de cada año de forma perfecta. Entre que se va un inquilino y entra otro, el sector suele estimar entre un 4 % y un 8 % de vacío anual sobre la renta potencial, según la zona y la rapidez con la que se comercializa. Es el primer recorte, y el más fácil de olvidar cuando se calcula a ojo.
Descuento 2: morosidad esperada
Aunque selecciones bien al inquilino, una parte de los propietarios se enfrenta en algún momento a un impago total o parcial. Aunque el proceso legal termine recuperando el piso, rara vez se recupera toda la renta atrasada, ni siquiera cuando hay aval o seguro de por medio, porque casi siempre queda algún mes suelto sin cubrir del todo. Provisionar un pequeño porcentaje anual para este riesgo, en lugar de asumir que nunca va a pasar, da una cifra más realista que la del titular.
Descuento 3: gastos, derramas y reposición
Comunidad, IBI, seguro del hogar, derramas extraordinarias, mantenimiento de electrodomésticos y reposición de mobiliario van todos a cargo del propietario, aunque el piso esté alquilado. En un piso de tamaño medio en Madrid, estos gastos suelen comerse entre un 10 % y un 15 % de la renta anual bruta, y suben en comunidades antiguas o con más zonas comunes. Una derrama puntual por fachada o ascensor puede, ella sola, absorber varios meses de renta neta en el año en que se aprueba, algo que ningún cálculo de rentabilidad bruta anticipa.
Descuento 4: IRPF y tu tiempo
Sobre lo que queda después de los tres descuentos anteriores todavía toca pagar IRPF. Si alquilas como vivienda habitual, la reducción general es del 50 %, y sube al 60 % si el piso se rehabilitó en los dos años previos al contrato. Los tramos del 70 % y del 90 % exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna: para un piso madrileño el techo es el 60 %, como desglosamos en la guía de la reducción del IRPF por alquiler en 2026. Consulta con tu asesor fiscal tu caso concreto. Y falta un último descuento que casi nadie mete en la calculadora: tu propio tiempo. Buscar inquilino, hacer visitas, gestionar incidencias y llamar al fontanero tiene un coste de oportunidad, aunque no aparezca en ningún extracto bancario. Calcula solo diez o quince horas al mes, valoradas al precio que le pondrías a tu propio trabajo, y verás que ese quinto descuento invisible es, para muchos propietarios, mayor que el del IRPF.
Pon tu neta real al lado de una renta fija a cinco años
Te damos por escrito la cifra que cobrarías cada día 5 sin vacío, sin morosidad y sin gestión, para que la compares con el número que acabas de calcular. Sin compromiso.
Calcular mi renta garantizadaCálculo completo con un piso de 3 habitaciones
Imagina un piso de 3 habitaciones comprado por 240.000 euros y alquilado por 1.650 euros al mes, 19.800 euros al año: una rentabilidad bruta del 8,25 %, por encima incluso de la media del mercado. Restando un 6 % de vacío estructural, un 3 % de morosidad esperada y un 12 % de gastos y derramas, la renta neta antes de impuestos baja a unos 15.642 euros, un 6,5 % sobre el precio de compra. Aplicando después la reducción del IRPF del 50 % y un tipo del 30 %, la cuota es de unos 2.346 euros, con lo que quedan 13.296 euros al año: una rentabilidad neta cercana al 5,5 %. Divididos entre doce, son los 1.108 euros al mes del primer párrafo, frente a los 1.650 que figuran en el contrato. Sigue por encima del bono del Estado a diez años, pero está lejos del 8,25 % del titular.
| Concepto | Importe anual | Rentabilidad |
|---|---|---|
| Renta bruta | 19.800 € | 8,25 % |
| – Vacío, morosidad y gastos (21 %) | 15.642 € | 6,5 % |
| – IRPF (tras reducción del 50 %) | 13.296 € | ≈ 5,5 % |
Ese 5,5 % neto no es una cifra fija: varía cada año según la ocupación real, la morosidad que toque y las derramas que apruebe la comunidad. Es una media, no una garantía. Frente a eso, una renta garantizada ofrece una cifra fija conocida de antemano, normalmente algo por debajo del neto de un año bueno, a cambio de eliminar por completo la variabilidad de un año malo.
Comparación con alternativas sin gestión
Un 5,5 % neto sigue superando a un depósito o a un bono del Estado a diez años, que rondaba el 3,3 % en 2026. Pero esa comparación no incluye tu tiempo, ni el desgaste de gestionar impagos o incidencias, algo que sí queda reflejado al mirar la diferencia entre alquilar por habitaciones o el piso completo. Si lo que buscas es una cifra fija sin ninguno de estos cuatro descuentos variables, conviene mirar cuánto paga una empresa de renta garantizada por un piso como el tuyo: ahí el vacío y la morosidad dejan de ser tu problema y sabes de antemano cuánto vas a cobrar cada día 5. También influye si tu piso encaja mejor como una unidad de 3 habitaciones o repartido en dos pisos más pequeños, una decisión que cambia buena parte de estos números. Para ver estos mismos cálculos aplicados barrio a barrio, la guía de rentabilidad del alquiler en Madrid reúne los datos completos de la región.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un piso?
Se parte de la renta anual, se descuentan vacío estimado, morosidad esperada, gastos y derramas, y por último el IRPF sobre lo que queda. El resultado se divide entre el precio de compra del piso para obtener el porcentaje neto.
¿Qué porcentaje de vacío hay que asumir?
El sector suele estimar entre un 4 % y un 8 % de vacío anual sobre la renta potencial, según la rapidez con la que rota la zona. En distritos con alta demanda, suele quedar en el extremo inferior.
¿Se descuenta el IRPF para calcular la rentabilidad?
Sí, si quieres una cifra neta real. El IRPF se aplica sobre el rendimiento neto ya descontados vacío, morosidad y gastos. En un alquiler de vivienda habitual en Madrid, la reducción aplicable es el 50 % general o el 60 % por rehabilitación reciente: los tramos del 70 % y el 90 % piden zona tensionada declarada y Madrid no tiene ninguna.
¿Cuánto vale mi tiempo de gestión?
No hay una cifra fija, pero conviene estimarlo: horas en visitas, llamadas, gestión de incidencias y búsqueda de inquilino. Muchos propietarios lo ignoran al calcular su rentabilidad y por eso la sobreestiman.
¿Renta más un piso o un depósito sin riesgo?
En 2026, la rentabilidad neta de un alquiler bien gestionado en Madrid suele seguir por encima del bono del Estado a diez años, en torno al 3,3 %, aunque la diferencia se reduce mucho una vez descontados vacío, morosidad, gastos e IRPF.
Sustituye estos cuatro descuentos por una cifra fija
Si tu piso está en Madrid o alrededores y tiene 3 o más habitaciones, te decimos por escrito cuánto cobrarías con una renta garantizada, sin vacío, morosidad ni gestión de tu parte. Sin compromiso.
