En cualquier grupo de Facebook de propietarios madrileños, en la mitad de los contratos de alquiler que circulan como plantilla y hasta en algún anuncio de Idealista sigue apareciendo una palabra que la Comunidad de Madrid eliminó hace más de siete años: cédula de habitabilidad. Pregúntale a un inversor que acaba de comprar su primer piso en Madrid si necesita cédula de habitabilidad para alquilar y casi siempre te dirá que sí. Tiene razón en casi toda España. En Madrid, no.
La duda que más se repite en buscadores es literalmente esa: cédula de habitabilidad madrid. Y merece una respuesta clara antes de perder tiempo en un trámite que no existe: desde 2018 la Comunidad de Madrid suprimió la cédula como documento administrativo. Eso no significa que tu piso reformado pueda alquilarse sin cumplir nada. Significa que lo que se exige ahora tiene otro nombre, otro procedimiento y, si no lo conoces, puede dejarte igual de expuesto que si de verdad hiciera falta esa cédula que buscas.
Vamos mito por mito: qué se eliminó exactamente, qué lo sustituye, qué otros bulos circulan alrededor de la habitabilidad en Madrid y qué debe comprobar de verdad un inversor antes de anunciar un piso reformado en alquiler.
El mito: la cédula de habitabilidad para alquilar en Madrid
El mito circula porque, en la mayor parte de España, la cédula de habitabilidad sigue siendo obligatoria para alquilar: Cataluña, la Comunidad Valenciana o Baleares la exigen, cada una con su propio decreto autonómico y con su propio nombre para el trámite. Las guías genéricas para propietarios que circulan por internet están escritas, casi siempre, pensando en esas comunidades, y arrastran la palabra “cédula” a Madrid sin distinguir que aquí el marco es distinto. A eso se suma que muchos contratos de alquiler que un inversor descarga como plantilla llevan una cláusula heredada que menciona la cédula, aunque nadie la haya revisado en años. Si vas a invertir también fuera de Madrid, no cometas el error inverso: en el resto de España la cédula sí suele ser obligatoria, y conviene revisar qué exige cada comunidad autónoma antes de dar por hecho que aplica la misma regla que aquí.
Qué se suprimió, cuándo y qué lo sustituyó
El Decreto 111/2018, de 26 de junio, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, suprimió en todo el territorio de la región el trámite administrativo de concesión de la cédula de habitabilidad. Se publicó en el BOCM número 153, de 28 de junio de 2018 (texto oficial), y entró en vigor veinte días después, en julio de ese mismo año. Lo que desaparece es el documento y el procedimiento para pedirlo, no las condiciones mínimas que una vivienda debe cumplir para considerarse habitable: esas siguen vigentes exactamente igual que antes, solo que ya no se certifican con ese papel concreto.
La habitabilidad de un piso madrileño se acredita hoy con una combinación de documentos distinta: la licencia de primera ocupación que expide el Ayuntamiento cuando el edificio es nuevo o se ha rehabilitado, el certificado de eficiencia energética y, cuando corresponde por antigüedad del edificio, el informe de evaluación del edificio. Ningún inversor necesita “sustituir” la cédula por otro trámite único: necesita tener en regla los documentos que ya existían antes de 2018 y que siguen existiendo ahora.
La regla corta: en Madrid capital y en el resto de municipios de la región no existe trámite de cédula de habitabilidad desde julio de 2018 (Decreto 111/2018). Tu piso reformado tiene que cumplir las mismas condiciones de habitabilidad de siempre; lo único que cambia es el papel que las acredita.
Lo que sí se exige hoy en la Comunidad de Madrid
Que no haya cédula no significa que valga cualquier cosa. Dos bloques concentran casi toda la exigencia real para un piso que vas a alquilar tras reformarlo.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para alquilar cualquier vivienda en España desde 2013, según el Real Decreto 235/2013 y su actualización por el Real Decreto 390/2021. Tiene una vigencia de diez años, salvo que la calificación sea la letra G, en cuyo caso caduca a los cinco. Debes entregarlo al inquilino en el momento de la firma del contrato. Si acabas de reformar, conviene revisar antes qué partidas de la obra mueven de verdad la calificación: lo desarrollamos en qué reforma sube más la letra del certificado energético.
Condiciones de habitabilidad del planeamiento
Las condiciones de habitabilidad que de verdad importan en Madrid están en el Plan General de Ordenación Urbana y afectan a superficies mínimas por pieza habitable, ventilación e iluminación natural, y dotación mínima de baño y cocina independiente. Son las condiciones que un técnico revisa cuando tramitas la declaración responsable o la licencia de una reforma que cambia la distribución del piso, por ejemplo si conviertes un salón en un dormitorio más para alquilar por habitaciones. Si la reforma toca la distribución interior, conviene que las reformas integrales para inversores en Madrid que contrates incluyan desde el principio la comprobación de que la nueva distribución cumple esas superficies mínimas, no solo que quede bien acabada.
Comprobamos que la distribución cumple antes de tocar un tabique
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Solicitar presupuesto en 24 hMitos asociados: el visado, el boletín eléctrico y el segundo dormitorio
Alrededor del mito de la cédula circulan otros tres que conviene desmontar en el mismo lote.
Mito: hace falta visado colegial para poder alquilar
Falso salvo en casos concretos. El visado colegial del proyecto solo es obligatorio cuando la reforma requiere dirección facultativa por tratarse de obra mayor: cambios estructurales, aumento de volumen o cambio de uso. Una reforma integral de interiorismo sin tocar estructura ni distribución no necesita visado para poder alquilarse.
Mito: necesitas un boletín eléctrico nuevo sí o sí
Solo si tocas la instalación eléctrica o si no existe boletín previo válido. Cambiar azulejos, pintar o sustituir electrodomésticos no obliga a emitir un boletín nuevo. Si tu reforma sí incluye una instalación eléctrica nueva, el boletín pasa a ser imprescindible para dar de alta el suministro a nombre del inquilino, pero eso es un trámite eléctrico independiente, sin relación con la cédula.
Mito: un piso necesita cédula si tiene más de dos dormitorios
No existe ningún mínimo de habitaciones ligado a un trámite de cédula, porque el trámite no existe. Lo que sí limita cuántas habitaciones puedes crear en un piso para alquilar por separado son las superficies mínimas del planeamiento urbanístico: cada pieza habitable destinada a dormitorio necesita una superficie y una ventilación natural mínimas, y ahí es donde de verdad se juega cuántas habitaciones admite tu piso, no en ningún documento de cédula.
Qué comprueba realmente un inquilino y qué comprueba un inspector
Separar estas dos comprobaciones evita gastar esfuerzo donde no toca.
- El inquilino suele pedir el certificado de eficiencia energética (es tu obligación entregarlo), comprobar visualmente el estado de la vivienda y, si es exigente, preguntar si la instalación eléctrica tiene boletín reciente.
- Un inspector municipal, si llega a intervenir tras una denuncia o durante una inspección técnica del edificio, revisa que la superficie y la compartimentación del piso cumplan el planeamiento y que no se haya creado una vivienda o unidad adicional sin la licencia o declaración responsable correspondiente.
Esta segunda comprobación es la que de verdad afecta a un inversor que alquila por habitaciones: si divides el salón para sacar una habitación más sin ajustarte a las superficies mínimas, el riesgo no es que te pidan la cédula que no existe, es que consideren que la vivienda incumple el planeamiento. Antes de plantearte esa división, conviene revisar qué necesitas para convertir el salón en una habitación más sin salirte de lo permitido.
Checklist de la vivienda reformada lista para alquilar en Madrid
- Certificado de eficiencia energética en vigor (máximo 10 años, 5 si es letra G).
- Boletín eléctrico actualizado si la reforma tocó la instalación.
- Declaración responsable o licencia tramitada si cambiaste la distribución interior.
- Superficies y ventilación de cada dormitorio dentro de los mínimos del planeamiento.
- Documentación del edificio en regla (ITE o IEE si corresponde por antigüedad).
- Ningún documento titulado “cédula de habitabilidad”: en Madrid no se te va a pedir ni tienes que pedirlo tú.
Si tu reforma incluyó cambios de distribución, licencias o trámites con el Ayuntamiento, repasa la guía completa de licencias de obra para reformar un piso en Madrid antes de anunciar el piso en alquiler. Y si compraste en un edificio con más de 30 años, no des por hecho que el edificio está al día solo porque tu piso quedó perfecto: conviene revisar qué dice la ITE del edificio antes de comprar o reformar, porque una derrama por una inspección desfavorable puede aparecer meses después de que ya lo tengas alquilado.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta cédula de habitabilidad para alquilar en Madrid?
No. La Comunidad de Madrid suprimió el trámite de la cédula de habitabilidad en julio de 2018 mediante el Decreto 111/2018. Ni el propietario tiene que solicitarla ni el inquilino puede exigirla como requisito legal, porque el documento sencillamente no existe en esta región.
¿Qué documento acredita que la vivienda es habitable?
En Madrid la habitabilidad se acredita con una combinación: la licencia de primera ocupación si el edificio es nuevo o rehabilitado, el certificado de eficiencia energética en vigor y, cuando corresponda por antigüedad, el informe de evaluación del edificio. No existe un único documento sustitutivo de la antigua cédula.
¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar?
Sí, en toda España desde 2013, con independencia de que exista o no cédula de habitabilidad. Tiene una vigencia de diez años (cinco si la calificación es G) y debes entregarlo al inquilino en el momento de firmar el contrato de alquiler.
¿Necesito boletín eléctrico nuevo tras reformar?
Solo si la reforma tocó la instalación eléctrica o si no existía un boletín previo válido. Las reformas de acabados que no modifican cableado ni cuadro eléctrico no obligan a emitir un boletín nuevo para poder alquilar la vivienda.
¿Qué superficie mínima debe tener una vivienda en Madrid?
La determina el planeamiento urbanístico municipal por tipo de pieza habitable, no ningún trámite de cédula. Cada dormitorio necesita una superficie y ventilación natural mínimas para contar como pieza habitable, y son esos mínimos los que limitan cuántas habitaciones puedes crear si reformas para alquilar por habitaciones.
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