¿Cuánto te va a costar realmente la reforma de tu piso de inversión una vez pasa por Hacienda? La respuesta cambia según lo que hagas después con el piso, y ahí está el error habitual: la fiscalidad de una reforma inmobiliaria no es un único número, son tres regímenes distintos según destines el piso a vivienda propia, a alquiler o a venta tras reformar.
Esta guía ordena la fiscalidad por destino del piso, que es como decide el inversor, no por impuesto, que es como está escrito el BOE. Cada bloque lleva la fecha de vigencia de la norma citada porque el IVA, el IRPF y las deducciones por eficiencia energética cambian de un ejercicio a otro. Aviso antes de empezar: esto es información divulgativa, no asesoramiento fiscal. Cada operación concreta necesita el visto bueno de tu asesor antes de firmar nada.
La regla corta: si vas a vivir en el piso, el IVA baja al 10 % y la reforma no se deduce. Si lo vas a alquilar, el IVA sube casi siempre al 21 % pero la reforma sí entra en tu IRPF, como gasto o como amortización según lo que hagas. Si compras, reformas y vendes rápido, la reforma resta de la ganancia y la operación puede llegar a tributar como actividad económica si la repites.
La misma obra, tres fiscalidades distintas según el destino del piso
Un mismo presupuesto de 40.000 euros para reformar un piso de 70 m² en Madrid puede llevar 10 % o 21 % de IVA, puede ser gasto deducible del alquiler el mismo año o amortizarse al 3 % anual durante décadas, y puede reducir una plusvalía en la venta o no tocarla en absoluto. La variable que decide todo esto no es el tipo de obra: es lo que vas a hacer con el piso cuando la obra termine.
- Vivienda propia: el IVA puede bajar al 10 %, pero no hay ninguna deducción fiscal por la reforma en sí (salvo el bloque de eficiencia energética, que se explica más abajo).
- Piso para alquilar: el IVA sube casi siempre al 21 %, pero la obra entra en tu declaración de la renta como gasto o como amortización.
- Compra, reforma y venta (flipping): la reforma se suma al coste de adquisición y reduce la ganancia patrimonial cuando vendes, con matices si repites la operación.
Si tu plan es reformar tu piso de inversión con un presupuesto cerrado y alquilarlo después, el bloque que más te interesa es el segundo. Vamos por partes, empezando por el IVA porque es la primera factura que vas a firmar.
Bloque 1: el IVA de la obra y cuándo baja al tipo reducido
El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA permite aplicar el 10 % a las obras de renovación y reparación en viviendas, pero con tres requisitos que la Agencia Tributaria exige de forma conjunta: que el destinatario sea una persona física que use la vivienda para su uso particular (o una comunidad de propietarios), que la construcción tenga más de dos años de antigüedad, y que los materiales aportados por el contratista no superen el 40 % de la base imponible de la factura.
El matiz que cambia todo para un inversor: si el piso se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad económica, aunque sea parcialmente, el primer requisito deja de cumplirse y el tipo reducido no aplica. En la práctica, esto significa que la reforma de un piso que vas a alquilar, sobre todo si lo alquilas a través de una sociedad o como actividad habitual, tributa de forma prudente al 21 %, no al 10 %. No des por hecho el tipo reducido solo porque la vivienda tenga más de dos años: pide a tu gestor que confirme el destino declarado en el contrato de obra antes de firmar el presupuesto.
| Destino del piso | Tipo de IVA habitual | Condición clave |
|---|---|---|
| Vivienda propia, uso particular, +2 años | 10 % | Materiales del contratista ≤40 % de la base |
| Piso destinado a alquiler o actividad económica | 21 % (criterio prudente) | No cumple el requisito de uso particular |
| Comunidad de propietarios (elementos comunes) | 10 % | Mismo requisito de antigüedad y materiales |
La factura debe recoger de forma expresa que se aplica el tipo reducido conforme al artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992, junto con la antigüedad del inmueble y el límite de materiales. Sin esa mención, Hacienda puede rechazar el tipo reducido en una comprobación posterior aunque la obra cumpliera los requisitos.
Te decimos qué reformar y qué no para que la obra se pague con el alquiler
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Solicitar presupuestoBloque 2: la reforma en el IRPF del alquiler
Si el piso va a estar alquilado, la reforma entra en tu IRPF por dos vías distintas según lo que hagas, y Hacienda las trata de forma muy diferente.
Reparación y conservación frente a ampliación y mejora
Los gastos de reparación y conservación (pintar, repasar instalaciones, sustituir el termo eléctrico por otro similar, cambiar suelos deteriorados por otros equivalentes) son gasto deducible del ejercicio, según recoge el manual práctico de IRPF de la Agencia Tributaria. El límite es que estos gastos, junto con los intereses de financiación, no pueden superar los rendimientos íntegros que ese inmueble genera en el año. Si te pasas, no pierdes el exceso: se traslada a los cuatro años siguientes con el mismo límite anual.
Las obras de ampliación o mejora (añadir un baño, cambiar la distribución, ampliar superficie útil) no son gasto del año: se suman al valor de adquisición del inmueble y se recuperan vía amortización. El artículo 14.2.a) del Reglamento del IRPF fija la amortización del inmueble en el 3 % anual sobre el mayor de estos dos valores, el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido el suelo en ambos casos; el coste de la mejora se amortiza aparte, también al 3 % anual, desde que la obra termina. Es una recuperación lenta: una mejora de 15.000 euros tarda más de 30 años en amortizarse por completo, aunque reduce la base imponible cada ejercicio mientras el piso esté alquilado.
La frontera entre ambas categorías no siempre es evidente y es la que más discusiones genera en una comprobación: cambiar una instalación eléctrica obsoleta por una equivalente es reparación; ampliar la potencia y añadir circuitos nuevos que no existían es mejora. Pide a tu empresa de reformas que desglose la factura por partidas identificando cuáles son sustitución y cuáles son mejora: te va a ahorrar una discusión con Hacienda si te llega una comprobación.
Bloque 3: la reforma en una operación de compra, reforma y venta
Si compras para reformar y vender (house flipping), la reforma no se deduce como gasto de un ejercicio: se suma al valor de adquisición del inmueble y reduce la ganancia patrimonial que declaras cuando vendes. Cuanto mayor sea el coste de la reforma justificado con factura, menor es la ganancia sujeta a tributación en la base del ahorro, que en 2026 va del 19 % al 30 % según el tramo de la base liquidable.
El riesgo fiscal real del flipping no está en una sola operación, sino en repetirla. Hacienda no fija un número concreto de operaciones que activen la reclasificación a actividad económica: valora la habitualidad, el ánimo de continuidad y si organizas medios propios (empleados, local, gestión activa) para desarrollar la actividad. Si te consideran empresario, la ganancia deja de tributar como ganancia patrimonial y pasa a la base general del IRPF, donde los tipos marginales de los tramos altos superan el 45 % sumando escala estatal y autonómica (el porcentaje exacto depende de la comunidad), en lugar del 19-30 % de la base del ahorro. Este cambio de calificación se explica con más detalle en nuestra guía sobre cuántas operaciones activan la actividad económica.
A esto se suma el ITP de la compra: en la Comunidad de Madrid, la vivienda de segunda mano tributa con carácter general al 6 % sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral, con un plazo de autoliquidación de 30 días hábiles desde la firma. Ese ITP no se recupera ni se deduce de la reforma: es un coste de adquisición más que hay que meter en la cuenta antes de calcular si la operación compensa. El detalle completo de esta cuenta está en nuestra guía sobre los impuestos de una operación de flipping.
Bloque 4: deducciones por eficiencia energética y su vigencia
Las deducciones en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética, recogidas en la disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF, se han ido prorrogando por sucesivos reales decretos-leyes. La prórroga en vigor extiende el plazo hasta el 31 de diciembre de 2026 para las actuaciones en una vivienda concreta y hasta el 31 de diciembre de 2027 para las actuaciones sobre edificios residenciales completos. Este es el punto más volátil de todo el artículo: durante 2025 y 2026 varios de esos decretos han decaído o se han vuelto a aprobar en el Congreso, así que antes de contar con la deducción comprueba su estado en la página de la Agencia Tributaria y con tu asesor, en la fecha exacta en que vayas a ejecutar la obra.
Hay tres modalidades y la primera es la que de verdad le interesa al inversor: la deducción del 20 % por obras que reduzcan al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración (base máxima 5.000 € por vivienda) se aplica no solo a la vivienda habitual, sino también a cualquier otra que esté arrendada o en expectativa de alquiler, y en este segundo caso con una condición: que la vivienda se alquile antes del 31 de diciembre del año siguiente al de la obra. Las otras dos son más exigentes: el 40 % para obras que reduzcan al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o que alcancen clase energética A o B (base máxima 7.500 € por vivienda) y el 60 % para obras en el edificio residencial completo (base máxima acumulada 15.000 € por vivienda). Antes de planificar la reforma, revisa también nuestra guía sobre la deducción energética aplicada a un piso de alquiler.
Qué documentación hay que conservar y cuánto tiempo
Hacienda puede revisar una declaración hasta cuatro años después de su presentación, y ese plazo se cuenta desde que termina el periodo voluntario de declaración, no desde la fecha de la obra. En la práctica, conviene conservar toda la documentación de la reforma un mínimo de cinco años desde que dejas de amortizarla o desde que vendes el inmueble, lo que ocurra después.
- Factura desglosada por partidas (no vale un presupuesto sin desglose ni un ticket genérico).
- Justificante de pago bancario de cada factura, no en efectivo.
- Contrato de obra con el desglose de reparación frente a mejora, si tu empresa lo ofrece.
- Certificado energético antes y después, si vas a aplicar la deducción por eficiencia energética.
- Escritura de compra, para acreditar el valor de adquisición si haces flipping.
Nuestra guía sobre qué facturas exige Hacienda para admitir el gasto entra en detalle en el formato exacto que debe tener cada factura para no perder la deducción en una comprobación.
Los cinco errores fiscales más caros del inversor que reforma
- Aplicar el 10 % de IVA a una reforma de un piso que ya está destinado a alquiler, dando por hecho el tipo reducido solo por la antigüedad del edificio.
- Confundir mejora con reparación y deducir de golpe como gasto del año lo que en realidad hay que amortizar al 3 % anual.
- Repetir operaciones de flipping sin plantearse si Hacienda puede considerarlas actividad económica y recalificar toda la ganancia.
- No pedir factura desglosada por partidas y quedarse solo con un presupuesto cerrado, que no sirve como justificante fiscal.
- Dejar pasar el plazo de la deducción por eficiencia energética por no confirmar la prórroga vigente en el ejercicio en que se ejecuta la obra.
Una última conexión que conviene tener presente: si tu estrategia final es el alquiler por habitaciones, la reforma es solo el primer bloque de la cuenta. El resto de gastos del alquiler (comunidad, IBI, seguros, gestión) también son deducibles y están recogidos en nuestra guía sobre gastos deducibles del alquiler.
Guías relacionadas de fiscalidad para el inversor que reforma
- IVA de la reforma: 10 % o 21 % en un piso de inversión
- Deducir la reforma en el IRPF: gasto o amortización
- Deducción por eficiencia energética en un piso alquilado
- Impuestos del flipping inmobiliario: la cuenta completa
- Cuántas operaciones antes de que Hacienda te vea como empresa
- ITP o IVA al comprar el piso que vas a reformar
- Facturas de la reforma: cómo justificarlas ante Hacienda
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir la reforma de un piso que voy a alquilar?
Depende de qué tipo de obra sea. Si es reparación y conservación (pintura, instalaciones, suelos equivalentes), es gasto deducible del año con el límite de los rendimientos del inmueble. Si es ampliación o mejora, no se deduce de golpe: se amortiza al 3 % anual sobre el valor de construcción durante toda la vida útil del elemento.
¿Qué IVA se aplica a la reforma de un piso de inversión?
Con carácter general, el 21 %, porque el tipo reducido del 10 % exige que el destinatario use la vivienda para uso particular propio, requisito que no se cumple cuando el destino es el alquiler o una actividad económica. Confirma siempre el criterio con tu asesor antes de firmar el presupuesto.
¿La reforma reduce la ganancia patrimonial cuando vendo?
Sí, siempre que la justifiques con factura. El coste de la reforma se suma al valor de adquisición del inmueble, así que cuanto mayor sea ese coste acreditado, menor es la diferencia entre venta y adquisición sujeta a tributación en la base del ahorro.
¿Qué facturas me exige Hacienda para admitir el gasto?
Facturas desglosadas por partidas, con el IVA correctamente identificado, pagadas por banco y no en efectivo. Un presupuesto cerrado sin desglose de conceptos, o un justificante genérico, no suele bastar como prueba en una comprobación.
¿Cuántos años debo conservar la documentación de la obra?
Como mínimo cuatro años desde el fin del periodo voluntario de declaración, que es el plazo general de prescripción. En la práctica, conviene guardarla cinco años o más si la reforma se está amortizando o si planeas vender el inmueble a medio plazo.
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