Certificado energético para vender: obligación, coste y multas

«Ya he pedido el certificado energético, lo tengo listo.» Es la frase que peor se entiende en todo el proceso de venta. Tener el informe del técnico guardado en un PDF no es lo mismo que tener un certificado energético para vender válido: falta el paso que casi nadie menciona, el registro en la comunidad autónoma, y sin ese sello el documento no existe a efectos legales, aunque el técnico ya haya venido a medir el piso.

Es también el trámite más barato de los que te van a pedir para vender tu vivienda: cuesta menos que la nota simple con la que discutes precios en cualquier portal. Y sin embargo genera más sanciones que casi cualquier otro papel del expediente, porque el infractor de un anuncio sin etiqueta energética eres tú, el propietario, no el técnico que hizo la visita.

Aquí va la cadena completa: qué obliga la norma, quién puede firmarlo, cómo se registra en Madrid, cuánto cuesta según el tamaño del piso, qué sanciones hay y en qué casos no hace falta.

Qué obliga exactamente el certificado energético y desde cuándo

El certificado de eficiencia energética se regula hoy por el Real Decreto 390/2021, que sustituyó al antiguo RD 235/2013. Mantiene y refuerza una obligación que ya existía y que se sigue incumpliendo a diario: su artículo 17.3 obliga a incluir la calificación energética en toda la publicidad del inmueble, no solo a entregar el certificado el día de la firma. Desde que ese anuncio sale en un portal, tiene que llevar la letra (de la A a la G) visible, junto al precio y la superficie.

La obligación afecta a cualquier vivienda que se venda o se alquile a un nuevo inquilino, sea nueva o de segunda mano. No hay excepción por antigüedad del edificio ni por el hecho de que el piso lleve años en la familia: si vas a publicitarlo o firmar una escritura, necesitas el certificado en vigor antes de dar el primer paso, no al final del proceso.

Quién puede emitirlo y qué visita el técnico

Solo puede firmarlo un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico con atribuciones para esta tarea. No lo puede rellenar una agencia sin más, ni se calcula solo con los metros y el año de construcción que aparecen en el catastro: la ley exige una visita presencial al piso.

En esa visita, el técnico mide superficies, revisa el tipo de ventanas y su orientación, el aislamiento de fachada y cubierta, el sistema de calefacción y agua caliente, y si hay placas solares o algún elemento que reduzca el consumo. Con esos datos introduce el edificio en el programa oficial reconocido por el Ministerio y obtiene la calificación, de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente).

El paso que se olvida: el registro autonómico

Aquí está el error que más veces se repite. El técnico emite el certificado, te lo manda en PDF y ahí muchos propietarios dan el trámite por cerrado. Pero un certificado sin registrar no es válido: cada comunidad autónoma lleva su propio registro público de certificados energéticos, y hasta que el técnico (o tú, con su firma digital) lo sube a ese registro, el documento no tiene efectos legales ni sirve para publicitar el piso.

El registro es, además, lo que da al certificado su número de identificación, el que luego aparece en la etiqueta que se pega en el anuncio. Sin ese número, cualquiera puede sospechar que el papel que enseñas es un borrador, no un certificado en regla.

Cómo se registra en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, el registro se tramita en la sede electrónica de la Comunidad y lo hace normalmente el propio técnico, con su firma digital, justo después de la visita. Ojo con un detalle que se cuela en muchos presupuestos: la inscripción lleva aparejada una tasa administrativa cuyo importe varía según el tipo de inmueble, y hay que acreditar su pago para completar el trámite.

La mayoría de técnicos la incluye en el precio cerrado que te dan, pero no todos. Pregúntalo antes de contratar: es la diferencia entre un presupuesto y una factura final con sorpresa.

Antes de contratar a nadie, pide dos cosas: que el precio incluya expresamente el registro, y que al terminar te envíen el certificado ya con su número de registro visible, no solo el informe técnico. Es la única forma de comprobar, sin depender de la palabra de nadie, que el paso que se olvida no se ha quedado a medias en tu caso.

Cuánto cuesta de verdad según tamaño y ciudad

El precio varía según la superficie del piso, si tiene calefacción centralizada o individual, y la distancia que el técnico tenga que recorrer para la visita. Como orientación general para un piso en Madrid capital, según recogen firmas especializadas del sector, el rango habitual es este:

Tipo de vivienda	Precio orientativo
Piso hasta 60 m²	90 € – 120 €
Piso de 60 a 120 m²	120 € – 160 €
Piso grande o chalet (más de 150 m²)	160 € – 200 € o más

Estos importes suelen incluir la visita técnica, el cálculo con el programa oficial y el registro en la Comunidad de Madrid. Desconfía de presupuestos muy por debajo de estos rangos sin visita presencial incluida: un certificado calculado sin pisar la vivienda no cumple la norma y, si la administración lo revisa, el problema vuelve a ser tuyo, no del técnico que te lo vendió barato.

Sanciones: tramos y quién responde

El artículo 21 del Real Decreto 390/2021 no fija importes: remite al régimen sancionador del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) y a las infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, artículo 49.1, letras f y n). Quien concreta y aplica las cuantías es cada comunidad autónoma, así que el importe exacto varía según dónde esté tu piso. Como horquilla de referencia que se maneja habitualmente en el sector, las infracciones se agrupan en tres tramos:

• Leves (no exhibir la etiqueta en el anuncio, por ejemplo): entre 300 € y 600 €.
• Graves (vender o alquilar sin certificado en vigor): entre 601 € y 1.000 €.
• Muy graves (falsear los datos del certificado o usar uno caducado a sabiendas): entre 1.001 € y 6.000 €.

Quien responde ante la administración es el propietario que anuncia o vende el piso, no el técnico que emitió el certificado, salvo que el técnico haya falseado los datos. Si publicas un anuncio sin etiqueta o enseñas el piso sin poder entregar el certificado cuando te lo piden, la infracción es tuya. Consulta con tu asesor si tienes dudas sobre el régimen sancionador concreto de tu comunidad autónoma antes de dar por cerrado este trámite.

Qué casos están exentos

El artículo 3.2 del Real Decreto 390/2021 recoge una lista cerrada de supuestos excluidos. Son estos, y conviene leerlos con cuidado porque casi ninguno encaja con un piso normal en un bloque:

• Edificios protegidos oficialmente por formar parte de un entorno declarado o por su valor arquitectónico o histórico.
• Construcciones provisionales con un plazo de uso previsto de dos años o menos.
• Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales de baja demanda energética, o las partes de ellos con ese uso.
• Edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m². Ojo: habla de edificios independientes, no de pisos pequeños dentro de un bloque.
• Edificios que se compren para reformas importantes o para demolición, previa declaración responsable ante la comunidad autónoma.

Fuera de esta lista, no hay atajos: ni la antigüedad del edificio, ni que el comprador sea un familiar, ni que la venta se haga «de particular a particular» te libran de tenerlo. Si tienes dudas sobre si tu caso entra en alguna excepción, es mejor confirmarlo con el propio técnico antes de anunciar el piso que arriesgarte a una sanción por un ahorro de menos de 200 €.

Cómo mejorar la letra antes de la visita del técnico

Una letra baja no impide vender, pero sí puede hacer que el comprador negocie el precio a la baja, sobre todo si compara tu piso con otro de letra C o D en el mismo edificio. Y hay un motivo práctico extra para no quedarse en la G: ese certificado caduca a los cinco años en vez de a los diez. Antes de la visita, hay mejoras rápidas y baratas que suben la calificación sin necesitar una reforma completa:

• Cambiar bombillas por iluminación LED en todas las estancias.
• Revisar y sellar burletes de ventanas y puertas exteriores.
• Instalar un termostato programable en el sistema de calefacción.
• Aportar la factura de mantenimiento reciente del sistema de calefacción y agua caliente, si lo tienes.
• Documentar cualquier aislamiento añadido en fachada o cubierta, aunque no sea visible a simple vista.

Si tu piso necesita algo más que estos ajustes menores, conviene valorar primero si reformar antes de vender compensa el gasto con el precio final, porque no todas las reformas devuelven lo que cuestan.

Lo esencial en una frase: pide el certificado con tiempo, exige que incluya el registro y guarda el documento con su número, porque sin esos tres puntos no puedes publicitar el piso ni firmar en notaría sin riesgo de sanción.

El certificado energético es solo uno de los papeles que te van a pedir. La lista completa de documentos para vender una vivienda te ayuda a reunirlo todo de una vez, y si tu edificio tiene más de 30 años conviene revisar también qué certificados de ITE e IEE te van a pedir además del energético. Para ver el proceso completo desde el primer paso, la guía de cómo vender un piso lo desarrolla de principio a fin.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un certificado energético?

En Madrid, entre 90 € y 200 € según el tamaño del piso, incluyendo la visita técnica, el cálculo oficial y el registro en la comunidad autónoma, que no tiene coste adicional. Pisos grandes o con calefacción individual compleja pueden estar en la parte alta del rango.

¿Cuánto tiempo es válido?

Diez años como máximo, con una excepción importante: si la calificación obtenida es G, la validez se reduce a cinco años, según el artículo 13.1 del Real Decreto 390/2021. Si tu certificado está caducado, necesitas uno nuevo antes de anunciar el piso, aunque el edificio no haya cambiado nada.

¿Puedo publicar el anuncio sin tenerlo?

No. Desde el RD 390/2021, todo anuncio de venta o alquiler debe mostrar la etiqueta energética junto al precio y la superficie. Publicar sin ella es en sí mismo motivo de sanción, aunque el certificado esté ya en trámite.

¿Qué multa hay por no tenerlo?

Como referencia habitual del sector, entre 300 € y 6.000 € según la gravedad: desde no mostrar la etiqueta en el anuncio hasta vender sin certificado en vigor o falsear sus datos. El importe exacto depende de la comunidad autónoma donde esté el piso.

¿Una letra G baja el precio de mi piso?

No lo tumba por sí sola, pero sí da al comprador un argumento de negociación real, sobre todo si compara con pisos similares mejor calificados. Mejoras baratas como LED, burletes o un termostato programable pueden subir un escalón la letra antes de la visita del técnico.

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