Imagina a Elena, Javier y Marta. Heredaron el piso de su madre en Ciudad Lineal en 2023: 90 m², suelo de terrazo, instalación eléctrica de 1974 y dos años vacío mientras los tres discuten qué hacer con él. Elena quiere venderlo ya, Javier quiere reformarlo y alquilarlo, y Marta no se opone a nada pero tampoco quiere adelantar un euro. Es un ejemplo ilustrativo, pero cualquiera que haya pasado por una herencia con más de un heredero reconocerá la escena: el piso no se queda vacío por falta de dinero, se queda vacío por falta de acuerdo.
Reformar un piso heredado entre hermanos no es un problema técnico: es un problema de orden. Cuando la conversación arranca en «yo prefiero vender» en lugar de en «cuánto deja cada opción», la obra no empieza nunca. Vamos a darle la vuelta: primero los números de las tres salidas, después quién adelanta el dinero y qué mayoría hace falta para decidir cada tipo de obra, y solo al final la decisión.
Caso ilustrativo: tres hermanos, un piso de 1974, dos años vacío
Mientras Elena, Javier y Marta discuten, el piso no genera nada y sí genera gastos: IBI, comunidad, seguro, algún desperfecto por humedad que nadie repara porque nadie quiere pagarlo solo. Cada mes de indecisión tiene un coste real, aunque no aparezca en ningún papel hasta que alguien se sienta a sumarlo. El error habitual en este punto es discutir directamente sobre “vender o alquilar” sin haber puesto antes sobre la mesa los números de cada opción. Sin números, la discusión se vuelve sobre posturas, no sobre datos, y ahí es donde se estanca durante años.
Las tres salidas y lo que cuesta cada una
Antes de decidir, conviene poner en la misma tabla las tres salidas reales, con su coste, su plazo y su resultado. No hay una respuesta única: depende de cuánta liquidez necesita cada hermano y de si alguno está dispuesto a esperar el retorno de una reforma.
| Salida | De qué partís | Dónde acabáis |
|---|---|---|
| Vender como está | Piso de los setenta, instalaciones originales, sin reformar | Venta rápida a comprador que asume la reforma, precio por debajo de mercado reformado |
| Reformar y vender | Piso vacío, sin ingresos, deterioro progresivo | Piso con instalaciones nuevas, precio de venta más alto, pero adelanto de capital y semanas de espera |
| Reformar y alquilar | Cero rentabilidad, gastos fijos sin compensar | Renta mensual recurrente entre los tres, recuperación del capital de la reforma en varios años |
Vender como está, reformar y vender, reformar y alquilar
Vender como está es la salida más rápida y la que menos capital exige de entrada, pero también la que menos precio obtiene: los compradores de pisos sin reformar descuentan del precio no solo el coste de la obra, sino también el riesgo y el tiempo que van a invertir ellos. Reformar y vender exige adelantar la obra entre los herederos, pero suele recuperar ese coste y algo más en el precio final, siempre que el mercado de la zona lo sostenga. Reformar y alquilar es la que más tarda en devolver el capital, pero es la única de las tres que convierte el piso en un ingreso recurrente para los tres hermanos en lugar de en un pago único que hay que repartir.
Quién adelanta la reforma cuando uno no quiere poner dinero
Es el punto donde más herencias se atascan. El Código Civil da una solución para esto: su artículo 395 permite a cualquier copropietario obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, así que si uno de los hermanos adelanta ese gasto tiene derecho a que se lo devuelvan según su cuota, normalmente con cargo a la renta futura del alquiler o al reparto del precio de venta. En el caso de Elena, Javier y Marta, la salida práctica suele ser que quien quiere avanzar (Javier) adelante la reforma con un acuerdo firmado que fije cómo y cuándo se le devuelve, en lugar de esperar a que los tres estén igual de convencidos, porque esa unanimidad de intención rara vez llega sola.
Qué decisiones necesitan unanimidad y cuáles no
Esta es la distinción que de verdad desbloquea una herencia parada. Los actos de administración y conservación de la cosa común (reparar una fuga, pintar, mantener lo que ya existe) se deciden por mayoría de cuotas, no por unanimidad, según el artículo 398 del Código Civil: si dos de los tres hermanos representan más de la mitad de las cuotas, pueden decidir sin el tercero. En cambio, el artículo 397 del mismo código impide a un condueño hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás, aunque la alteración sea ventajosa para todos: tirar tabiques o cambiar la distribución entra ahí, igual que los actos de disposición como vender el piso, que exigen el acuerdo de todos los copropietarios. En la práctica, esto significa que reparar la instalación eléctrica o repintar puede decidirse por mayoría, pero una reforma integral que cambia la distribución del piso necesita, en principio, el sí de los tres.
El coste de esperar: gastos fijos y renta no cobrada por año
Vale la pena poner el coste de la espera en números, aunque sea de forma orientativa. Un piso vacío en Madrid genera, entre IBI, comunidad, seguro y suministros mínimos, un gasto fijo anual que hay que pagar exista o no exista alquiler. A eso se suma la renta que se deja de ingresar cada mes que el piso sigue vacío en lugar de alquilado, que en un piso de tres habitaciones en una zona intermedia de Madrid puede sumar varios miles de euros al año. Dos años de indecisión, en el caso de Elena, Javier y Marta, no son dos años neutros: son dos años de gasto fijo sin ningún ingreso que lo compense, y esa es la cuenta que suele destrabar la conversación entre hermanos más rápido que cualquier argumento sentimental.
Números encima de la mesa para que decida la cuenta, no quien más insiste
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Solicitar presupuestoCómo se documenta el acuerdo antes de empezar la obra
Antes de que entre la primera cuadrilla, conviene dejar por escrito, aunque sea en un documento privado firmado por los tres, quién adelanta el dinero, cómo se le devuelve, qué pasa si la obra cuesta más de lo previsto y qué se hace con la renta una vez el piso esté alquilado: reparto por cuotas, cuenta común, quién gestiona los pagos. No hace falta escritura pública para empezar a trabajar, pero sí un acuerdo claro que evite que la discusión sobre el dinero se reabra en mitad de la obra. Este documento es también el que protege a quien adelanta el gasto si, más adelante, alguno de los hermanos decide vender su parte o entra en desacuerdo con el resto.
Si el desacuerdo entre hermanos no se resuelve ni siquiera con el acuerdo de reforma, conviene mirar además todas las opciones para alquilar un piso heredado entre hermanos sin necesidad de vender la parte de nadie, y comparar cuánto cuesta seguir esperando frente a lo que cuesta un piso vacío en Madrid cada año que pasa sin decisión.
Qué reformar en un piso de los setenta antes de alquilarlo
Un piso construido en los años setenta, como el de Elena, Javier y Marta, casi siempre necesita tocar lo mismo antes de poder alquilarse con garantías: la instalación eléctrica (fusibles cerámicos o cuadro sin protección diferencial no cumplen ya la normativa vigente), la fontanería si sigue en plomo o hierro galvanizado, y una revisión del estado estructural y de las bajantes si el edificio no las ha cambiado. Conviene revisar también si el edificio tiene pendiente alguna inspección técnica (ITE o IEE) que pueda derivar en una derrama justo después de terminar la obra del piso. Y antes de reformar de más, conviene tener claro qué reformar y qué no en un piso de inversión, porque no todas las partidas devuelven lo mismo en renta mensual. Si el plan final es alquilar por habitaciones, la guía completa de cómo reformar un piso para alquilar por habitaciones en Madrid detalla cada partida con más profundidad. Y si el piso tiene, como en este caso, más de cuarenta años, conviene repasar antes los veinte puntos que hay que revisar en pisos de los años 60 a 80 antes de dar por cerrado el presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Se necesita el acuerdo de todos los hermanos para reformar un piso heredado?
Depende del tipo de obra. Las reparaciones de conservación pueden decidirse por mayoría de cuotas. Una reforma integral que cambia la distribución del piso, al considerarse acto de disposición, suele requerir el acuerdo de todos los copropietarios.
¿Puede un hermano adelantar la reforma y descontarla después?
Sí, es una práctica habitual y respaldada por el Código Civil: quien adelanta un gasto de conservación de la cosa común tiene derecho a que se lo compensen los demás según su cuota. Conviene documentarlo por escrito antes de empezar la obra.
¿Qué mayoría hace falta en un proindiviso para obras?
Para actos de administración y conservación basta la mayoría de cuotas, no de personas. Para actos de disposición, como vender o reformar de forma que se altere sustancialmente el bien, se necesita la unanimidad de todos los copropietarios.
¿Compensa reformar antes de vender un piso heredado?
Depende del estado del piso y del mercado de la zona. Suele compensar cuando la reforma es moderada y corrige defectos que espantan a compradores (instalaciones peligrosas, humedades). No siempre compensa una reforma completa de gama alta si el objetivo es solo vender.
¿Cuánto cuesta tener un piso heredado vacío al año?
Entre IBI, comunidad, seguro y suministros mínimos, un piso vacío en Madrid genera un gasto fijo cada año exista o no exista alquiler, a lo que hay que sumar la renta que se deja de ingresar. En pisos de varias habitaciones, esa cifra suele sumar varios miles de euros anuales.
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