Sois tres hermanos y la casa de vuestros padres lleva ocho meses vacía. Estáis de acuerdo en venderla -hasta ahí, ningún problema- pero nadie ha dado el primer paso porque nadie sabe cuál es. La escritura sigue a nombre de quien falleció, no hay testamento a mano y alguien ha oído que hay un plazo de Hacienda que se acerca. Es la escena más repetida en las herencias de vivienda en España.
Vender piso heredado entre hermanos exige, antes que nada, convertiros en sus dueños legales -algo que casi nadie tiene claro cuando empieza-. Hasta que la herencia no está aceptada e inscrita, los hermanos no son formalmente copropietarios y no pueden vender nada, por mucho que estén de acuerdo. Este checklist ordena los seis trámites previos con sus plazos reales.
El orden obligatorio: de la defunción a la inscripción
Aunque cada herencia tiene sus particularidades, el camino de la defunción a poder vender pasa siempre por los mismos seis puntos, en este orden:
- Certificado de defunción y de últimas voluntades -unos días, el segundo tarda unas tres semanas desde el fallecimiento-.
- Copia del testamento o declaración de herederos -inmediata si hay testamento; de dos a seis semanas si hay que tramitar una declaración de herederos abintestato-.
- Aceptación y adjudicación de la herencia ante notario -una a tres semanas una vez reunidos los documentos anteriores-.
- Autoliquidación del impuesto de sucesiones -plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis-.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad -de uno a tres meses, según la carga del registro-.
- Venta del piso y reparto del dinero -el tiempo que marque el mercado, ya con todo lo anterior resuelto-.
Certificado de defunción, últimas voluntades y testamento
El certificado de defunción lo expide el Registro Civil, normalmente en pocos días. El certificado de actos de última voluntad, que dice si hay testamento y ante qué notario se otorgó, solo se puede solicitar a partir de los quince días hábiles del fallecimiento, y tarda otra semana o dos en llegar. Si hay testamento, el siguiente paso es pedir copia autorizada al notario que lo custodia. Si no lo hay, hace falta una declaración de herederos abintestato, que puede tramitarse ante notario si es un caso sencillo -entre hermanos y descendientes directos- y añade varias semanas al proceso.
Aceptación de herencia y adjudicación de bienes
Con los documentos anteriores, el DNI de todos los herederos y la escritura o nota simple del piso, ya se puede firmar ante notario la escritura de aceptación y adjudicación de herencia: el documento que reparte los bienes del fallecido entre los herederos según el testamento o la ley. Cada heredero debe firmar en persona o dar poder notarial a otro para que lo haga en su nombre. Si alguno de los hermanos se niega a firmar esta escritura -no solo la venta posterior-, el bloqueo tiene salidas que explicamos en mi hermano no quiere vender el piso heredado.
Impuesto de sucesiones y plazo de seis meses
El plazo para autoliquidar el impuesto de sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis si se solicita la prórroga dentro de los cinco primeros meses. Pasado el plazo sin liquidar ni prorrogar, Hacienda aplica recargos e intereses de demora, así que conviene no dejarlo para el último momento aunque el resto de la familia todavía esté decidiendo qué hacer con el piso.
Bonificación en la Comunidad de Madrid
Si heredáis de un padre, madre o cónyuge, la Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99 % de la cuota desde 2007 para los grupos I y II de parentesco, de modo que en la práctica solo se paga el 1 % del impuesto calculado. Si en cambio heredáis de un hermano, tío o sobrino -grupo III-, la bonificación pasó del 25 % al 50 % el 1 de julio de 2025, con la Ley 2/2025 de la Comunidad de Madrid. Esto es fiscalidad autonómica y cambia: confírmalo con vuestra gestoría antes de liquidar. Y aun con una bonificación tan alta, prestad atención al valor que declaréis en esta escritura, porque no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro y es el que después determina cuánto pagáis de IRPF el día que vendáis: lo explicamos con un cálculo completo en impuestos al vender un piso heredado.
Inscripción en el registro a nombre de los herederos
Con el impuesto de sucesiones ya liquidado, la escritura de aceptación se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir el piso a nombre de los herederos, en la proporción que les corresponda. Solo entonces figuráis como propietarios formales, con toda la seguridad jurídica que necesita un comprador -o el banco que le va a dar la hipoteca- para cerrar la operación. En la fase de venta te van a pedir, además de esta inscripción, el resto de documentación habitual: la lista completa está en documentos necesarios para vender un piso.
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Quiero vender sin atadurasAhora sí: cómo vender el piso y repartir el dinero
Con la herencia inscrita ya podéis vender vuestra vivienda heredada como cualquier otra: fijáis un precio con datos reales de la zona, elegís cómo anunciarlo y firmáis arras con el comprador antes de la escritura. Si vuestra situación tiene alguna complicación añadida -un hermano dudoso, un inquilino, una hipoteca pendiente-, la guía general de vender un piso con problemas agrupa las salidas para cada caso. El dinero se reparte según la cuota hereditaria de cada uno, casi siempre a partes iguales entre hermanos salvo que el testamento diga otra cosa, y cada heredero declara su parte de la ganancia patrimonial por separado en su propia declaración de la renta, como detallamos en el artículo sobre impuestos al vender un piso heredado.
Si alguno de los hermanos prefiere no vender todavía y quiere valorar la opción de alquilar en lugar de desprenderse del piso, conviene comparar los números antes de descartarla: lo explicamos en alquilar un piso heredado entre hermanos y en piso heredado: gastos e impuestos, ambos con el mismo caso pero mirando el alquiler en vez de la venta.
Los dos momentos donde se rompen los acuerdos
El primer momento delicado suele llegar al firmar la aceptación de herencia, cuando hay que decidir cómo se reparten los bienes si hay más de un inmueble o si alguno tiene valor sentimental además de económico. El segundo llega meses después, cuando entran las primeras ofertas por el piso: uno de los hermanos quiere aceptar ya, otro prefiere esperar un poco más por si sube el precio. Ninguno de los dos momentos bloquea el proceso legalmente, pero sí lo pueden alargar mucho si no se habla del reparto y del precio mínimo aceptable desde el principio. Si el desacuerdo se convierte en un no rotundo de alguno de los hermanos, esa situación concreta -con sus salidas legales, no solo familiares- está desarrollada en mi hermano no quiere vender el piso heredado.
Una forma sencilla de adelantarse a los dos momentos es fijar por escrito, antes incluso de firmar la aceptación de herencia, tres cosas: quién se encarga de cada trámite, qué precio mínimo estaría dispuesta a aceptar la familia y qué pasa si alguien tarda en decidirse. No hace falta un documento legal complejo para esto -basta un acuerdo claro entre hermanos-, pero sí conviene que quede por escrito, aunque sea en un correo, para que nadie recuerde después una versión distinta de lo hablado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en poder vender un piso heredado?
Con documentación disponible y acuerdo entre herederos, entre dos y cuatro meses desde el fallecimiento: certificados, aceptación notarial, impuesto de sucesiones e inscripción registral. Sin testamento o con desacuerdos, puede alargarse varios meses más.
¿Hay que aceptar la herencia antes de vender?
Sí. Sin la aceptación formal ante notario, con adjudicación de bienes incluida, los herederos no figuran como propietarios y no pueden firmar una compraventa válida, por mucho acuerdo verbal que exista entre ellos.
¿Se puede vender sin inscribir en el registro?
Es posible en algún caso puntual con escritura de aceptación ya otorgada, pero en la práctica casi ningún comprador ni banco hipotecario acepta comprar o financiar sin que el piso esté inscrito a nombre de los herederos. Lo habitual es inscribir antes de anunciar la venta.
¿Cómo se reparte el dinero entre los hermanos?
Según la cuota que le corresponda a cada uno en la herencia, que suele ser igual entre hermanos salvo que el testamento diga otra cosa. Cada heredero cobra su parte proporcional del precio de venta y declara su propia ganancia patrimonial por separado.
¿Qué pasa si un heredero es menor de edad?
Necesita representación legal -normalmente sus padres- y, para aceptar la herencia y vender después, suele requerirse autorización judicial previa, lo que añade varias semanas al proceso. Conviene iniciarlo cuanto antes por el retraso que implica.
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