Declarar el piso heredado por 150.000 € en lugar de por 200.000 € para pagar menos impuesto de sucesiones puede costarte, el día que lo vendas, más de 10.000 € extra de IRPF. Es la trampa fiscal más habitual en las herencias de vivienda, y casi nadie la ve venir hasta que ya ha firmado ante notario.
Los impuestos al vender un piso heredado no se entienden sin mirar primero los que ya pagaste, o vas a pagar, por heredarlo: son dos liquidaciones distintas, pero la primera fija el número que decide la segunda. Este artículo hace la cuenta completa con las dos liquidaciones enlazadas, paso a paso.
Los dos impuestos: sucesiones primero, IRPF después
Un piso heredado paga impuestos en dos momentos distintos. Al heredar, se liquida el impuesto de sucesiones dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento -prorrogables otros seis-, sobre el valor que le deis al piso en la escritura. Al vender, meses o años después, se declara en el IRPF la ganancia patrimonial de la operación: la diferencia entre lo que ingresas por la venta y ese mismo valor que declaraste al heredar. Confundir estas dos liquidaciones, o tratarlas como si no tuvieran relación, es el error de cálculo más frecuente en herencias.
Por qué el valor declarado en la herencia decide tu factura al vender
El valor de adquisición que usa Hacienda para calcular tu ganancia al vender es el que resultó a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Y ese valor tiene hoy un suelo: desde 2022, la base del impuesto es el valor de referencia del Catastro cuando existe para ese inmueble, salvo que el valor declarado sea superior. Es decir, ya no puedes declarar lo que te apetezca a la baja.
Lo que sí puedes hacer, y es donde está la decisión, es declarar por encima del valor de referencia si crees que el piso vale más de lo que dice el Catastro. Suena contraintuitivo pagar más impuesto del mínimo, pero mira la cuenta completa: cada euro de más que declares al heredar es un euro menos de ganancia el día que vendas. Con la bonificación del 99 % de la Comunidad de Madrid, subir el valor declarado cuesta céntimos en sucesiones y puede ahorrar miles en IRPF.
El razonamiento se invierte si heredas fuera de Madrid, en una comunidad sin bonificación generosa, o si eres del grupo III o IV de parentesco: ahí subir el valor declarado sí tiene un coste inmediato real, y hay que echar las dos cuentas juntas antes de decidir. Esta es exactamente la conversación que conviene tener con un asesor fiscal antes de firmar la aceptación de herencia, no después.
Cálculo paso a paso de la ganancia patrimonial de un piso heredado
Imagina un piso heredado en 2018 con un valor declarado en la herencia de 180.000 €, que en 2026 se vende por 260.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor declarado en la herencia (2018) | 180.000 € |
| + Gastos de la herencia (notaría, registro, gestoría, sucesiones) | 9.000 € |
| = Valor de adquisición actualizado | 189.000 € |
| Precio de venta (2026) | 260.000 € |
| – Gastos de la venta (agencia, plusvalía municipal) | 15.000 € |
| = Valor de transmisión | 245.000 € |
| Ganancia patrimonial (transmisión – adquisición) | 56.000 € |
| IRPF estimado (19 %/21 %/23 % por tramos) | ≈ 11.760 € |
El IRPF de la ganancia no aplica un porcentaje único sobre el total: va por tramos escalonados de la base del ahorro, que en 2026 son estos, según la Agencia Tributaria:
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Sobre los 56.000 € del ejemplo: 19 % de los primeros 6.000 € son 1.140 €; 21 % de los 44.000 € siguientes, 9.240 €; y 23 % de los 6.000 € restantes, 1.380 €. Total, 11.760 €. Todo el ejercicio usa cifras redondas y supone que no hay otras ganancias ni pérdidas en el mismo ejercicio; tu caso depende de tu comunidad, de tu ayuntamiento y de tu situación personal, así que revísalo con tu asesor fiscal antes de firmar.
Plusvalía municipal: la de la herencia y la de la venta
La plusvalía municipal, o IIVTNU, también se paga dos veces: al heredar y al vender. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, se calcula por dos métodos -objetivo, con coeficientes sobre el valor catastral del suelo, o real, sobre la ganancia efectiva- y se paga el que salga más bajo, o no se paga nada si no hay incremento de valor. Un matiz importante para el cálculo de la segunda plusvalía, la de la venta: el periodo que cuenta para calcularla empieza en la fecha de la herencia, no en la fecha en que el fallecido compró originalmente el piso, porque cada transmisión -incluida la herencia- abre un nuevo periodo de generación.
Bonificaciones de la Comunidad de Madrid y plazos
En sucesiones, la Comunidad de Madrid bonifica el 99 % de la cuota para los grupos I y II de parentesco -hijos, cónyuge, padres y abuelos- desde 2007. Para el grupo III -hermanos, tíos y sobrinos- la bonificación era del 25 % y subió al 50 % con efectos desde el 1 de julio de 2025. El plazo de autoliquidación es el mismo en todos los casos: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros meses.
La plusvalía municipal de la herencia tiene su propio calendario: también seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de ese plazo. La de la venta, en cambio, se autoliquida en 30 días hábiles desde la firma ante notario. Son tres relojes distintos corriendo a la vez, y el que más se olvida es el de la plusvalía de la herencia, porque la bonificación municipal para vivienda habitual del fallecido hace que muchas familias den por hecho que no hay que presentar nada. Hay que presentarlo igual, aunque salga a cero.
Primero la cuenta, después el precio de salida
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Quiero vender sin atadurasQué gastos de la herencia puedes sumar al valor de adquisición
Puedes sumar al valor declarado en la herencia -y así reducir la ganancia patrimonial futura- estos gastos, siempre que los puedas justificar:
- La notaría de la escritura de aceptación de herencia.
- La inscripción en el Registro de la Propiedad.
- El propio Impuesto de Sucesiones y Donaciones pagado.
- La tasación o el peritaje, si se hizo uno específico para la herencia.
- La gestoría, si delegaste los trámites.
No cuenta el mantenimiento ordinario del piso mientras estuvo vacío -comunidad, IBI, suministros-, solo los gastos ligados directamente a la adquisición por herencia. Sí suman, en cambio, las inversiones y mejoras hechas después: una reforma que amplía o mejora el inmueble incrementa el valor de adquisición, siempre que la puedas acreditar con factura. Una reparación de mantenimiento, no. La frontera entre mejora y reparación da discusiones, así que guarda las facturas de todo y que las clasifique tu asesor.
Del lado de la venta se descuentan los gastos que asumes tú: la comisión de la agencia, la plusvalía municipal, el certificado energético y la cancelación registral de la hipoteca si el fallecido dejó una pendiente. Cada euro justificado ahí es un euro menos de ganancia.
Cada heredero declara su parte: cómo se reparte
Si sois varios hermanos, cada uno calcula su propia ganancia patrimonial sobre su cuota de propiedad, con su parte proporcional del valor de adquisición y de los gastos de la herencia, y la declara en su propia renta del año siguiente a la venta. Si el proceso de aceptación entre hermanos todavía está en marcha, el orden completo de los trámites está en vender un piso heredado entre hermanos, y si alguno se resiste a firmar, las salidas posibles están en mi hermano no quiere vender el piso heredado. Para el caso general de ganancia patrimonial en cualquier venta -no solo heredada-, puedes ampliar en IRPF al vender una vivienda, y para el cálculo detallado de la plusvalía municipal, en plusvalía municipal al vender.
La exención por mayores de 65 años solo aplica si el piso es la vivienda habitual de quien vende, algo poco frecuente en una herencia salvo que uno de los herederos viviera ya allí antes del fallecimiento. Si tu situación va más allá de los impuestos -herencia con hermanos en desacuerdo, divorcio, un inquilino dentro-, la guía general de vender un piso con problemas agrupa las salidas para cada caso.
¿Conviene esperar para vender?
Fiscalmente, esperar no reduce el IRPF. Los coeficientes de abatimiento que rebajaban la ganancia por antigüedad solo se aplican a inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 y, desde 2015, con un límite de 400.000 € de valor de transmisión acumulado por contribuyente. Si heredaste después de esa fecha -que es el caso de casi todo el mundo-, no existe ningún plazo mágico que abarate el impuesto por el simple paso del tiempo. La decisión de esperar o vender ya debería apoyarse en el precio de mercado y en vuestra situación personal, no en una ventaja fiscal que, en la mayoría de los casos, no existe. Si en lugar de vender la familia se plantea quedarse con el piso heredado en alquiler, la fiscalidad cambia bastante: lo comparamos en piso heredado: gastos e impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IRPF al vender un piso heredado?
Sí, salvo excepción. Se tributa por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor por el que vendes y el valor que declaraste al heredarlo, más los gastos de la herencia que puedas sumar a ese valor de adquisición.
¿Qué valor cuenta como precio de compra?
El valor que resultó a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que desde 2022 no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro cuando existe, más los gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de sucesiones que pagaste al heredar.
¿Cada hermano declara su parte por separado?
Sí. Cada heredero calcula su propia ganancia patrimonial sobre su cuota de propiedad, con su propio valor de adquisición proporcional, y la incluye en su declaración de la renta individual del año siguiente a la venta.
¿Hay que pagar plusvalía dos veces?
Sí, en momentos distintos: una vez al heredar -la paga quien hereda, dentro del mismo plazo que el impuesto de sucesiones- y otra vez al vender, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma. Cada una se calcula sobre un periodo distinto.
¿Cuánto hay que esperar para vender una herencia?
Fiscalmente, esperar no reduce el IRPF: los coeficientes de abatimiento por antigüedad solo alcanzan a inmuebles adquiridos antes de 1995. Lo que sí conviene tener resuelto antes de vender es la aceptación de herencia, el impuesto de sucesiones y la inscripción en el Registro a nombre de los herederos.
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