Unos 295.000 € limpios en tu cuenta dentro de seis meses frente a unos 750 € netos al mes, mes tras mes, durante veinte años: esa es la comparación real detrás de vender o alquilar mi piso en Madrid, no "cuánto me darían por él" frente a "cuánto renta". La mayoría de calculadoras que circulan por internet comparan cifras que no son comparables entre sí, y por eso casi nadie confía del todo en el resultado.
Este artículo monta las dos columnas sobre el mismo piso ilustrativo: un tres habitaciones en una zona media de Madrid, valorado en 320.000 €. No es tu piso, pero el método sí sirve para el tuyo: sustituye las cifras por las reales y repite la cuenta.
Por qué la comparación habitual está mal planteada
Comparar "precio de venta" con "renta mensual" es comparar un capital con un flujo, y da un resultado que no significa nada. La pregunta correcta es otra: si vendes, ¿qué rendimiento anual te da ese dinero invertido de forma razonable? Y si alquilas, ¿qué te queda de renta neta al año, después de impuestos, vacíos, impagos y averías? Solo cuando pones las dos cifras en la misma unidad -euros netos al año- la comparación empieza a tener sentido.
Columna A: qué te queda neto por vender hoy
Imagina que vendes el piso por 320.000 €. Con una comisión de agencia tradicional del 5 % más IVA se van 19.360 € -hay agencias que cobran menos, este es el porcentaje que aún se ve con frecuencia en el mercado-; añade la plusvalía municipal, que en un piso así puede moverse entre 1.500 € y 4.000 € según antigüedad y valor catastral. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 eres tú quien elige el método de cálculo, objetivo o real, y puedes quedarte con el que salga más bajo; si no hubo incremento de valor entre la compra y la venta, la operación directamente no está sujeta. Si aún tienes hipoteca pendiente, réstale lo que quede por cancelar. En un ejemplo sin cargas, el neto en tu cuenta ronda los 295.000 €.
Ese capital, invertido a un rendimiento conservador de referencia -pongamos entre un 2 % y un 3 % anual, del orden de lo que ofrecen las letras del Tesoro o un depósito según el momento-, daría entre 6.000 € y 9.000 € al año antes de impuestos, sin gestionar nada. Invertido con más riesgo puede dar más, pero también menos: esto no es una recomendación de inversión, solo el punto de comparación con la columna B.
Columna B: qué te deja el alquiler neto al año
El mismo piso alquilado, por ejemplo, a 1.500 € al mes da una renta bruta de 18.000 € al año. Sobre el papel, gana claramente a la columna A. El problema es que casi nadie resta lo que hay que restar.
Vacíos, impagos, IRPF, IBI, comunidad y averías
- IBI y comunidad: entre 1.200 € y 1.800 € al año en un piso medio de Madrid.
- Meses vacíos: aunque encuentres inquilino rápido, un mes de vacío entre contratos ya supone casi un 8 % menos de renta anual.
- IRPF: tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Si alquilas a una persona física que lo usa como vivienda habitual, se aplica la reducción general del 50 % sobre el rendimiento neto. Los tramos superiores de la Ley 12/2023 están atados a zonas de mercado residencial tensionado, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna, así que hoy no aplican aquí; sí puede aplicarse el 60 % si has rehabilitado la vivienda en los términos que exige la norma. Confírmalo con tu asesor fiscal.
- Averías y mantenimiento: una humedad, una avería de fontanería o un electrodoméstico que falla se comen fácilmente entre 500 € y 1.000 € al año de media.
Según los informes de rentabilidad que publica Idealista, la rentabilidad bruta del alquiler en la Comunidad de Madrid viene quedando por debajo de la media nacional, que en los últimos trimestres se ha movido algo por encima del 6 %. Descontando IBI, comunidad, vacíos, mantenimiento e IRPF, la renta neta real de un piso así suele quedar entre el 2 % y el 3,5 % de su valor al año: entre 6.400 € y 11.200 € sobre nuestro ejemplo de 320.000 €. Es decir: en la mayoría de los casos, la columna B no supera con claridad a la columna A conservadora, y a veces queda por debajo.
El mismo piso a diez años vista con las dos columnas
La tabla siguiente es un ejemplo ilustrativo, no una proyección financiera: asume una reinversión conservadora del capital de la venta y una renta neta de alquiler sin revalorización del piso, para aislar el efecto del tiempo.
| Horizonte | Columna A: venta invertida (neto acumulado) | Columna B: alquiler (neto acumulado) |
|---|---|---|
| Año 1 | ~304.000 € | ~9.000 € |
| Año 5 | ~342.000 € | ~46.000 € |
| Año 10 | ~396.000 € | ~93.000 € |
Falta decir algo importante para leer bien la tabla: en la columna B, además de esos ingresos acumulados, sigues teniendo el piso, que en el ejemplo vale 320.000 €. La columna A crece porque reinviertes el capital; la columna B no incluye una posible revalorización del piso, que es la gran variable que cambia el resultado a diez años. Si el piso se revaloriza con fuerza, alquilar y conservar la propiedad puede ganar la comparación; si el piso se queda quieto o baja, vender gana con más margen.
Haz la cuenta con el precio real de tu piso, no con el del ejemplo
La columna A solo sirve si la cifra de venta es la tuya. Te la damos en 24 horas, gratis y sin compromiso, con datos de tu zona.
Revisar mi precio y estrategiaLas variables personales que rompen el cálculo
- Si necesitas el dinero ahora -comprar otra vivienda, repartir una herencia entre varios-, la disponibilidad importa más que la rentabilidad teórica.
- Si el piso tiene copropietarios que no se ponen de acuerdo, alquilar exige gestionar el consenso cada año; vender lo resuelve de una vez.
- Si no quieres ser propietario a distancia ni gestionar incidencias, el diferencial de rentabilidad no suele compensar el tiempo que te va a costar.
- Si tienes poca tolerancia al riesgo de impago o de vacío, la columna B es menos fiable de lo que parece sobre el papel.
La tercera vía: alquilar sin gestionarlo tú
Existe una tercera opción entre vender y alquilar por tu cuenta: ceder la gestión completa a un tercero a cambio de una renta fija, sin ocuparte de inquilinos, incidencias ni vacíos. Si lo que te frena de alquilar es el tiempo y el riesgo, no la rentabilidad, puede compensarte más que ambas columnas anteriores. Lo explicamos con datos en rentabilidad del alquiler en Madrid 2026 y en el cálculo completo de rentabilidad bruta y neta del alquiler.
Cómo decidir en una tarde
Tres pasos, en este orden: pide una valoración real de venta, no un simulador; calcula la renta neta real de alquilar con todos los descuentos anteriores; y decide según tu horizonte y tu tolerancia a gestionar, no solo según el número más alto de los dos. Antes de calcular tu columna A, repasa la lista completa de gastos de vender un piso en 2026 para no dejarte ningún descuento fuera de la cuenta.
Si el piso ya tiene un inquilino dentro y dudas entre venderlo así o esperar a que quede libre, repasa cómo vender un piso con inquilino dentro antes de decidir. Y si lo que te frena no es la rentabilidad sino no saber si el mercado va a subir, la respuesta está en vender ahora o esperar. Para el panorama completo del mercado, consulta mercado de venta de vivienda en Madrid 2026.
Si la columna A te sale ganadora, pide la valoración gratuita de tu vivienda y compara con cifras reales de tu piso, no con un ejemplo.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor vender o alquilar un piso heredado?
Depende de si los herederos necesitan liquidez ahora o pueden esperar, y de si todos están de acuerdo en gestionar un alquiler conjunto. Vender reparte el dinero una sola vez y cierra el asunto; alquilar exige acuerdo continuado entre herederos, que suele ser el punto donde más se complica.
¿Cuánta rentabilidad neta deja un alquiler en Madrid?
Según los informes de rentabilidad de Idealista, la bruta en la Comunidad de Madrid viene quedando por debajo de la media nacional, algo por encima del 6 % en los últimos trimestres. Descontando IBI, comunidad, vacíos, mantenimiento e IRPF, la neta real suele quedar entre el 2 % y el 3,5 % del valor del piso al año.
¿Qué impuestos se pagan por alquilar frente a vender?
Alquilar tributa cada año como rendimiento del capital inmobiliario, con una reducción general del 50 % si el inquilino es una persona física que lo usa como vivienda habitual (los tramos mayores de la Ley 12/2023 dependen de zonas tensionadas, y Madrid no tiene ninguna declarada). Vender genera una ganancia patrimonial que tributa una sola vez, con posibles exenciones por reinversión o para mayores de 65 años. Consulta con tu asesor fiscal.
¿Y si el piso necesita reforma?
Una reforma pendiente reduce la rentabilidad del alquiler, porque hay que invertir antes de cobrar renta, y también el precio de venta si lo vendes sin tocar. Antes de decidir, compara el coste real de la reforma con lo que sube el precio o la renta en cada opción.
¿Puedo alquilar ahora y vender dentro de unos años?
Sí, y es una vía habitual cuando no hay prisa por vender pero tampoco convicción de mantener el piso a largo plazo. Ten en cuenta que un inquilino dentro puede alargar el proceso de venta más adelante, aunque no lo impide: tiene derecho a que se le informe y, en algunos casos, a igualar la oferta antes que un tercero.
Compara tu piso real, no un ejemplo
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